怎样看懂清算申报资料

【事例】
江苏省扬州市某装饰城是由扬州市淮都置业有限公司开发的一个房地产项目。该项目2005年11月立项，2006年12月竣工存案。修建面积12万平方米左右，可售面积11.25万平方米，已售11.11万平方米，出售份额达98.7%，契合土地增值税可清算条件。据该公司报送的清算申报材料，项目土地增值税税负率为3.76%。
【案头剖析】
一、是指对申报材猜中的要害要素，经过专业、合理地剖析，快速、精确地判别出申报疑点，为下一步核对作业指明方向。
1.税负率剖析
据测算，扬州市同类型房地产项目的土地增值税税负率一般在10%-12%之间，而该装饰城项目土地增值税税负率仅为3.76%，显着偏低。
2.扣除项目剖析
扬州市地税局清算人员要点剖析了4项扣除本钱单位造价目标，从单位造价来看，该项目基础设备费和公共配套设备费低于参考值，而修建安装费超越参考值。为此，清算人员又进一步对修建安装费的构成进行了剖析。经过比较发现，修建安装费中装饰单位造价本钱高达328.23元/平方米，占修建安装费的26.64%.
3.出价格格剖析
依据公司的出售明细表，分年、分类、分楼层核算出出售均价作为基价，比较各户实践价格违背基价份额，终究发现价格低于基价10%以上的较多，占总户数的10%以上，并且部分价格偏低基价的比率还达到了20%以上。
二、发现疑点后，依据项目事物的内涵规则，进一步搜集要害的材料及信息，顺藤摸瓜，发现“症结”。
1.资金排查法
搬运赢利往往触及搬运资金。针对高额装饰费用的疑点，清算人员选用资金排查法查看是否存在问题。查询发现，触及的首要装饰施工企业是温州市联宇缔造工程公司。而从该公司与温州市联宇缔造工程公司的资金来往状况看，存在时刻反常问题：该装饰城是2006年12月竣工的，但却在2010年支交给温州市联宇缔造工程公司800万元的装饰费。
2.价格类比法
关于价格中存在的问题，出售人员称：因为该楼盘为商铺，出售定价依据签约时刻、面积巨细、地理位置、房子朝向等许多要素确认，一房一价，出价格格不具备可比性。依据企业供给的商铺平面图，清算人员从中找出了条件相同的商铺，但发现它们之间的价格依然相差较大。
3.报表剖析法
依据企业财务报表，清算人员对“固定资产”进行了核对。经查，“房子修建物”期末余额1148.85万元，为自建仓库，但仓库本钱中只是归集了开发缔造本钱，并无土地本钱。
三、便是针对前期发现的问题，捉住要害，深入实践，内查外调，获得让纳税人服气的第一手材料，“让现实说话”。
1.核实温州市联宇缔造工程公司的装饰本钱
关于800万元装饰费问题，温州市联宇缔造工程公司解说，首要是出租房的修补开销和2010年9月的尾房装饰开销。明显，修补开销在核算土地增值税时不能扣除。环绕装饰开销，清算人员在实地逐个造访后发现，其说法并不建立。
2.核实不为人知的价格影响要素
经过造访业主得知：他们在购房时挑选了出售返租的方法，不管公司同他们签定何种类型返租协议，一概都按总房款的24%抵减购房款。现实上，该公司是在用租金直接抵减房款。仅这一项，即审阅调增出售收入7779.38万元。
3.核实自用仓库土地本钱
关于仓库本钱中只是归集了开发缔造本钱，并无土地本钱一事，该公司领导解说，仓库尽管处于规划红线内，但该地原规划为停车场，属公共配套设备，现被企业改建为仓库，为违章修建，故无土地本钱。
但清算人员在向原工程造价组织调用了相关图纸、向城建档案馆调阅了原始发改委批文等材料后发现，发改委批文及总平面图均显现仓库所在地为仓库，规划用地1.53万平方米。据此，地税部分核算核减申报土地本钱1443.96万元。
【评价处理】
终究，地税部分对其收入项目调增7834.44万元，扣除项目调减7632.14万元。其间，应缴土地增值税税额核增5216.53万元，税负率上升9.62%。