房地产开发经营业务企业所得税处理有风险怎么办

日前，国家税务总局印发了《房地产开发运营事务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)，因文件履行日为2008年1月1日，所以将对房地产企业2008年度的汇算清缴作业发作严重影响。
相较于《国家税务总局关于外商投资房地产开发运营企业所得税处理问题的告诉》(国税发[2001]142号)、《国家税务总局关于房地产开发事务征收企业所得税问题的告诉》(国税发[2006]31号，2008年前仅适用于内资房地产开发企业)，房地产开发企业需求留意的改动条款许多，比方：
关于开发企业将开发产品转作固定资产不再视同出售
扩展了适用计税毛利率3%的保证性住宅的规模
一致了企业托付境外组织出售开发产品的出售费用扣除份额
在中国税网3月18日登载的原创文章《解读国税发[2009]31号：房地产开发运营事务企业所得税处理办法》特别向企业提出留意如下危险：
1、核定征收办法要慎用。
新文件第四条清晰规则：税务机关不得事前确认企业的所得税按核定征收办法进行征收、处理。企业呈现《中华人民共和国税收征收处理法》第三十五条规则的景象，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收办法进行征收处理。据悉，现在仍有部分省市主管税务机关对一些房地产企业在其成立时就事前核定应税所得率，再按其完成的出售收入征收企业所得税。
2、计税毛利率下降，调整了预缴办法。
新文件第八条关于企业出售未竣工开发产品的计税毛利率规则了最低起伏，与国税发[2006]31号规则比较，项目计税毛利率别离下降了5个百分点(除经济适用房等项目外)。
值得特别重视的是，与《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的告诉》(国税函[2008]299号，2008年4月11日发布)规则比较又还有显着不同。国税函[2008]299号规则：企业在(除经济适用房等外)未竣工前采纳预售办法出售获得的预售收入，依照规则的估计赢利率分季(或月)计算出估计赢利额预交企业所得税，且估计赢利率别离高于国税发[2006]31号中相同项目的计税毛利率5个百分点。这对房地产开发企业而言，不只预缴办法改动了，且预缴率也下降了。这应该是“两层方针利好”吧!
3、自用产品折旧扣除有约束
新文件规则，转为自用的开发产品，实践使用时间累计未超越12个月又出售的，不得在税前扣除折旧费用。这与国税发[2006]31号的规则比较差异显着，但对企业的终究影响不大。假如房地产企业将实践使用时间累计未超越12个月的“固定资产”出售了，已然不允许扣除折旧，可是“固定资产”的计税余值应该是未扣除折旧后的原值了。
4、清晰了计税本钱目标的确认准则。
这是新规则，即企业在确认本钱目标时要遵从：可否出售准则、分类归集准则、功用区别准则、定价差异准则、本钱差异准则、权益区别准则。需求留意的是，本钱目标一经确认，不能随意更改或彼此混杂，如确需改动本钱目标的，应征得主管税务机关赞同。这是比较严厉的处理规则，虽然看似没有本质内容。
5、预提费用予以清晰。
关于“预提费用”新文件第三十二条予以了清晰：其一、出包工程未终究处理结算而未获得全额发票的，在证明材料充沛的前提下，其发票缺乏金额能够预提，但最高不得超越合同总金额的10%;其二、公共配套设备没有缔造或没有竣工的，可按预算造价合理预提缔造费用。此类公共配套设备有必要契合已在售房合同、协议或广告、模型中清晰许诺缔造且不行吊销，或依照法律法规规则有必要配套缔造的条件。其三、应向政府上交但没有上交的报批报建费用、物业完善费用能够按规则预提。物业完善费用是指按规则应由企业承当的物业处理基金、公建修理基金或其他专项基金。除此几项预提(敷衍)费用外，计税本钱均应为实践发作的本钱。
一起，第三十四条规则：“企业在结算计税本钱时其实践发作的开销应当获得但未获得合法凭证的，不得计入计税本钱，待实践获得合法凭证时，再按规则计入计税本钱。”