土地增值税的含义与现行征收方式

一、土地增值税的意义与现行征收办法
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上修建物和其他附着物产权、获得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。其交税责任人是有偿转让国有土地使用权及地上修建物和其他附着物产权，并获得收入的单位和个人(包含外资企业和外国公民)。计税依据是交税人转让房地产所获得的增值额，增值额为交税人转让房地产获得的收入减除规则扣除项目金额往后的余额。
扣除项目包含：获得土地使用权所付出的金额;房地产开发本钱;房地产开发费用;与转让房地产有关的税金;财政部承认的其他扣除项目;旧房及修建物的评价价格。依据增值额核算增值率，承认适用的税率。增值额未超越扣除项目金额的50%的部分，税率为30%;增值额超越扣除项目金额的50%、未超越扣除项目金额的100%的部分，税率为40%;增值额超越扣除项目金额的100%、未超越扣除项目金额的200%的部分，税率为50%;增值额超越扣除项目金额的200%的部分，税率为60%.
交税人缔造一般标准住所出售，增值额未超越扣除项目金额20%的，免征土地增值税;因国家缔造需求依法征用、回收的房地产，免征土地增值税;个人因工作调动或改进寓居条件而转让原自用住宅，经向税务机关申报核准，凡寓居满5年或5年以上的，免征土地增值税;寓居满3年未满5年的折半征收土地增值税。
土地增值税的规划是为了合理调理土地增值收益，按捺房地产的投机炒卖活动，但该税种核算杂乱，再加上房地产开发周期长，出资活动比较杂乱，征收和交纳本钱较高。税务部分因为信息不对称，往往倾向于用较低税率(约0.5%～3%)对交税人按出售额进行预征，在项目竣工时清算。因大都房开企业账目较紊乱，清算本钱也很高。并且部分区域则没有开端预征。能够说至今停止，土地增值税的结算一向没有真实履行。
二、新规则带来的改动
《关于房地产开发企业土地增值税清算处理有关问题的告诉》带来了一些新的规则，这首要表现在如下几方面：
(一)清晰了土地增值税的清算单位和清算条件
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规则的交税责任人为转让国有土地使用权、地上的修建及其附着物并获得收入的单位和个人。不管法人与天然人、不管经济性质、不管内资与外资企业、不管我国公民与外籍个人、不管是何部分，只需契合规则，均为交税人。
而这次《告诉》则仅规则土地增值税以国家有关部分批阅的房地产开发项目为单位进行清算，关于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中一起包含一般住所和非一般住所的，应别离核算增值额。《告诉》一起严厉规则了土地增值税的清算条件：(1)契合下列景象之一的，交税人应进行土地增值税的清算：①房地产开发项目悉数竣工、完结出售的; ②整体转让未竣工决算房地产开发项意图;③直接转让土地使用权的。(2)契合下列景象之一的，主管税务机关可要求交税人进行土地增值税清算： ①已竣工检验的房地产开发项目，已转让的房地产修建面积占整个项目可售修建面积的份额在85%以上，或该份额虽未超越85%，但剩下的可售修建面积现已租借或自用的; ②获得出售(预售)许可证满三年仍未出售结束的;③交税人请求刊出税务挂号但未处理土地增值税清算手续的; ④省税务机关规则的其他情况。
依据原《中华人民共和国土地增值税暂行条例施行细则》规则，交税人在项目悉数竣工结算前转让房地产获得的收入能够预征土地增值税，具体办法由各省、自治区、直辖市当地税务局依据当地情况拟定。现在各地实践征收情况是依照出售收入的百分比进行征收，许多当地政府以较低税率对交税人交税，选用这种办法，当价格上涨时不能对增值收益进行合理调理，对企业的赢利和价格的大幅上涨根本没有按捺效果。
因为房地产开发周期长、土地增值税核算触及收入、本钱费用及其他扣除项较多，使得土地增值税核算杂乱;房地产开发企业常常存在跨时刻、跨地域的多个项目一起开发或先后翻滚开发的情况，使得核算土地增值税对项意图本钱和费用扣除时不易辨明担负的项目方针，企业很简单经过把项目混杂，以到达重复扣除费用和多扣除费用的意图。而依据新方针，清算的方针、条件则相对清晰。
(二)对应税收入做了愈加清晰的承认
依据现行规则，交税人转让房地产获得的应税收入，包含转让房地产的悉数价款及有关的经济收益，从收入的局势看，包含钱银收入、什物收入、其他收入。具体分为三种情况：(1)以房地产进行出资、联营的，出资、联营的一方以土地作价入股进行出资或作为联营条件，将房地产转让到所出资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对出资联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。(2)一方以房地产与另一方的房地产进行交流，这种行为既发作了房产产权、土地使用权的搬运，交流两边又获得了什物形状的收入，归于土地增值税的交税规模。(3)房地产的租借，租借人虽获得了收入，但没有发作房产产权、土地使用权的转让，因而不归于土地增值税的交税规模。
依据局势改动，国家税务总局以为这个规则存在缺点，并没有全面的阐明应“视同出售房地产”的情况，这样，新方针愈加清晰地阐明晰非直接出售的几种情况：(1)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖赏、对外出资、分配给股东或出资人、赔偿债款、交换其他单位和个人的非钱银性财物等，发作一切权搬运时应视同出售房地产， 其收入按下列办法和次序承认：①按本企业在同一区域、同一年度出售的同类房地产的平均价格承认;②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的商场价格或评价价值承认。(2)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于租借等商业用处时，假如产权未发作搬运，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的本钱和费用。
(三)对土地增值税的扣除项目做了具体规则
依据现行规则，交税人从转让收入额中减除的扣除项目有：(1)获得土地使用权所付出的金额;(2)房地产开发本钱;(3)房地产开发费用;(4)旧房及修建物的评价价格。
因为现行规则相对抽象，新方针对土地增值税的扣除项目做了严厉规则：(1)房地产开发企业处理土地增值税清算时核算与清算项目有关的扣除项目金额，应依据土地增值税暂行条例第六条及其施行细则第七条的规则履行。除还有规则外，扣除获得土地使用权所付出的金额、房地产开发本钱、费用及与转让房地产有关税金，须供应合法有用凭据;不能供应合法有用凭据的，不予扣除。(2)房地产开发企业处理土地增值税清算所附送的前期工程费、修建安装工程费、基础设施费、开发直接费用的凭据或材料不契合清算要求或不实的，当地税务机关可参照当地缔造工程造价处理部分发布的建安造价定额材料，结合房子结构、用处、区位等要素，核定上述四项开发本钱的单位面积金额标准，并据以核算扣除。具体核定办法由省税务机关承认。(3)房地产开发企业开发缔造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业处理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、校园、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下准则处理： ①建成后产权归于整体业主一切的，其本钱、费用能够扣除;②建成后无偿移交给政府、共用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其本钱、费用能够扣除;③建成后有偿转让的，应核算收入，并准予扣除本钱、费用。(4)房地产开发企业出售已装饰的房子，其装饰费用能够计入房地产开发本钱。房地产开发企业的预提费用，除还有规则外，不得扣除。(5)归于多个房地产项目一起的本钱费用，应按清算项目可售修建面积占多个项目可售总修建面积的份额或其他合理的办法，核算承认清算项意图扣除金额。
(四)对土地增值税清算依据做了清晰规则
依据现行规则，土地增值税的交税人应在转让房地产合同签定后的7日内，到房地产所在地主管税务机关处理交税申报，并向税务机关提交房子及修建物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评价陈述及其他与转让房地产有关的材料。
鉴于上述规则不行具体，时刻规则较紧，新方针为严厉检查报送结算点的房产出售情况，并便利操作，更具体地规则了申报所需时刻和材料——(1)契合告诉第二条第(一)项规则的交税人，须在满意清算条件之日起90日内到主管税务机关处理清算手续;契合本告诉第二条第(二)项规则的交税人，须在主管税务机关限制的期限内处理清算手续。(2)交税人处理土地增值税清算应报送以下材料：①房地产开发企业清算土地增值税书面请求、土地增值税交税申报表;②项目竣工决算报表、获得土地使用权所付出的地价款凭据、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算告诉单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、本钱和费用有关的证明材料;③主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明材料等。别的，交税人托付税务中介机构审阅鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证陈述》。
(五)对清算后再转让房地产的处理做了规则
现行规则对清算后再转让房地产的处理未做规则。在新的方针中，在土地增值税清算时未转让的房地产，假如清算后出售或有偿转让的，交税人应按规则进行土地增值税的交税申报，扣除项目金额按清算时的单位修建面积本钱费用乘以出售或转让面积核算。单位修建面积本钱费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总修建面积。
三、意图与效果
土地增值税不是一个新税种，1994年我国就开征了土地增值税。我国的土地增值税是依据1992～1993年的房地产过热、投机现象频频的实际需求出台的，尽管2003、2004、2005年土地增值税税额同比别离添加81.90%、101.26%、86.96%，但一般仍是以为其开征效果欠安。导致这一局面的原因首要在于土地税制规划自身的准则性缺点，其次在于一些区域房地分离式处理的体制性坏处。
尽管说土地增值税这个税种并未完整表现立法意图，但在其时这个阶段修正施行规则并严厉整理，仍是让人不得不考虑背面的原因。
(1)添加国家税收，进步税务部分的权威性
房地产既是生产材料，又是生活材料，触及到千家万户、各行各业。以房地产为课税方针，不光税源足够，并且税收收入也适当安稳。因而房地产税收是西方各国政府尤其是当地政府的重要财路。在美国，一般财产税收入占当地收入的80%以上;日本当地政府的固定财产税收入一般也占当地税总收入的近一半。在我国，近年来跟着经济的添加和城市化进程的加速，房地产业的高速开展，房地产的数量不断添加，税源不断添加，房地产税收收入也逐年添加，但税务部分以为税收额占整个财政收入的比重还较低，这与近年来整个国民经济持续安稳添加，房地产业敏捷兴起强大不协调。故借本轮调控的大好时机，加强对税源的动态监控，强化税收征管，然后添加国家税收，进步税务机关的权威性，就显得十分必要了。
(2)促进社会公正
促进社会公正是构建社会主义和谐社会的重要内容。公正是税收的根本准则。税收公正既是经济问题，又是社会问题、政治问题。在现代社会，税收公正准则是各国政府完善税制所寻求的方针之一。税收公正准则，便是经过政府交税，包含税制的树立和税收方针的运用，促进公正社会的完成。房地产税制的规划应当确保横向公正和纵向公正。横向公正即交税才能相同的人应担负相同的税;纵向公正即交税才能不同的人担负的税负不该相同，交税才能越强，其承当的税负应越重。这两年来，舆论界对房地产开发职业是否存在暴利问题评论得很火热，尽管依据国家税务总局的查询，房地产开发职业的赢利率只处于中上水平，但因为该职业民营化程度高，出资规模大，从运营形式上看又简单做到“以小搏大”，而需求旺盛又导致财主急剧添加，所以税务部分以为对其调控现已是“天经地义”了。
(3)促进国民经济安稳开展
房地产税收应当对经济周期起到有用的调理效果，促进房地产商场的安稳开展。为此，房地产税收要发挥主动安稳器的效果，可考虑经过累进税率在房地产商场经济高涨时期添加税收，在经济惨淡时期又天然削减，以减轻房地产商场经济波动。依据经济情况采纳相机选择的税收方针，充分发挥房地产税收安稳经济的积极效果，这是微观调控的应有之意。国家有关部分以为，现在房地产出资过热，出资增幅持续据高不下，现已要挟到房地产业的健康开展。假如对较高的增值征收土地增值税，能够引导社会资金的流向，调控整个国家房地产业的开展速度和开展方向，下降投机者的买卖收益然后遏止投机，按捺出资，然后确保房地产业的健康、持续开展。
新规则的施行效果
一项微观调控方针的出台，触及到对微观局势的判别以及施行效果的估量。我以为国家税务总局发布告诉对曾经土地增值税的准则进行弥补，尽管是因为曾经的处理不标准，底层倾向于以预征替代查帐征收，但在添加税收的一起，或许也会起到一些消沉的效果，对出财物生显着按捺，但却对房价上升发生促进效果。这源于国家税务总局对房地产局势判别的过错以及借机强化部分利益的动机。
人们普遍以为，依照新的交税办法会大大添加企业的税收担负。我以为，税收担负率添加是必定，但一些人的说法存在缺点：房地产开发企业交纳的土地增值税答应在企业所得税前扣除，假如土地增值税添加了，税前赢利会下降，企业所得税的计税所得额会相应下降，企业所得税额会相应下降。房地产开发企业的部分开销归于合理不合法的开销。在核算土地增值税时不答应扣除。仔细清算下来，预计会适用较高的增值率，税收担负率添加。但究竟添加到什么水平，尚难以精确估量。
国家税务总局以为该项告诉的出台不会促进房价的上升。这个观念是过错的。尽管决议房价水平的是商场总需求和总供应，与企业的本钱没有直接关系，但该项本钱的添加将会在必定程度上改动商场供求情况，起到促进房价上升的效果，除非有其他方针能化解这种效果倾向。
土地增值税是1994年开端施行的，与其时的经济局势密切相关。首要意图是调理房地产开发企业的过高收益，缓解分配不公。后来跟着经济局势的改动，为发动内需，拉动经济添加，该税种的征收处理被放松。尽管税收征收应该严厉，但现在房地产需求旺盛，供应严重，税收的添加或许导致部分接近盈亏平衡点的企业退出开发职业，并下降往后进入房地产开发职业的出资添加率，乃至或许下降肯定出资额，尽管对按捺出资过热有优点，未来的商品房供应或许会有所削减或增幅下降。
再来看需求。因为一些过错认识的影响，绝大大都顾客以为开发企业的本钱都会转嫁给顾客，提高房价，而在曩昔需求旺盛供应缺乏的情况下，确实有些添加开发商本钱的办法并没有使房价下降，反而持续上升。这样就强化了这种逻辑推理，并且以为往后再出添加开发商本钱的方针，房价会持续上升。这样不光不能削减购买需求，反而有或许扩大这种需求，以为早买不吃亏，反而赚廉价。而需求的扩大明显对按捺房价是晦气的。