房地产拆迁费用非货币性补偿方式如何处理
来源：听讼网整理 2018-12-31 23:30
关于房地产开发企业来说，谈到“拆迁补偿费”咱们并不生疏，它是构成房地产企业“开发本钱”的重要组成部分，也是核算土地增值税时占比重较大的扣除项目。房地产开发企业的拆迁补偿办法可概括为两种：一是钱银化补偿办法，房地产开发企业与被拆迁人(单位或个人)达成协议，按拆迁面积核算出补偿费，房地产开发企业依据拆迁合同、付款凭据及税务机关开具的发票，将这部分“拆迁补偿费”计入“开发本钱——土地征用及拆迁补偿”;另一种办法对错钱银性补偿办法，房地产开发企业与被拆迁人(单位或个人)达成协议，按拆迁面积返还给被拆迁人房产，超越拆迁面积部分按市价或协议价出售给被拆迁人，这便是咱们一般所说的“拆一还一”补偿办法，这种补偿办法下，房地产开发企业返还给被拆迁人的房产，大多数企业在管帐上一般不作为收入处理，“拆迁补偿费”也未计入“开发本钱”，在核算土地增值税时，这部分开销也没有作为“房子开发费用”、“财政部规则的加计扣除20%”的基数。下面就这种处理办法谈谈笔者的观点。
一、核算透析
因为拆迁补偿协议上一般只反映拆迁及补偿的面积，而不反映其价值量，房地产开发企业在管帐处理时，大多将“什物补偿办法”误解为“非钱银性财物交流”，依照《企业管帐准则——非钱银性财物交流》的规则进行账务处理，只将收到补差部分承认收入，而对补偿给被拆迁人的房产既不承认收入，也不承认本钱。这种处理办法外表看似合理，其实是过错地使用了管帐方针，尽管少交了置换部份的运营税金及附加，可是也为企业在进行土地增值税汇算清缴时带来了许多不必要的费事，总觉得有许多解说不通的当地，假如税务机关强制要求补缴该部分税金的话，企业也只要吃哑巴亏照实上缴，一起也不能将该部分本钱进行土地增值税的抵扣，给企业带来了巨大的运营和税务危险。
从管帐的视点，依据本质重于办法准则，就其买卖的本质，这其实便是以新换旧，即房地产开发企业用新建房产换入被拆迁人的旧房产的一项买卖。这项经济事务分别由“购买”和“出售”两部分组成，即房地产开发企业先从被拆迁人手中购入旧房，再将新房以相同的价格出售给被拆迁人。但在实践操作过程中，将会呈现无法承认其计量价格，使得不具备可操作性而成为一个无法处理的问题。从税法的视点，非钱银性补偿办法下，返还给被拆迁人的房产应按“本钱价”承认“计税收入”，交纳运营税金及附加。从这一点看，要获得这个计量价格有必要比及项目竣工清算后才干得出，从时刻上看，这是不现实的问题，但咱们能够在实践事务发作时，依据本公司上一年竣工实践已出售房产的均匀本钱作依据先进行账务处理，等该项目竣工清算时再依据实践本钱进行相应地调整，这样这个问题就能够方便的解决了。
二、计量价格的承认
因为项目竣工时实践发作的本钱里边包含拆迁时暂估入账的部分本钱，这样构成项意图本钱(暂估入账部分本钱)成为一个循环，导致不能得出实在的计量价格，但能够选用以下几种办法来承认竣工时较为挨近实在本钱的计量价格。
(一)不考虑非钱银性补偿部分的本钱法
假如发作非钱银性拆迁补偿部分触及金额不多，能够依据管帐上的重要性准则，不承认此部分的金额，以项目实践发作的本钱剔出暂估入账的本钱后的本钱核算得出计量价格。
单位计量价格=(项目实践本钱-暂估入账本钱)÷可售面积
计量价格=单位计量价格×补偿面积
(二)批改本钱法
以上一项目均匀本钱为根底，用上一项目到本项目竣工期间的均匀经济增长率来进行批改。
单位计量价格=(上一项意图均匀本钱 上一项意图均匀本钱×上一项目至本项目竣工时的均匀经济增长率)÷可售面积
计量价格=单位计量价格×补偿面积
(三)核定本钱法
以主管税务机关或物价部门核定的“本钱价”为准。
(四)本钱还原法
本办法是使用数学原理及东西树立模型求解得出，所以也称数模求解法。下面经过一个数学出题来介绍该办法的原理及模型：
假定：某房产开发公司开发A项意图悉数本钱为2000万元，开发的建筑面积为18000平方，其间：可用于对外出售部分面积为15000平方，用于拆迁补偿部分面积为3000平方，因为拆迁补偿部分对价本钱咱们不知道，设定为M，那么整个项意图开发本钱为2000 M;则有下列等式建立：
[(2000 M)÷18000]×3000=M
公式解析：
1.[(2000 M)÷18000]为A项意图单位本钱
2.[(2000 M)÷18000]×3000为用于拆迁补偿部分的本钱
3.M便是咱们用于拆迁补偿部份的本钱
咱们能够用图1来表明他们之间的联系：
一、核算透析
因为拆迁补偿协议上一般只反映拆迁及补偿的面积，而不反映其价值量，房地产开发企业在管帐处理时，大多将“什物补偿办法”误解为“非钱银性财物交流”，依照《企业管帐准则——非钱银性财物交流》的规则进行账务处理，只将收到补差部分承认收入，而对补偿给被拆迁人的房产既不承认收入，也不承认本钱。这种处理办法外表看似合理，其实是过错地使用了管帐方针，尽管少交了置换部份的运营税金及附加，可是也为企业在进行土地增值税汇算清缴时带来了许多不必要的费事，总觉得有许多解说不通的当地，假如税务机关强制要求补缴该部分税金的话，企业也只要吃哑巴亏照实上缴，一起也不能将该部分本钱进行土地增值税的抵扣，给企业带来了巨大的运营和税务危险。
从管帐的视点，依据本质重于办法准则，就其买卖的本质，这其实便是以新换旧，即房地产开发企业用新建房产换入被拆迁人的旧房产的一项买卖。这项经济事务分别由“购买”和“出售”两部分组成，即房地产开发企业先从被拆迁人手中购入旧房，再将新房以相同的价格出售给被拆迁人。但在实践操作过程中，将会呈现无法承认其计量价格，使得不具备可操作性而成为一个无法处理的问题。从税法的视点，非钱银性补偿办法下，返还给被拆迁人的房产应按“本钱价”承认“计税收入”，交纳运营税金及附加。从这一点看，要获得这个计量价格有必要比及项目竣工清算后才干得出，从时刻上看，这是不现实的问题，但咱们能够在实践事务发作时，依据本公司上一年竣工实践已出售房产的均匀本钱作依据先进行账务处理，等该项目竣工清算时再依据实践本钱进行相应地调整，这样这个问题就能够方便的解决了。
二、计量价格的承认
因为项目竣工时实践发作的本钱里边包含拆迁时暂估入账的部分本钱，这样构成项意图本钱(暂估入账部分本钱)成为一个循环，导致不能得出实在的计量价格，但能够选用以下几种办法来承认竣工时较为挨近实在本钱的计量价格。
(一)不考虑非钱银性补偿部分的本钱法
假如发作非钱银性拆迁补偿部分触及金额不多，能够依据管帐上的重要性准则，不承认此部分的金额，以项目实践发作的本钱剔出暂估入账的本钱后的本钱核算得出计量价格。
单位计量价格=(项目实践本钱-暂估入账本钱)÷可售面积
计量价格=单位计量价格×补偿面积
(二)批改本钱法
以上一项目均匀本钱为根底，用上一项目到本项目竣工期间的均匀经济增长率来进行批改。
单位计量价格=(上一项意图均匀本钱 上一项意图均匀本钱×上一项目至本项目竣工时的均匀经济增长率)÷可售面积
计量价格=单位计量价格×补偿面积
(三)核定本钱法
以主管税务机关或物价部门核定的“本钱价”为准。
(四)本钱还原法
本办法是使用数学原理及东西树立模型求解得出，所以也称数模求解法。下面经过一个数学出题来介绍该办法的原理及模型：
假定：某房产开发公司开发A项意图悉数本钱为2000万元，开发的建筑面积为18000平方，其间：可用于对外出售部分面积为15000平方，用于拆迁补偿部分面积为3000平方，因为拆迁补偿部分对价本钱咱们不知道，设定为M，那么整个项意图开发本钱为2000 M;则有下列等式建立：
[(2000 M)÷18000]×3000=M
公式解析：
1.[(2000 M)÷18000]为A项意图单位本钱
2.[(2000 M)÷18000]×3000为用于拆迁补偿部分的本钱
3.M便是咱们用于拆迁补偿部份的本钱
咱们能够用图1来表明他们之间的联系：