农村土地转让问题报告

曲阜师范大学，学院
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摘要：本文是关于日照滨海乡村土地转让过程中存在问题的发现与讨论，一起对怎么处理问题提出了见地。
关键词：乡村土地转让
2009年11月28号，在曲阜师范大学政治与社会开展学院社会实践部的安排下，我参加了乡村实践活动，在造访中了解到农人对土地被征的问题遍及不满。所以咱们对此进行了深化了解：
日照在向一个美丽赋有的海边城市开展，其间的很多滨海农人土地被征，这其间存在的问题也是不能视若无睹的。咱们采访的两个村子的土地现已被征。他们说自己的土地被征，大约以每亩6300的价格卖掉，问及他们赞同卖吗?他们笑言道是村委会通知的，并没有寻求他们的定见，问及他们知道土地被征的用处时，他们标明在那里搁置了一年多了，并没通知被征做何用。农人还说土地一直是他们仅有的收入来历，他们的土地无故被征，使他们失掉了日子来历，劳动力只要出去打工，一般是从事4种作业，搞装饰，在大学城摆摊，开租借，还有便是到海捕鱼。这使得他们的作业很没有安稳性，农人心里很惊骇。
在这儿我以为反映着以下几个问题：
榜首，这儿农人土地被征事前并不知情，而是村委会的“指令”。
第二,他们并不知土地被征的用处。
第三,土地被征后农人遍及反响补偿太少,几千块就抢走了自己的铁饭碗。
笫四,农人土地被征后日子得不到保证,以致农人对此方针很不满足。
而依据国务院《关于深化变革严厉土地管理的决议》中规则，在土地征用时，农人具有一下合法权力，即违法告发权、查询成果承认权、请求预征听证权、参加报批权、批复成果知情权、土地补偿知情权、查询成果核准权、补偿计划听证权、要求布告权和回绝补偿挂号权、要求布告权和回绝处理补偿、安顿手续权、对补偿规范争议权、回绝实行政令权、康复播种权、预征知情权。例如，
第二、在征地依法报批前，政府应将预征收土地的用处、方位、补偿规范、安顿途径奉告被征地农人;(预征知情权)
第三、预征土地现状查询成果须经被征地乡村团体经济安排和农户承认;(查询成果承认权)
第十、未依法进行征用土地布告的，被征地乡村团体经济安排、乡村乡民或许其他权力人有权依法要求布告，有权回绝处理征地补偿挂号手续;(要求布告权和回绝补偿挂号权)
第十二因未依照依法赞同的征用土地计划和征地补偿、安顿计划进行补偿，有权提出和谐请求;有权提出判决请求;(对补偿规范争议权)第十四、土地征收批复后二年内没有施行，形成土地荒芜的应由赞同的政府赞同回收，交由原团体经济安排康复播种。(康复播种权)
一起在《我国土地法》的第二条、第四十七条、第四十九条、第四十八条中也清晰做出了规则，例如
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第四十七条征用土地的，依照被征用土地的原用处给予补偿。征用犁地的补偿费用包含土
地补偿费、安顿补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用犁地的土地补偿费，为该犁地
被征用前三年均匀年产值的六至十倍。
第四十八条征地补偿安顿计划承认后，有关当地人民政府应当布告，并听取被征地的乡村团体经济安排和农人的定见。
一起，关于农人维权的根本需求来说，不容忽视的是土地转化时需求签定的土地转让合同以或土地转让协议书。现在比较盛行的详细标准大致如下：
土地转让协议书：
甲方**，现有一块自留地坐落**，面积**平方米，经两边洽谈转让给乙方xxx，金额为人民币**元。
该地四至，东邻xx;西背xx;南邻XX自留地;北邻XX。
本协议是在两边自愿的准则下签定，协议自签定之日起收效，从今以后，土地一切权归乙方一切，甲方无权干与。
口说无凭，立此为据。本协议一式三份，甲乙两边自执一份。
甲方：**
乙方：**
证明人：**
公元二○○x年x月x日
或土地转让合同
来历：合同范本作者：
甲方：**
乙方：**
丙方：**
经各方友爱洽谈，本着相等、自愿、有偿、诚笃信用准则，就土地转让事宜达成协议如下：
一、地块概略
1.该地块坐落__________，土地面积为________平方米(折________亩)。宗地四至及界址点座标详见附件国有土地运用证。
2.现该地块的用处为住所、工业、归纳和商业用地。
二、转让方法
1.甲方保证经过土地挂牌方式把该地块转让给乙方，并保证该地块的容积率大于等于__________，绿化率不少于__________%，土地用处为商业、住所用地。
2.土地的转让价为__________万元/亩[包含级差地租、市政配套费、开发补偿费、建筑物和构筑物的拆迁安顿费、青苗补偿费、空中或地下的管线(水、电、通讯等)迁移费和土地管理费]，转让总价为人民币__________万元。
3.乙方赞同按以下时刻和金额分二期向甲方付出土地价款：榜首期定金，地价款的__________%，计人民币__________万元，付款时刻及条件：两边签定协议书，且已办好土地挂牌手续并在本条第四款规则的典当挂号手续办好后_______天内付出;第二期，付清余款，计人民币__________万元，付款时刻及条件：在乙方签定国有土地运用权出让协议，获得该土地的国有土地运用证后______个作业日内付出。4.为保证前款榜首期地价款的及时付出，丙方赞同供应两宗土地的国有土地运用权作
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为典当担保，典当的土地运用权面积为__________平方米(详见成国用()字第
__________号和成国用()字第__________号)，典当担保的规模与甲方承当的职责的规模相同。两边赞同在本协议签定后______天内到当地土管部分处理典当挂号手续，典当
限至乙方获得机投镇________亩土地的国有土地运用证之日止。
5.该项目由乙方独立运作，盈亏自负。甲方乐意协助乙方处理有关税费返还及方针和谐。项目开发完毕并经审计后，项目净利润率超越_______%的，超越部分净利润乙方赞同与甲方五五分红。
三、违约职责
1.甲方诚邀乙方参加其_______亩土地的揭露挂牌处理事宜，并许诺创造条件让乙方获得该块土地，若乙方未能获得该地块，甲方乐意双倍返还定金，计_______万元，甲方应在承认乙方不能获得该土块的土地运用权之日起________个作业日内付出此款。
2.乙方未能准时付出地价款，应以每日未付部分的万分之二点一作滞纳金付出给甲方。如未能准时付款超越_____个作业日，视同停止实行本协议，并有权处置已付定金。
3.甲方应对乙方承当连带职责。
四、其他
甲方(盖章)**
代表：**
乙方(盖章)：**
代表：**
丙方(盖章)**
代表：**
*年_*月_*日
咱们回过头来看这些问题的发生和国家推出的土地流通方针是分不开的。
现在推广乡村团体建造用地进行流通，一方面，给乡村开展带来了更多的时机;另一方面，也激发了适当数量的企业到乡村占地，这是否会导致大举使用乡村建造用地进行商业开发局面的呈现。
政府标明，将答应农人流通土地承揽权。在食物供应压力日益增大、经济增加逐步放缓之际，此举旨在康复乡村经济的生机方面可谓打了针兴奋剂。鉴于农人收入停滞不前、粮食出产无法满足国内日益增加的需求，我国政府期望为有7.3亿人口的乡村地区找到一种新的开展形式。这一变革思路是，使我国农业脱节一家一户在小块土地上从事出产的形式，开展适度规模经营，政府期望后一种形式可以进步农业出产力。政府在发布的《中共中央关于推动乡村变革开展若干重大问题的决议》称，为完成这一方针，政府将树立乡村土地运用权交易市场，鼓舞土地承揽权的流通。《决议》还说，这些变革旨在保证国家粮食安全和首要农产品有用供应，促进农业增产、农人增收、乡村昌盛。这些遣词标明，国家期望土地流通更多地发生在农人之间，而不期望农人将土地转让给城里人。但是事实证明，这一方针的最大收益者是那些房地产商人。他们为了自己获益，经过各种途径，把很多农田转为非农业用地，这进一步恶化了农人的生存环境，从大的视点来说，这严重威胁到政府坚持我国的粮食大体自给这一方针，鉴于全球食物价格最近的大幅上涨，坚持粮食自给变得愈加急迫。
当然，这也是我国政府一直对变革乡村土地一切权准则持谨慎态度的原因之一。乡村居民从政府享遭到的社会保证福利要少于城市居民，所以对许多农人来说，土地是经济不景气时他
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们仅有可以依托的东西。假如农人失掉土地而在城里又没有安稳的作业，我国将或许呈现千百万无家可归者。就如前面所说到的，失地农人感到的是惊骇。所以政府推动乡村土地准则的变革也不是没有危险的。当然，具有权威性的北京乡村开展研究所的学者刘建进也说到，这一变革也有或许给农人的日子带来更大危险。乡村土地变革的决案自身是呼应三个代表的
重要思维，为农人争夺权益而做出尽力。但是在详细施行过程中却呈现了许多问题，乃至是不想看到的成果。包含网上炒的很热的重庆市奉节县因为土地转让存在违规操作导致的“楼裂裂”工作，工作是：2003年,重庆市奉节县永安镇原十里村村委会与运发公司签定该地块土地转让协议,后因十里村建制吊销,2008年,永安镇政府又在未经建造、土地等行政主管部分批阅的情况下与运发公司签定《土地转让协议书》,违法将土地转让给运发房地产公司。现在，工作当事人重庆运发公司董事长胡厚元、工作室主任肖发福与奉节县农业局党委书记(原永安镇镇长)刘祥兴已被刑拘，其他职责单位及职责人员正在进一步查询中。当然从另一方面，从新闻中可以看到，一些当地的土地转让问题处理的很好，不只有利于土地的团体承揽和使用，并且农人的日子水平得到了进步，农人对此行动很满足。
因而在一些乡村土地转让中问题的呈现，特别针对本次查询的日照土地转让问题，我以为可以很明显的看出，工作的主体和客体都有不行推脱的职责：榜首，农人的民主权力遭到了掠夺，一些当权者没有依法行事;第二，农人的权力认识单薄，法令观念过浅，还不知选用合法途径维护自己的合法权力。所以这儿我以为，乡村土地变革的施行是不行松懈的，一起，还要做到一下几点：
1.伴随着问题的呈现，应当完善和健全相关法令系统，使可以做到有法可依。
2.要健全国家的监督系统，这是重中之重。一些当权者以权谋私，不依法办事，侵略广阔农人的利益，便是监督系统的不妥为他们供应了滋生腐败的土壤。他们手中握有权力，权力是把双刃剑，所以他们需求遭到束缚，监督。3.我国提出了建造法治社会的标语还不久，公民的法制观念还很淡漠，特别是文化水平还较低的农人，他们乃至不知道自己享有什么权力，也不知怎样维护自己的利益不受侵略。。因而，应该施行国家法令的阳光工程，大力宣扬法令，来进步农人的法令认识，让他们在自己的合法权力遭到侵略时，学会怎么用法令武器来维护自己。