宅基地使用权的权利内容

《物权法》中关于宅基地运用权的规矩共有四条，别离规矩了宅基地运用权的权力内容，宅基地运用权的获得、行使和转让，宅基地运用权的消除和宅基地运用权的改动、刊出挂号等。宅基地运用权是我国特有的一种用益物权方法，是新我国建立以来在我疆土地方针基础上构成的一个固有准则。
一、宅基地运用权的权力内容
【法令规矩】
1.《中华人民共和国物权法》(2007年3月16日)：第一百五十二条。
2.《中华人民共和国宪法》(2004年3月14日批改)：第十条。
3.《中华人民共和疆土地管理法》(2004年8月28日批改)：第二条、第八条、第六十二条。
【裁判规矩】
1.宅基地运用权仅指村庄的宅基地运用权
《物权法》规矩的宅基地运用权仅仅针对村庄的宅基地运用权，便是村庄居民因缔造自有房子而对团体一切土地的占有、运用的权力。
2.宅基地运用权的主体是特定的村庄居民
作为宅基地运用权的主体只能是村庄团体经济安排的成员，一起，特定的宅基地仅限于本团体经济安排特定的成员享有运用权，村庄团体经济安排以外的人员不能请求并获得宅基地运用权。
3.宅基地运用权没有期限的约束
不同于缔造用地运用权和土地承揽经营权，宅基地运用权没有期限的约束，即只需宅基地运用权人活着，就一直享有依法获得的宅基地运用权。
二、宅基地运用权的获得、行使和转让
【法令规矩】
1.《中华人民共和国物权法》(2007年3月16日)：第一百五十三条。
2.《中华人民共和疆土地管理法》(2004年8月28日批改)：第六十二条、第六十三条、第六十五条、第七十七条。
3.《中华人民共和国担保法》(1995年6月30日)：第三十七条。
【辅导事例】
1.马海涛诉李玉兰村庄房子生意合同胶葛案(北京市第二中级人民法院〔2007〕二中民终字第13692号)
裁判要旨：宅基地运用权是村庄团体经济安排成员享有的权力，与享有者特定的身份相联系，非本团体经济安排成员无权获得或变相获得。城镇居民购买村庄房子的合同标的不只是房子，还包含相应的宅基地运用权，该生意合同无效。因该合同获得的产业应当予以返还，不能返还或许没有必要返还的，应当折价补偿。出卖人对合同无效负首要职责的，应当补偿买受人的信任利益丢失。
2.陈忠进诉杨立志腾房胶葛案(江苏省南通市中级人民法院〔2009〕通中民一终字第0087号)
裁判要旨：农人与非本团体经济安排成员在宅基地上共建住所时，往往约好房子产权分配比例。但由于方针制止非本团体经济安排成员获得宅基地运用权及地上房子，共建人中只要本团体经济安排成员一方能获得宅基地运用权证和房子产权证，另一方对房子的权力则处于不确定状况。我国的法令、行政法规并未制止非本团体经济安排成员获得宅基地上房子，因此，此类共建合同应确定合法有用，其应能获得共建房子分得比例的一切权。
3.王淑琼诉钟凤娇、海南明发实业开发总公司、陈明宅基地运用权胶葛案(海南省海南中级人民法院〔2005〕海南民再终字第19号)
裁判要旨：政府将宅基地补偿给房地产开发公司，并答应房地产开发公司自行出售该宅基地，在此基础上，房地产开发公司与买受人通过签定合同的方法将该宅基地转让的，该行为合法有用。买受人付出转让款后，房地产开发公司未能依约处理宅基地运用权证的，应当向买受人返还转让款及利息。
4.汪增恒诉贺高贵村庄房子生意合同胶葛案(重庆市第二中级人民法院〔2011〕渝二中法民终字第1026号)
裁判要旨：村庄房子生意双方虽属不同乡民小组，但属同一村庄团体经济安排成员。该同村不同组的乡民之间签定的村庄房子生意合同井未违背法令、行政法规的强制性规矩，依法具有法令效力。
5.孙德林诉赵振江村庄房子生意合同胶葛案(北京市石景山区人民法院〔2008〕石民初字第3804号)
裁判要旨：城镇居民购买乡民私有房子已有二十多年的前史，购房合同在其时现已政府房地产管理部分审阅井挂号存案。买受人现已对房子进行了翻、扩建，原房子已不存在，出卖人建议承认生意行为无效并由买受人返还房子已无法完结，从尊重前史、照料实际动身，该生意行为有用。
【裁判规矩】
1.宅基地运用权人不得以出卖、赠与、入股、联营等方法处置宅基地
宅基地运用权人应依法运用所占有的宅基地，但宅基地运用权人能够将地上建筑物以出售、赠与、承继、遗赠的方法移转与别人，宅基地运用权也随之搬运，但宅基地运用权不得独自搬运。农户迁出、逝世或抛弃宅基地运用权时，宅基地一切权人回收宅基地运用权，宅基地运用权人所占有的宅基地被国家依法征用后，可获得补偿。
2.本团体经济安排内部答应宅基地运用权转让
尽管法令和方针准则上制止宅基地运用权的转让，但相关的规矩首要是针对城镇居民购买村庄房子或宅基地的状况。《物权法》第一百五十五条规矩现已清晰了宅基地运用权能够转让。转让宅基地运用权，有必要一起具有以下条件的：(1)转让人具有二处以上的村庄住宅(含宅基地);(2)转让人与受让人为同一团体经济安排内部的成员;(3)受让人没有住宅和宅基地，且契合宅基地运用权分配条件;(4)转让行为须征得本团体经济安排赞同;(5)宅基地运用权不得独自转让，有必要与合法缔造的住宅一起转让。
3.宅基地运用权不得典当且在宅基地上缔造的房子也不得典当
《担保法》清晰规矩宅基地运用权不得典当。已然法令已有清晰规矩，则不管在团体经济安排外部，仍是团体经济安排内部，均不得将宅基地运用权用于典当。并且，不只宅基地运用权不能典当，在宅基地上缔造的房子也不能典当，不然由于存在宅基地不得典当的法令规矩而使房子的典当权人不能完结房子的典当权。实践中出现以村庄房子或宅基地运用权作为典当的，应当确定为无效。
4.处理宅基地运用权转让胶葛应当把握的准则
在下列状况下，转让村庄住宅或宅基地运用权的，应当确定为无效：(1)城镇居民购买村庄住宅和宅基地的，因违背国家有关规矩，应确定无效;(2)法人或其他安排购买村庄住宅和宅基地的，因不具有宅基地运用权人主体资格，应确定无效;(3)《土地管理法》规矩，获得宅基地运用权应先通过团体经济安排赞同，私行转让村庄住宅和宅基地，未征得本团体经济安排赞同的，应确定无效;(4)向本团体经济安排以外的村庄乡民转让村庄住宅和宅基地的，因违背了团体经济安排的成员权特点，应当确定无效;(5)受让人现已有住宅，不契合宅基地分配条件的，应确定无效。
5.宅基地运用权准则上不得独自租借，在不改动宅基地运用权用处的状况下，能够确定农人租借房子的行为有用
宅基地运用权能否租借，法令和有关方针并无规矩，可是依据宅基地运用权是供农人缔造房子及其隶属设备之用，准则上，宅基地运用权不得独自租借。鉴于士地管理法规矩村庄乡民能够将房子租借，因租借并不发作房子一切人和土地运用权人主体的改动，在不违背法令和国家有关规矩的宅基地运用权用处的状况下，能够确定农人租借房子的行为有用。但因租借人无住宅而要求免除租借联系的，应予允许。
6.宅基地运用权不能承继
公民对宅基地只要运用权，而没有一切权，即宅基地不归于我国公民的个人合法产业，不能承继。可是，在宅基地之上缔造的房子，归于公民的个人合法产业，能够承继。依据我国实施的“房地一体主义”准则，但凡房子产权合法搬运的，宅基地运用权也随之搬运。一起，依据承继法的法理，不应当对承继人的主体资格进行约束，也就是说，不管承继人是否为本团体经济安排成员，都有权承继。
三、宅基地运用权的消除
【法令规矩】
《中华人民共和国物权法》(2007年3月16日)：第一百五十四条。
【裁判规矩】
1.宅基地被依法回收的，宅基地运用权人有权获得补偿或重新分配宅基地
《物权法》第三编关于用益物权的一般规矩中有“不动产或许动产被征收、征用致运用益物权消除或许影响用益物权行使的，应当给予合理补偿”的规矩，因此，确因国家缔造需求，或许村庄公共设备和公益事业需求，能够回收农户的宅基地，但应当对宅基地运用权人重新分配宅基地，因回收而给农户的房子及隶属设备等形成丢失的，应当给予合理补偿。
2.重新分配宅基地须严厉把握条件
农户失掉宅基地后的重新分配，应当契合请求宅基地的条件，关于不契合分配条件的农户，不能重新分配宅基地。可是考虑到宅基地福利性和物质性，关于不契合重新分配宅基地条件的农户，能够给予必定的经济补偿。
四、宅基地运用权的改动、刊出挂号
【法令规矩】
1.《中华人民共和国物权法》(2007年3月16日)：第一百五十五条。
2.《土地挂号方法》(2007年12月30日)：第二条。
3.《土地挂号规矩》(1995年12月28日疆土〔法〕字第184号)：第三十七条、第三十九条、第五十六条、第五十八条。
4.疆土资源部、财政部、住宅和城乡缔造部、农业部、国家林业局《关于进一步加速推动宅基地和团体缔造用地运用权确权挂号发证作业的告诉》(2014年8月1日)
【裁判规矩】
1.转让宅基地运用权未处理改动挂号，不发作宅基地运用权转让的法令效力，亦不能对立第三人
宅基地运用权是经批阅获得的，现已进行了挂号，而其转让或消除，也应进行挂号，自挂号时发作放力。不进行转让和消除挂号，不发作转让和消除的法令结果，更不能对立第三人。处理改动挂号应当由转让和受让宅基地运用权的当事人完结。
2.宅基地运用权消除未及时处理刊出挂号而形成相对人丢失的，应当承当损害补偿职责。
宅基地运用权由于法定原因或天然原因此消除的，应当由宅基地运用权的批阅部分处理刊出挂号。假如由于未及时处理刊出挂号而形成相对人丢失的，应当承当损害补偿职责。