最高院民一庭：出卖人出卖共有房屋不符合法定约定条件买受人请求强制履行房屋买卖合同纠纷的处理
来源：听讼网整理 2018-11-19 21:08
一、案情简介
原告：刘某
被告：李某
被告：陈某
2010年10月20日，刘某与李某签定《房子生意合同》约好，刘某购买李某名下的某市某区美好花园1号楼3单元1802房子(以下简称案涉1802房子)，生意价款220万;刘某于合同签定后30日内将购房款付至第三方保管单位光辉担保借款公司;上述房子生意价款付清后五日内，李某帮忙刘某处理案涉1802房子的权属改变挂号手续。合同还对各自的违约责任进行了约好。
2010年11月20日，刘某将220万元购房款一次性付出至光辉担保借款公司账户内。后刘某恳求李某帮忙处理案涉1802房子的权属改变挂号手续，李某以其妻子陈某不赞同出售该房子及不予帮忙处理房子权属改变挂号为由，回绝为刘某处理房子产权证改变手续。后刘某找到李某之妻陈某洽谈房子权属改变过户手续。陈某表明，其从未赞同李某出售夫妻一起房子，也从来没有签署过赞同出售的证明，李某在出售案涉1802房子时未通过其赞同，违背了法令规则，故不赞同帮忙处理该房子的权属改变挂号手续。刘某与李某、陈某屡次洽谈处理案涉1802房子权属改变挂号手续，均未达到一起定见。故成讼。
2011年6月，刘某起诉至法院称，其购买案涉1802房子系好心，在签定该房子的生意合同时，陈某向中介公司出具了赞同出售共有房子的证明，且其购买该房子系依据市场价格，而且还高于周边的价格;别的，假如其不能购买该房子，则因为限购方针导致其无法再购买房子。故恳求法院判令强制李某、陈某实行《房子生意合同》，由李某、陈某帮忙处理案涉1802房子的权属改变挂号手续。
李某辩称，其在出售案涉1802房子时的确未通过其妻子陈某的赞同，而其所出具的陈某赞同出售的证明系房子中介机构的某职工替代所签。在陈某不赞同实行《房子生意合同》的状况下，恳求法院驳回刘某的诉讼恳求。
陈某辩称，其与李某系夫妻，案涉1802房子系两边一起产业，依照法令规则，出售该共有房子，应征得夫妻两边的清晰赞同。李某在出售该房子时并未征得其赞同，故其不赞同李某出售案涉1802房子，恳求驳回刘某的诉讼恳求。
一审法院又查明，陈某与李某系夫妻，二人于2002年一起出资购买结案涉1802房子，该房子挂号在李某名下。在《夫妻赞同出售房子证明》上的“陈某”签名系中介公司的某职工代签。刘某关于陈某姓名系代签的现实并不知情。案涉1802房子在2010年10月出售时的市场价约为210万元。
二、法院裁判状况
一审法院经审理以为，刘某与李某签定《房子生意合同》时，刘某依据信任李某是案涉1802房子国有土地运用权证及房子产权证上的挂号权力人，且在签定《房子生意合同》时李某的爱人陈某也出具赞同出售的证明，故其信任李某有权处置案涉1802房子，对此没有任何差错;而经查明，刘某所购买的案涉1802房子在签时同周边同类型房子的出售价格是一起的，且略高于周边同类型房子的价格，因而并不存在刘某同李某勾结危害陈某利益的景象存在。依据此，在李某作为该房子的挂号权力人同刘某签定《房子生意合同》时，刘某是好心的，且合同所约好的对价也是合理的，故《房子生意合同》系李某与刘某的实在意思表明，且不违背法令、行政法规的强制性规则，合法有用。至于刘某恳求李某、陈某持续实行合同的诉讼恳求，经查明，李某在出售案涉1802房子时，系假造了陈某的签名，而在本案诉讼过程中，陈某清晰表明不赞同出售案涉1802房子，依据物权法第九十七条“处置共有的不动产或许动产以及对共有的不动产或许动产作严重补葺的，应当经占比例三分之二以上的按份共有人或许整体一起共有人赞同，但共有人之间还有约好的在外”的规则，在陈某作为案涉1802房子一起共有权人的状况下，要想持续实行《房子生意合同》，完结该共有房子的物权变化，有必要取得该房子共有权力人陈某的赞同。鉴于陈某在本案中清晰表明不赞同出售案涉1802房子，故刘某建议持续实行合同的诉讼恳求，不契合上述物权法规则的条件，不予支撑。至于在合同有用且不能实行状况下刘某的权益维护问题，刘某能够改变诉讼恳求，要求免除合同并恳求房子出卖人李某承当违约责任，对此，在法院现已向刘某清晰释明其可改变诉讼恳求的状况下，刘某仍坚持其本来的诉讼恳求，回绝改变诉讼恳求，故对刘某在本案中要求李某、陈某持续实行案涉《房子生意合同》、帮忙处理房子权属改变挂号的诉讼恳求，予以驳回。据此，一审法院判定，驳回刘某的诉讼恳求。
该案判定后，刘某并未上诉。该案判定已收效。
三、首要观念和理由
关于本案《房子生意合同》的效能，在当时局势下，司法实务界现已基本上形成了一致，本案《房子生意合同》是合法有用的。可是，关于买受人建议持续实行该生意合同的诉讼恳求能否取得支撑，在实务中则存在不同的处理定见。
一种定见以为，已然《房子生意合同》有用，而有用的合同具有法令拘束力，买受人恳求持续实行合同的，人民法院应判定强制实行。则本案刘某关于持续实行、要求李某和陈某帮忙处理权属改变挂号手续的诉讼恳求应取得支撑。
另一种定见以为，本案《房子生意合同》能否取得持续实行，应取决于其共有权人陈某的意思。进一步而言，尽管李某在签定《房子生意合同》时并未取得彻底的处置权，但假如在处理该房子房产权属改变挂号时取得了共有权人陈某的彻底赞同，则案涉1802房子就能够完结物权变化;在此状况下刘某的诉讼恳求能够取得支撑。假如案涉1802房子的共有权人陈某不赞同该房子的生意，则因为陈某并未取得该房子的彻底处置权，依据物权法第九十七条的规则，该房子并不能完结物权变化。而本案中关于刘某恳求持续实行合同的诉请，鉴于案涉1802房子的共有权人陈某并不赞同出卖，且其清晰表明不予帮忙处理该房子的权属改变挂号手续，故本案不能支撑刘某关于持续实行的诉讼恳求。
咱们以为，第二种处理定见更为稳当一些，首要理由在于：
首要，关于在诉讼中一方当事人恳求持续实行合同的，应当契合合同法关于持续实行的条件。合同法榜首百一十条的规则：“当事人一方不实行金钱债款或许实行非金钱债款不契合约好的，对方能够要求实行，但有下列景象之一的在外：(一)法令上或许现实上不能实行;(二)债款的标的不适于强制实行或许强制实行费用过高;(三)债款人在合理期限内未要求实行。”而在本案中，鉴于案涉1802房子系李某与陈某的夫妻一起共有产业，因而，刘某的诉讼恳求能否取得支撑，需求调查该诉讼恳求是否契合共有物处置的相关法令规则或该房子共有人之间的约好。对此，物权法第九十七条关于共有物处置的条件规则：“处置共有的不动产或许动产以及对共有的不动产或许动产作严重补葺的，应当经占比例三分之二以上
的按份共有人或许整体一起共有人赞同，但共有人之间还有约好的在外。”因而，在本案案涉1802房子共有权人陈某并不赞同出售该房子的状况下，李某作为共有权人之一对案涉1802房子的处置不契合上述法令规则“整体一起共有人赞同”的条件;进一步，在刘某的诉讼恳求不契合上述法令规则条件的状况下，则其诉讼恳求不能成立，应予驳回。
其次，城市房地产处理法第三十八条第(四)项规则，未经其他共有人书面赞同，不得转让共有房地产。对该强制性标准的法令性质，现在的一致是，该标准归于处理性强制性标准，即共有人之一的挂号权力人违背该规则所引起的法令结果是，挂号部分在房子生意合同当事人恳求处理房地产权属改变挂号时，假如经审查发现，挂号权力人出卖共有物并没有得到其他共有权人的赞同，则挂号部分依据上述规则不予处理房地产权属改变挂号手续。而人民法院在审理当事人关于持续实行的诉讼恳求时，应依据上述城市房地产处理法的规则，同挂号部分的处理实践坚持一起。因而，关于本案刘某的诉讼恳求，人民法院予以驳回，也同城市房地产处理法的规则坚持了联接。
再次，关于本案所触及的景象，从深层次来看，实质上触及房子的真实权力人的物权力益维护和好心买受人的合理信任利益维护二者之间的平衡，即真实的权力人所代表的是一种物权人的静态利益，而房子买受人的权力则代表着一种买卖安全维护的动态利益，在二者抵触的状况下，应留意完结二者之间的平衡。对此，在房子生意合同有用的状况下，一方面，买受人能够恳求出卖人承当违约责任，补偿其依据有用合同实行能够取得
的利益，在此状况下，其依据买卖安全上的利益则得到了维护;另一方面，假如房子买受人恳求强制实行生意合同，而共有人不赞同出售，则不能完结房子的物权变化，在此状况下物权的静态利益则遭到维护。在上述既维护了买受人的买卖安全利益，又维护了共有物权人利益的状况下，关于本案所涉刘某持续实行的恳求，人民法院予以驳回，能够较好地完结当事人之间静态利益和动态利益的平衡。
综上，关于本案刘某恳求持续实行合同、由陈某和李某帮忙处理房子权属改变挂号的诉讼恳求，因为案涉1802房子的共有权人陈某的不赞同，故刘某的诉讼恳求不契合法院判定强制实行的“法令上或许现实上能够实行”的要求，故该诉讼恳求不能取得支撑。
当然，关于本案刘某的权益维护来说，在一审诉讼中，法院能够向其释明，奉告其在人民法院确定《房子生意合同》有用的状况下，应改变诉讼恳求为恳求免除《房子生意合同》及要求房子出卖人承当债款不能实行的违约责任。而本案法院现已向刘某进行了释明，可是刘某清晰表明不改变诉讼恳求，在此状况下，法院的处理是正确的。
四、最高人民法院民一庭倾向性定见
出卖人出卖挂号在其名下的共有房子不契合物权法第九十七条规则的条件或许共有人约好的条件，在房子生意合同有用的状况下，买受人恳求实行房子生意合同，其他共有人不赞同出卖该共有房子，并表明不予帮忙处理该房子权属改变挂号手续的，人民法院应驳回买受人关于持续实行合同的诉讼恳求。
(执笔人最高人民法院民一庭 仲伟珩)
原告：刘某
被告：李某
被告：陈某
2010年10月20日，刘某与李某签定《房子生意合同》约好，刘某购买李某名下的某市某区美好花园1号楼3单元1802房子(以下简称案涉1802房子)，生意价款220万;刘某于合同签定后30日内将购房款付至第三方保管单位光辉担保借款公司;上述房子生意价款付清后五日内，李某帮忙刘某处理案涉1802房子的权属改变挂号手续。合同还对各自的违约责任进行了约好。
2010年11月20日，刘某将220万元购房款一次性付出至光辉担保借款公司账户内。后刘某恳求李某帮忙处理案涉1802房子的权属改变挂号手续，李某以其妻子陈某不赞同出售该房子及不予帮忙处理房子权属改变挂号为由，回绝为刘某处理房子产权证改变手续。后刘某找到李某之妻陈某洽谈房子权属改变过户手续。陈某表明，其从未赞同李某出售夫妻一起房子，也从来没有签署过赞同出售的证明，李某在出售案涉1802房子时未通过其赞同，违背了法令规则，故不赞同帮忙处理该房子的权属改变挂号手续。刘某与李某、陈某屡次洽谈处理案涉1802房子权属改变挂号手续，均未达到一起定见。故成讼。
2011年6月，刘某起诉至法院称，其购买案涉1802房子系好心，在签定该房子的生意合同时，陈某向中介公司出具了赞同出售共有房子的证明，且其购买该房子系依据市场价格，而且还高于周边的价格;别的，假如其不能购买该房子，则因为限购方针导致其无法再购买房子。故恳求法院判令强制李某、陈某实行《房子生意合同》，由李某、陈某帮忙处理案涉1802房子的权属改变挂号手续。
李某辩称，其在出售案涉1802房子时的确未通过其妻子陈某的赞同，而其所出具的陈某赞同出售的证明系房子中介机构的某职工替代所签。在陈某不赞同实行《房子生意合同》的状况下，恳求法院驳回刘某的诉讼恳求。
陈某辩称，其与李某系夫妻，案涉1802房子系两边一起产业，依照法令规则，出售该共有房子，应征得夫妻两边的清晰赞同。李某在出售该房子时并未征得其赞同，故其不赞同李某出售案涉1802房子，恳求驳回刘某的诉讼恳求。
一审法院又查明，陈某与李某系夫妻，二人于2002年一起出资购买结案涉1802房子，该房子挂号在李某名下。在《夫妻赞同出售房子证明》上的“陈某”签名系中介公司的某职工代签。刘某关于陈某姓名系代签的现实并不知情。案涉1802房子在2010年10月出售时的市场价约为210万元。
二、法院裁判状况
一审法院经审理以为，刘某与李某签定《房子生意合同》时，刘某依据信任李某是案涉1802房子国有土地运用权证及房子产权证上的挂号权力人，且在签定《房子生意合同》时李某的爱人陈某也出具赞同出售的证明，故其信任李某有权处置案涉1802房子，对此没有任何差错;而经查明，刘某所购买的案涉1802房子在签时同周边同类型房子的出售价格是一起的，且略高于周边同类型房子的价格，因而并不存在刘某同李某勾结危害陈某利益的景象存在。依据此，在李某作为该房子的挂号权力人同刘某签定《房子生意合同》时，刘某是好心的，且合同所约好的对价也是合理的，故《房子生意合同》系李某与刘某的实在意思表明，且不违背法令、行政法规的强制性规则，合法有用。至于刘某恳求李某、陈某持续实行合同的诉讼恳求，经查明，李某在出售案涉1802房子时，系假造了陈某的签名，而在本案诉讼过程中，陈某清晰表明不赞同出售案涉1802房子，依据物权法第九十七条“处置共有的不动产或许动产以及对共有的不动产或许动产作严重补葺的，应当经占比例三分之二以上的按份共有人或许整体一起共有人赞同，但共有人之间还有约好的在外”的规则，在陈某作为案涉1802房子一起共有权人的状况下，要想持续实行《房子生意合同》，完结该共有房子的物权变化，有必要取得该房子共有权力人陈某的赞同。鉴于陈某在本案中清晰表明不赞同出售案涉1802房子，故刘某建议持续实行合同的诉讼恳求，不契合上述物权法规则的条件，不予支撑。至于在合同有用且不能实行状况下刘某的权益维护问题，刘某能够改变诉讼恳求，要求免除合同并恳求房子出卖人李某承当违约责任，对此，在法院现已向刘某清晰释明其可改变诉讼恳求的状况下，刘某仍坚持其本来的诉讼恳求，回绝改变诉讼恳求，故对刘某在本案中要求李某、陈某持续实行案涉《房子生意合同》、帮忙处理房子权属改变挂号的诉讼恳求，予以驳回。据此，一审法院判定，驳回刘某的诉讼恳求。
该案判定后，刘某并未上诉。该案判定已收效。
三、首要观念和理由
关于本案《房子生意合同》的效能，在当时局势下，司法实务界现已基本上形成了一致，本案《房子生意合同》是合法有用的。可是，关于买受人建议持续实行该生意合同的诉讼恳求能否取得支撑，在实务中则存在不同的处理定见。
一种定见以为，已然《房子生意合同》有用，而有用的合同具有法令拘束力，买受人恳求持续实行合同的，人民法院应判定强制实行。则本案刘某关于持续实行、要求李某和陈某帮忙处理权属改变挂号手续的诉讼恳求应取得支撑。
另一种定见以为，本案《房子生意合同》能否取得持续实行，应取决于其共有权人陈某的意思。进一步而言，尽管李某在签定《房子生意合同》时并未取得彻底的处置权，但假如在处理该房子房产权属改变挂号时取得了共有权人陈某的彻底赞同，则案涉1802房子就能够完结物权变化;在此状况下刘某的诉讼恳求能够取得支撑。假如案涉1802房子的共有权人陈某不赞同该房子的生意，则因为陈某并未取得该房子的彻底处置权，依据物权法第九十七条的规则，该房子并不能完结物权变化。而本案中关于刘某恳求持续实行合同的诉请，鉴于案涉1802房子的共有权人陈某并不赞同出卖，且其清晰表明不予帮忙处理该房子的权属改变挂号手续，故本案不能支撑刘某关于持续实行的诉讼恳求。
咱们以为，第二种处理定见更为稳当一些，首要理由在于：
首要，关于在诉讼中一方当事人恳求持续实行合同的，应当契合合同法关于持续实行的条件。合同法榜首百一十条的规则：“当事人一方不实行金钱债款或许实行非金钱债款不契合约好的，对方能够要求实行，但有下列景象之一的在外：(一)法令上或许现实上不能实行;(二)债款的标的不适于强制实行或许强制实行费用过高;(三)债款人在合理期限内未要求实行。”而在本案中，鉴于案涉1802房子系李某与陈某的夫妻一起共有产业，因而，刘某的诉讼恳求能否取得支撑，需求调查该诉讼恳求是否契合共有物处置的相关法令规则或该房子共有人之间的约好。对此，物权法第九十七条关于共有物处置的条件规则：“处置共有的不动产或许动产以及对共有的不动产或许动产作严重补葺的，应当经占比例三分之二以上
的按份共有人或许整体一起共有人赞同，但共有人之间还有约好的在外。”因而，在本案案涉1802房子共有权人陈某并不赞同出售该房子的状况下，李某作为共有权人之一对案涉1802房子的处置不契合上述法令规则“整体一起共有人赞同”的条件;进一步，在刘某的诉讼恳求不契合上述法令规则条件的状况下，则其诉讼恳求不能成立，应予驳回。
其次，城市房地产处理法第三十八条第(四)项规则，未经其他共有人书面赞同，不得转让共有房地产。对该强制性标准的法令性质，现在的一致是，该标准归于处理性强制性标准，即共有人之一的挂号权力人违背该规则所引起的法令结果是，挂号部分在房子生意合同当事人恳求处理房地产权属改变挂号时，假如经审查发现，挂号权力人出卖共有物并没有得到其他共有权人的赞同，则挂号部分依据上述规则不予处理房地产权属改变挂号手续。而人民法院在审理当事人关于持续实行的诉讼恳求时，应依据上述城市房地产处理法的规则，同挂号部分的处理实践坚持一起。因而，关于本案刘某的诉讼恳求，人民法院予以驳回，也同城市房地产处理法的规则坚持了联接。
再次，关于本案所触及的景象，从深层次来看，实质上触及房子的真实权力人的物权力益维护和好心买受人的合理信任利益维护二者之间的平衡，即真实的权力人所代表的是一种物权人的静态利益，而房子买受人的权力则代表着一种买卖安全维护的动态利益，在二者抵触的状况下，应留意完结二者之间的平衡。对此，在房子生意合同有用的状况下，一方面，买受人能够恳求出卖人承当违约责任，补偿其依据有用合同实行能够取得
的利益，在此状况下，其依据买卖安全上的利益则得到了维护;另一方面，假如房子买受人恳求强制实行生意合同，而共有人不赞同出售，则不能完结房子的物权变化，在此状况下物权的静态利益则遭到维护。在上述既维护了买受人的买卖安全利益，又维护了共有物权人利益的状况下，关于本案所涉刘某持续实行的恳求，人民法院予以驳回，能够较好地完结当事人之间静态利益和动态利益的平衡。
综上，关于本案刘某恳求持续实行合同、由陈某和李某帮忙处理房子权属改变挂号的诉讼恳求，因为案涉1802房子的共有权人陈某的不赞同，故刘某的诉讼恳求不契合法院判定强制实行的“法令上或许现实上能够实行”的要求，故该诉讼恳求不能取得支撑。
当然，关于本案刘某的权益维护来说，在一审诉讼中，法院能够向其释明，奉告其在人民法院确定《房子生意合同》有用的状况下，应改变诉讼恳求为恳求免除《房子生意合同》及要求房子出卖人承当债款不能实行的违约责任。而本案法院现已向刘某进行了释明，可是刘某清晰表明不改变诉讼恳求，在此状况下，法院的处理是正确的。
四、最高人民法院民一庭倾向性定见
出卖人出卖挂号在其名下的共有房子不契合物权法第九十七条规则的条件或许共有人约好的条件，在房子生意合同有用的状况下，买受人恳求实行房子生意合同，其他共有人不赞同出卖该共有房子，并表明不予帮忙处理该房子权属改变挂号手续的，人民法院应驳回买受人关于持续实行合同的诉讼恳求。
(执笔人最高人民法院民一庭 仲伟珩)