成都二手房买卖合同三大问题与应对措施

商场经济是契约经济，合同在商场中的效果显而易见。为此，记者对生意合同进行了查询。作为顾客想事先看合同本应是一件简略的事，却遭遇到意想不到的困难。大都中介机构对记者的答复是，不买房就不能看合同；还有的说是“公司秘要”；有的说“总部才有”；有的清晰表明“不对外发布”……二手房购房节上的某中介说，他们运用的是“政府一致印制的合同”，而对记者但求一观的要求，中介方却回绝出示。玉林的一家中介表明，合同现场看看能够，但肯定不能带走。记者到一家大型中介公司的总部去“观摩”合同，也遭到回绝，仅仅其公司司理重复称，他们的合同很规范，曾遭到哪些部分的好评等等。成果，记者往复跑了40多家中介机构，费尽周折，只收集到10多份二手房购房合同，便是这10多份合同里，还有5份是从二手房的买方或卖方那里“曲线”取得。问题1：文本格式不一致从记者收集到的10多份二手房合同中能够看出，现在大都中介运用的合同均由自己自行拟定，但可分为两类：第一类是托付署理协议，即由中介别离同生意双方签定《托付署理购房协议》和《托付署理房子出售协议》；第二类是房子生意合同，即生意双方签定的《房子购销合同》。令人惊奇的是，即便同一类合同，也是截然不同：相对翔实的，合同有4页，而简略的只要1页。关于第二类房子生意合同，大部分是三方合同，即中介作为丙方参加合同签定；但也有两份是生意双方直接签定的两方合同，从这样的合同中，看不出中介方有任何权利和职责。问题2：中介方职责不明细心琢磨上述两类合同，发现有一个一起的弊端：缺少对中介方违约职责的界定。在记者见到的一切合同中，都规则了生意双方的权利和职责，但简直一切的合同都“豁免”了中介方的违约职责，即便有规则，也形同虚设。如一份《托付署理房子出售协议》对中介的职责是这样约好的：“乙方（中介方）应该尽快为甲方寻觅买主，并供给免费的咨询服务”、“乙方进行的广告宣传，不向甲方讨取任何费用”、“乙方监督甲方履行合同”。能够看出，这些条款形似不偏不倚，实则毫无意义，对中介方没有任何束缚，对卖方也起不到任何维护效果。形成这种状况的原因很简略：已然合同是中介自己拟定的，当然犯不着跟自己过不去。某中介机构的负责人坦承：他们是在保证违约行为不可能发作的状况下，才把这些条款写到合同中。另一位姓江的司理说，曾经公司拟定的二手房合同中有一些中介方的违约职责，但带来了不必要的费事，后来公司“幡然醒悟”，没有持续“弄巧成拙”。问题3：细节不详引发“后遗症”记者手中的二手房合同中，许多只要戋戋一页，各种事项的约好能省就省，能简就简，对价值动辄数十万元的二手房这种大额消费品来说，真实过于粗糙和简略。细观合同，能够发现许多极易引发胶葛的工作，合同中要么没有规则，要么表达迷糊。不少买主签完合同，才猛然发现一大串问题接踵而来，如：卖方拖欠物业管理费，退不到预付款，中介收取不合理费用，买了共有住宅导致扯皮不断，由于交房条件未约好，导致买到一个“烂摊子”等等。业内人士段先生举例说，现在房子面积有两种算法，一种是带公摊部分的建筑面积，另一种是不带公摊部分的建筑面积，但在简直一切的二手房生意合同中，只要一个“建筑面积”，部分买方误认为这是不带公摊部分的建筑面积，但实际上并非如此。能够说，这些“二手房后遗症”的首要症结便是过于粗糙的二手房合同。保证1：运用演示合同生意二手房少不得与中介打交道，虽然现在市道上有许多版别的代购、代销合同，但成都市生意协会为了规范房产中介，早已拟定出一份针对买方、卖方和中介三方的演示合同，并要求该协会的22家成员单位运用该合同。在这份合同中，除了对房子买方、卖方进行责权约好以外，还对中介方的权利和职责作出了清晰的条款约好，一起对不少简单忽视的细节问题也作出了约好。因而顾客在成都市买卖中心负一楼的二手房买卖终年展场中，托付展场内的中介选购或出售二手房时，能够要求他们运用该规范合同。