房地产业实物还建的土地增值税要如何处理

关于房地产交税人来讲，土地增值税清算比其他税种的核算都要冗杂得多，而其间什物还建的土地增值税处理又是土地增值税清算中的一大难题。什物还建，是指房地产开发公司经过以房还房的办法进行的拆迁补偿。因为在什物还建办法下买卖的两边不进行现金结算，房地产交税人对什物还建的土地增值税处理简单产生误解，终究少缴或不缴税款而面对被处分的危险，更有甚者多缴了土地增值税却浑然不知。
听讼网小编结合长时间税务作业实践，总结了什物还建的土地增值税处理中的一些不当之处，期望能够协助房地产交税人正确进行土地增值税清算。
1.什物补偿未按规则扣除。
土地增值税方针规则：对房地产交税人发作的由土地征用及拆迁补偿费组成的土地开发本钱，应当在核算土地增值税时扣除。但实践中，有的房地产交税人因未发作现金交割而误解为这部分本钱不能扣除。因为未将什物补偿作为开发本钱扣除，相应也未将该本钱作为房地产开发费用定率扣除以及加计扣除的基数，然后少扣了应扣除的房地产开发本钱费用。
如某市一房地产开发公司与被拆迁户约好：还建份额为1：1，还建的住房面积为1 200平方米，其间铺面房400平方米，还建的房产相当于600万元钱银补偿。该公司在增值税清算时并未将什物补偿部分从增值额中扣除，然后少扣了房地产开发费用60万元(600×10%)以及20%的加计扣除120万元。仅此一项，该公司就多核算土地增值额780万元(600 60 120)，即使按土地增值税最低适用税率30%核算，该公司也相应就多缴土地增值税234万元(780×30%)。
2. 什物补偿未按项目正确分摊。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算处理有关问题的告诉》(国税发[2006]187号)规则：“归于多个房地产项目一起的本钱费用，应按清算项目可售修建面积占多个项目可售总修建面积的份额或其他合理的办法，核算承认清算项目的扣除金额。”土地增值税是以开发项目为清算单位的，不同清算单位发作的本钱费用不得彼此抵减，因而，关于归于多个清算单位发作的一起本钱费用，要在各清算单位之间按必定规范进行合理分配或分摊。分摊办法一般有如下三种：按转让土地使用权面积占可转让土地总面积的份额核算分摊;依照转让的修建面积占总修建面积的份额来核算分摊;按税务机关承认的其他办法核算分摊。
别的，土地增值税方针规则，契合下列景象之一的，主管税务机关可要求交税人进行土地增值税清算：①已竣工检验的房地产开发项目，已转让的房地产修建面积占整个项目可售修建面积的份额在85%以上，或该份额虽未超越85%，但剩下的可售修建面积现已租借或自用的;②获得出售(预售)许可证满三年仍未出售结束的;③交税人请求刊出税务挂号但未处理土地增值税清算手续的;④省税务机关规则的其他状况。因而，拆迁补偿本钱还应当在已出售的商品房与未出售的商品房之间进行分摊或分配。在清算时，本次答应扣除项目金额能够选用已售面积百分比法或单位本钱法核算。可售面积百分比法：本次答应扣除项目金额=答应扣除项目总金额×(已售修建面积÷可售总修建面积);单位本钱法：本次答应扣除项目金额=已售修建面积×(答应扣除项目总金额÷可售总修建面积)。
实践中，不合理分摊什物还建本钱的现象比较遍及。如某市A房地产开发公司于2006年一次性征地100 000平方米，计划在该宗土地上分五期开发商品房20栋，所开发商品房总修建面积为5 000 000平方米。其间一期开发工程占地面积为10 000平方米，开发的商品房总修建面积为200 000平方米，已出售190 000平方米，其间30套商品房用于补偿被拆迁户，商场价值600万元。该公司在土地增值税清算时，将以什物办法支付的拆迁补偿费悉数在第一期开发项目中扣除，这明显是不契合土地增值税规则的。正确的做法应当是：首要，承认应分摊的清算单位，因该宗土地分五期开发，所以，应当是五个清算单位。其次，承认总修建面积。五期开发项目的总修建面积为5 000 000平方米。最终，承认一期开发项目应分摊的什物还建本钱为：600/5 000 000×200 000=24(万元)。由此可见，该房地产开发公司多扣除了576万元(600-24)。
3. 什物补偿的价值承认不正确。
有的税务机关以为，房地产开发公司支付的价值是修建本钱，所以，什物还建的补偿价值应以房地产开发公司所置换的商品房的修建造价来承认。笔者以为，房地产开发公司以房产交换被拆迁方的房产或土地，所交换的房产与被拆迁方的房产或土地归于对价联系，因而所交换的新房的商场价值才是房地产开发商为获取被拆迁房的房产或土地而支付的价值。新房的商场价值明显不是房子的修建造价。但什物还建房产的公允价值有时难以获得，笔者以为可参照以下办法承认：一是房地产开发公司与被拆迁户在拆迁协议中清晰约好了补偿规范的，按约好的补偿规范承认;二是参照以钱银方式补偿规范履行;三是按什物还建房的出售价格作为扣除的根据。
4. 什物补偿的房产未“视同出售”。
因为没有获得现金收入，所以一部分房地产交税人在土地增值税清算申报时，没有把什物还建的房产承以为土地增值税的应税收入;有的房地产开发企业对还建房不计应税营业额，直接抵减拆迁补偿费。而土地增值税方针清晰规则：“交税人将开发的房地产用于职工福利、奖赏、对外出资、分配给股东或出资人、赔偿债款、交换其他单位和个人的非钱银性财物等，发作所有权转移时应视同出售房地产。”因而，什物还建的房产应“视同出售”，应承以为出售不动产收入。
在对什物还建房产收入的承认上，《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算鉴证事务原则〉的告诉》(国税发[2007]132号)第二十三条规则：“交税人将开发的房地产用于职工福利、奖赏、对外出资、分配给股东或出资人、赔偿债款、交换其他单位和个人的非钱银性财物等，发作所有权转移时应视同出售房地产，其视同出售收入按下列办法和次序审阅承认：(一)按本企业当月出售的同类房地产的平均价格核定。(二)按本企业在同一区域、同一年度出售的同类房地产的平均价格承认。(三)参照当地当年、同类房地产的商场价格或评价价值承认。”