预售方擅自改变房屋面积的应该如何处理
来源：听讼网整理 2019-02-19 00:34
[案 例] 一位长春的房子买受人向我咨询，他买的商品房面积是145平方米，快交房时，开发商对他说，由于公摊面积核算有误，现在算下来他购买的房子是160多平方米，要他补交4万多块钱，不然就不给钥匙，不帮忙处理房子一切权证。这位房子买受人坚决不同意补交房款，而开发商则真的就不给他钥匙和帮忙处理房子一切权证。
[师福东律师分析]
一、什么是面积差错咱们一般称面积差错为“房子缩水”，实践上表现方式各有不同，房子面积不光有“缩水”，还有“涨水”。有些是交房时房子建筑面积与商品房预售、出售合同中约好的建筑面积不符，比方前边事例所说到的这位买受人的遭受；有些是套内运用面积与约好的不符，也便是咱们所说的运用率问题。在房子预售活动中，开发商宣称自己房子的运用率为75%，成果终究只需70%，这就产生了差错，就会在买卖两边之间产生胶葛；有些则是由于公摊面积的问题，或许购房者终究得到的建筑面积与预售合同约好面积相符，可是由于公摊面积添加，相应地其套内建筑面积必定削减。还有一种或许，便是公摊面积绝对数不变，但某些不该该被公摊的建筑也被作为公摊面积，顾客也会遭到危害。实践上，在建设部《商品房出售面积核算及共用建筑面积分摊规划（试行）》中清晰规矩：商品房若按“套”或“单元”出售，则其出售面积为购房者所购的套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。而套内建筑面积又是套内运用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积之和。而其间任何一个面积组成部分呈现差错，都称为面积差错，都会给购房者带来丢失。假如咱们在购房过程中预先估量到了这些问题呈现的或许性，则完全能够想方法防止由于面积差错带给购房者的丢失。
二、怎么承认公摊面积不论选用何种方式购买房产，房价款中都会包含公摊面积价款。便是说，公摊建筑肯定是计入本钱与价格中的。实践上，大部分的面积差错胶葛往往是由于公摊面积的核算问题引起的。
（一）公摊建筑面积终究包含哪些内容呢？依据《商品房出售面积核算及共用建筑面积分摊规矩（试行）》第8条、第9条的规矩，共用建筑面积由以下两部分组成：（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值勤警卫室以及其它功能上为整栋建筑服务的共用房和办理用房建筑面积。（2）套（单元）与共用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包含山墙）墙体水平投影面积的一半。
（二）共用建筑面积的核算准则公摊面积包含上述内容，但并不是一切上述内容都能够作为公摊建筑面积。凡已作为独立运用空间出售或租借的地下室、车棚等，不该计入共用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入共用建筑面积。
（三）共用建筑面积的核算方法终究需要公摊的共用建筑面积是指整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立运用空间出售或租借的地下室、车棚、人防工程等建筑面积后的剩下面积，能够摊入购房价款中。此外，其他公共建筑部分的面积不计入公摊面积，其本钱也不计入购房价款中。顾客在购房时，能够看一看作为合同附件的公摊规矩等，假如呈现不该计入面积的部分能够要求除掉。依据《商品房出售面积核算及共用建筑面积分摊规矩（试行）》第10条、第11条的规矩；共用建筑面积分摊系数按以下方法核算：将整栋建筑物的共用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的共用建筑面积分摊系数。分摊系数为：共用建筑面积分摊系数=共用建筑面积/套内建筑面积之和共用建筑面积分摊核算如下：各套（单元）的套内建筑面积乘以共用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的共用建筑面积，即：分摊的共用建筑面积=共用建筑面积分摊系数×套内建筑面积别的，在房地产开发商售楼时，政府有关部门将会经过必定的批阅、监管程序，核准其共用建筑面积分摊系数。每一位购房者所购买的套内建筑面积数乘以共用建筑面积分摊系数，也能够得出该购房者应合理分摊的共用建筑面积。
三、购房者与开发商就房子面积巨细呈现胶葛时，由谁来丈量面积差错有些顾客凭感觉以为自己购买的房子面积少了或多了，有的则自己丈量。由于丈量房子的面积较为专业和杂乱，所以一般房子买受人自己丈量的成果难以成为法令意义上的依据。那么，什么样的组织做出的丈量定论才具有权威性呢？不久前，国家建设部、国家测绘局公布《房产测绘办理方法》规矩，从2003年5月1日起，只需有相关测绘资质的单位，都能够承当测绘事务。假如购房者觉得所购房子面积不合理，自己能够托付国家确定的房产测绘成果鉴定组织丈量面积，作为与开发商交涉的法令依据。
四、经有关部门丈量承认面积存在差错的，应怎么处理？在房子出售过程中，经有关部门丈量承认房地产开发商存在擅自改动房子面积的现实，房子面积存在差错的，对此的处理则应依据《商品房出售办理方法》第20条规矩：“按套内建筑面积或许建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约好面积与产权挂号面积发作差错的处理方式。合同未作约好的，按以下准则处理：（一）面积差错比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。（二）面积差错比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已交给的房款价退还给买受人，一起付出已付房价款利息。买受人不退房的，产权挂号面积大于合同约好面积时，面积差错比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承当，产权归买受人。产权挂号面积小于合同约好面积时，面积差错比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款，由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
因本方法第24条规矩的规划设计变更形成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。实践中法院在审理这类案子时：一是合同中有关于面积差错的约好时，不论该约好的面积差错是否在3%以内仍是以外，均应依合同约好的面积差错处理方式处理。二是合同中没有关于面积差错的约好，则应参照《商品房出售办理方法》的上述规矩予以处理，这样既能够到达维护合同效能的意图，有利于房地产业的健康发展，又能够最大极限地在两边当事人之间完成公正，对两边的合法权益予以平等的维护。但假如预购方无力再付出超出约好面积的房款，则应依据两边的志愿进行洽谈，假如预购方坚持要求解除合同的，应该解除合同。三是合同中有“按竣工后实践面积核算“的条款，则应看竣工后面积改动的巨细是否在一般建筑面积应有的差错规模之内。由于这一条款的实在意思是答应预售方建筑房子的面积在建筑行业答应的差错规模内与约好面积有必定的差异，但并不是答应房子面积能够不加约束的恣意扩展。假如添加的面积是在正常的差错规模内，预购方不能要求解除合同，而应付出添加面积的金钱；假如添加的面积超越正常差错，则应参照《商品房出售办理方法》的上述规矩予以处理。所以从现在的实践情况看，最为可行的方法便是在合同中对建筑面积、套内建筑面积、运用面积等各个要素做出清晰的约好，假如超出必定起伏，则买受人享有退房、得到补偿，不多付款等有利的条件，这样一般能够削减买受人的额外负担或许削减买受人的丢失。
[师福东律师分析]
一、什么是面积差错咱们一般称面积差错为“房子缩水”，实践上表现方式各有不同，房子面积不光有“缩水”，还有“涨水”。有些是交房时房子建筑面积与商品房预售、出售合同中约好的建筑面积不符，比方前边事例所说到的这位买受人的遭受；有些是套内运用面积与约好的不符，也便是咱们所说的运用率问题。在房子预售活动中，开发商宣称自己房子的运用率为75%，成果终究只需70%，这就产生了差错，就会在买卖两边之间产生胶葛；有些则是由于公摊面积的问题，或许购房者终究得到的建筑面积与预售合同约好面积相符，可是由于公摊面积添加，相应地其套内建筑面积必定削减。还有一种或许，便是公摊面积绝对数不变，但某些不该该被公摊的建筑也被作为公摊面积，顾客也会遭到危害。实践上，在建设部《商品房出售面积核算及共用建筑面积分摊规划（试行）》中清晰规矩：商品房若按“套”或“单元”出售，则其出售面积为购房者所购的套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。而套内建筑面积又是套内运用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积之和。而其间任何一个面积组成部分呈现差错，都称为面积差错，都会给购房者带来丢失。假如咱们在购房过程中预先估量到了这些问题呈现的或许性，则完全能够想方法防止由于面积差错带给购房者的丢失。
二、怎么承认公摊面积不论选用何种方式购买房产，房价款中都会包含公摊面积价款。便是说，公摊建筑肯定是计入本钱与价格中的。实践上，大部分的面积差错胶葛往往是由于公摊面积的核算问题引起的。
（一）公摊建筑面积终究包含哪些内容呢？依据《商品房出售面积核算及共用建筑面积分摊规矩（试行）》第8条、第9条的规矩，共用建筑面积由以下两部分组成：（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值勤警卫室以及其它功能上为整栋建筑服务的共用房和办理用房建筑面积。（2）套（单元）与共用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包含山墙）墙体水平投影面积的一半。
（二）共用建筑面积的核算准则公摊面积包含上述内容，但并不是一切上述内容都能够作为公摊建筑面积。凡已作为独立运用空间出售或租借的地下室、车棚等，不该计入共用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入共用建筑面积。
（三）共用建筑面积的核算方法终究需要公摊的共用建筑面积是指整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立运用空间出售或租借的地下室、车棚、人防工程等建筑面积后的剩下面积，能够摊入购房价款中。此外，其他公共建筑部分的面积不计入公摊面积，其本钱也不计入购房价款中。顾客在购房时，能够看一看作为合同附件的公摊规矩等，假如呈现不该计入面积的部分能够要求除掉。依据《商品房出售面积核算及共用建筑面积分摊规矩（试行）》第10条、第11条的规矩；共用建筑面积分摊系数按以下方法核算：将整栋建筑物的共用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的共用建筑面积分摊系数。分摊系数为：共用建筑面积分摊系数=共用建筑面积/套内建筑面积之和共用建筑面积分摊核算如下：各套（单元）的套内建筑面积乘以共用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的共用建筑面积，即：分摊的共用建筑面积=共用建筑面积分摊系数×套内建筑面积别的，在房地产开发商售楼时，政府有关部门将会经过必定的批阅、监管程序，核准其共用建筑面积分摊系数。每一位购房者所购买的套内建筑面积数乘以共用建筑面积分摊系数，也能够得出该购房者应合理分摊的共用建筑面积。
三、购房者与开发商就房子面积巨细呈现胶葛时，由谁来丈量面积差错有些顾客凭感觉以为自己购买的房子面积少了或多了，有的则自己丈量。由于丈量房子的面积较为专业和杂乱，所以一般房子买受人自己丈量的成果难以成为法令意义上的依据。那么，什么样的组织做出的丈量定论才具有权威性呢？不久前，国家建设部、国家测绘局公布《房产测绘办理方法》规矩，从2003年5月1日起，只需有相关测绘资质的单位，都能够承当测绘事务。假如购房者觉得所购房子面积不合理，自己能够托付国家确定的房产测绘成果鉴定组织丈量面积，作为与开发商交涉的法令依据。
四、经有关部门丈量承认面积存在差错的，应怎么处理？在房子出售过程中，经有关部门丈量承认房地产开发商存在擅自改动房子面积的现实，房子面积存在差错的，对此的处理则应依据《商品房出售办理方法》第20条规矩：“按套内建筑面积或许建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约好面积与产权挂号面积发作差错的处理方式。合同未作约好的，按以下准则处理：（一）面积差错比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。（二）面积差错比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已交给的房款价退还给买受人，一起付出已付房价款利息。买受人不退房的，产权挂号面积大于合同约好面积时，面积差错比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承当，产权归买受人。产权挂号面积小于合同约好面积时，面积差错比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款，由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
因本方法第24条规矩的规划设计变更形成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。实践中法院在审理这类案子时：一是合同中有关于面积差错的约好时，不论该约好的面积差错是否在3%以内仍是以外，均应依合同约好的面积差错处理方式处理。二是合同中没有关于面积差错的约好，则应参照《商品房出售办理方法》的上述规矩予以处理，这样既能够到达维护合同效能的意图，有利于房地产业的健康发展，又能够最大极限地在两边当事人之间完成公正，对两边的合法权益予以平等的维护。但假如预购方无力再付出超出约好面积的房款，则应依据两边的志愿进行洽谈，假如预购方坚持要求解除合同的，应该解除合同。三是合同中有“按竣工后实践面积核算“的条款，则应看竣工后面积改动的巨细是否在一般建筑面积应有的差错规模之内。由于这一条款的实在意思是答应预售方建筑房子的面积在建筑行业答应的差错规模内与约好面积有必定的差异，但并不是答应房子面积能够不加约束的恣意扩展。假如添加的面积是在正常的差错规模内，预购方不能要求解除合同，而应付出添加面积的金钱；假如添加的面积超越正常差错，则应参照《商品房出售办理方法》的上述规矩予以处理。所以从现在的实践情况看，最为可行的方法便是在合同中对建筑面积、套内建筑面积、运用面积等各个要素做出清晰的约好，假如超出必定起伏，则买受人享有退房、得到补偿，不多付款等有利的条件，这样一般能够削减买受人的额外负担或许削减买受人的丢失。