二手房交易“避税大全” 几多违法违规？
来源：听讼网整理 2018-06-12 09:02
二手房生意“避税大全” 好多违法违规?
新“国五条”一出，各地市民纷繁赶在当地细则出台前进行二手房生意。但许多市民无法搭上“末班车”，希望能进行合理避税。记者在网上网罗了二手房生意的“避税大全”，请广东衡仁律师事务所韦世州律师对其进行逐个点评。
1.“‘阴阳合同’避开税收”
“20%的个税太重了，到时候很或许全城都是‘阴阳合同’!”针对二手房计征20%的个税，有网友表明接下来“阴阳合同”将成为二手房过户的“规范合同”。所谓的“阴阳合同”，是指二手房生意两边签署两份合同，一份合同上是实在成交价格，另一份合同上是为了躲避个税的虚伪成交价格。
以一套原价100万元、实践成交价格200万元的二手房为例，假如依照新政计征20%的个税，那么需求交纳20万元的个税;假如经过签署“阴阳合同”，将成交价格填写成100万元，那么该二手房差额部分便是零，不需求交纳一分钱的个税。
律师说法：在二手房生意中，房产生意两边经过签定两份合同，即俗称的“阴阳合同”：一份为暗里签定的实在合同，一份是约好房价较低的挂号合同，意图是经过签定“阴阳合同”低报成交价格偷逃税款，这种行为不只打乱了正常的房地产商场次序，导致了房产搬运挂号价格严峻违背商场实践成交价格，影响了房地产商场主管部门对商场生意状况实在性的了解和判别。
从表面上看，这种做低生意房价的行为，生意两边都获得了“利益”，但依据法令规则，这种行为不只涉嫌违法，并且一旦发作胶葛，两边权益难以得到确保。“阴阳合同”其实隐含着严重的法令危险：
首要，做低合同挂号成交价，侵害了国家的税收处理次序，依据《合同法》的规则，歹意勾结危害国家、团体或别人利益的合同系无效合同。当事方有必要承当对方随意撕毁合同或遭告发揭露的危险，一同，显着低于商场行情的偏低房价很难在生意中心检查经过，下降了房子成功生意的或许性。
其次，签定“阴阳合同”的当事人一旦发作胶葛要违约或解除合同，假如暗里后缔结的贱价合同，当事人不能证明两边是按实践原价合同施行的，那么法令将推定经过挂号的后缔结合同效能优先。这样就或许导致买家实践支付了较高房款，但解除合同退回的房款及违约责任的核算都以挂号的贱价为准;假如法院判定持续施行合同，卖家或许面临着以贱价合同确认生意价款的法令危险。
再次，由于缔结“阴阳合同”是一种逃税的违法行为，税务机关一旦发现，可依据《税收征收处理法》对两边偷逃税款的行为予以行政处罚。生意两边的行为如冒犯《刑法》，有或许构成偷税罪，依据《刑法》规则有或许被判处拘役甚至有期徒刑的惩罚。
“阴阳合同”生意的方法，蕴含着巨大的法令危险。在生意进程中莫贪心一时的利益，变成巨大的经济损失。
惠州现在关于二手房生意进程中的个人所得税仍采纳惠州市存量房生意价格评价体系的评价价格为基数来征缴个人所得税，首要由惠州市存量房生意价格评价体系对生意房产的价格进行评价，交税人申报价格不低于计税价格的，即时依照申报价格完税;申报价格低于评价价格的，一般依照评价价格为基数交税，除一般住宅满5年且是仅有日子用房免交个税外，其他景象一般都是依照评价价格的2%来征缴个人所得税，并未强制施行差额的20%征缴个税。除非交税人能供给购房合法有用凭证且申报价格不低于评价的计税价格，个人所得税才可依照顾交税所得额的20%征收。因而，想靠“阴阳合同”来避开20%的个税含义不大。
2.“假造欠债实际司法判定过户”
有地产人士在网上表明，避税最简略有用的方法是经过请求司法判定，直接把二手房判罚给购买方，节约的税费更多。二手房生意两边可以假造欠款实际，由买方向法院请求司法判定，要求卖方还钱。卖方则表明乐意以房代偿，终究由法院将二手房判罚给买方。不过，这样的避税方法需经得住司法部门的查询检测，不然将会构成违法行为。
律师说法：这次新“国五条”一出台，“假诉讼”避税又被屡次提及，但以这种方法避税可操作性不高，并且危险极大。
首要，依据我国《个人所得税法》第二条规则，个人转让产业的所得应当交纳个人所得税。卖房人以名下房产赔偿债款的行为视为转让产业，因而该计划并不能防止缴交个人所得税，只不过在实践中或许由债权人(即受让方)代交。
其次，依据我国《中华人民共和国合同法》第五十二条规则，歹意勾结，危害国家、团体或许第三人利益的合同无效。因而，所谓的欠条即告贷合同以及房产典当合同无效，不受法令保护。房产生意行为假如建立在虚伪案子上，生意两边的危险无疑大增，一旦其间一方反悔或许反咬一口，费事就大了。
再次，假如经过诉讼过户，法院要公开拍卖房产，价高者得之。即便拍到了，还要交一大笔诉讼费、履行费，过户时仍要承当税费。
最终，还涉嫌假造证据，不只或许被法院以阻碍民事诉讼处以司法拘留，甚至或许被确定构成假造证据罪、诈骗罪。
3.“十几套房源一同做信任”
有信任从业人员表明，躲避新“国五条”20%个税，可以用信任或基金方法。技术上需求房产中介协作，几套、十几套甚至几十套出售房子一同打包，若干套房子总价要超越3000万元，超越100万元的就可做成信任或许基金专项，卖出方作为委托人，买入方作为受益人。到期后，以财物归给受益人，革除所得税。
律师说法：首要，经过做信任或许基金专项的这种方法搬运房产，其意图便是躲避国家正常的税收征缴与处理，依据我国《民法通则》、《合同法》及《信任法》的有关规则，以合法方法掩盖不合法意图或违背法令或社会公共利益的民事行为无效，无效的民事行为从行为开端起就没有法令束缚力，因而，该行为必定为法令所制止，不受法令保护。
其次，以信任或许基金避税，不只详细操作上冗杂，并且需求专业人员才干操作。
第三，经过打包房产做信任或基金专项的这种理财方式，其实质上仍是产业搬运，依据我国相关税收法令法规的规则，归于应税项目，并不能到达躲避税款征收的意图。
4.“假离婚过户花费仅几百元”
在网友罗列的各种避税方法中，声称最简洁有用的一招便是经过离婚、成婚来完结。这样的避税方法总共分为三步：第一步，生意两边夫妻离婚;第二步，卖方房主与买方异性成婚，房产证上加上对方姓名，然后再离婚，房子归属买方异性;第三步，生意两边夫妻各自复婚。这样一来，二手房过户的总费用只需求成婚、离婚费用，加上房产证更名的费用，最多只需几百元就可以搞定一套房的生意过户。这样的避税方法，可以节约几万甚至几十万元的过户费用。
律师说法：上述避税方法可以称为“移花接木”，依照现行国家税收政策及法令规则，夫妻之间的加名和减名不需求交纳个人所得税，因而，理论上生意两边经过这种方法的确可以到达避开个人所得税的作用。
可是，经过这种方法要当心假离婚会弄成真离婚，实际中也确有人借机假戏真做，最终鸡飞蛋打。因而，在选用假离婚计划前应当慎重考虑夫妻感情是否经得住这么折腾，拿婚姻当儿戏的行为也不符合我国传统的道德规范。依据我国《婚姻法》的规则，成婚和离婚一定要两边自愿并要共同去处理挂号手续，这种方法不只会消耗许多的人力和时刻本钱，且虚伪婚姻需担责，一旦法令追查起来，就真是“赔了夫人又折兵”了。
此外，离婚成婚除触及到产业联系外，还触及夫妻、子女间的人身联系，因触及人身联系，生意两边无法用协议相互束缚，并且房款的交授予房子的过户在进程上脱节，不管关于哪方来说都存在巨大的危险，往后一旦发作争议，合法权益将难以保护。
5.“尽量做高装饰费减个税”
有市民在得知新“国五条”出台时，匆促开端找二手房。短时刻内找到心水房难度大，要获得商贷或公贷也要耗时刻，因而很难赶在新“国五条”施行前完结过户生意。尽管着急，但也力不从心，因而，有市民咨询身边的朋友和中介业务员，有人就出主见了，过户时经过做低总价、做高装饰费的方法，尽量削减个税。
律师说法：往后假如全面严厉施行依照差额的20%来征缴个税，还有许多问题要处理，例如装饰费、银行贷款利息、曾经过户的税费等，能否算进买房原价、是否要扣减要等详细施行方法出台后才干知晓。
假如依照国税总局2005年发布的相关告诉，按差额20%计个税，是对其转让净所得额交税，也便是房产收入现值中，要减去包含装饰费用在内的合理费用和转让税费等的净所得额，做高装饰费等税费的确可以下降交税的差额，然后削减个税。但装饰费等需求供给税务认可的正式发票和正式凭证。现在怎么确定需求各地调控细则出台后才有结论。
6.“经过赠予房产躲避个税”
A要把房子卖给B，A想经过赠予B的方法躲避20%的个人所得税。A以为，房子产权赠予时，受赠人即B只触及3%的契税等，赠予人和受赠人，即A和B都不必交纳个人所得税。
律师说法：一些人在房产生意中心经过处理“赠予”方法进行“卖房”，所谓“赠予”便是赠予人把归于其所有的房产无偿地“赠予”给受赠人，受赠人乐意承受的行为。
依据现行的税收政策及法令规则，有婚姻、血缘及法定承继联系的亲属间的“赠予”是免个税的，但契税会比正常生意要高，还需交一笔不少的公证费用，这样一来，比一般生意的税还要缴得多一些。
假如对错亲属间“赠予”，仍要交个税。往后假如惠州全面严厉依照差额的20%来征缴个人所得税，“赠予”在日后的房产生意中也不见得可以叨光，由于房子是赠予的，原价便是以“零”核算，日后出售，依照20%交税，本质上便是依照全额的20%来核算，反而不划算。
假如被赠予后的房子成为被赠予人的仅有住宅，且满了5年，依照现在状况是可避免个税的，但现在细则还未出台，并不知道日后的改变，假如有改变，反而会因小失大。
新“国五条”一出，各地市民纷繁赶在当地细则出台前进行二手房生意。但许多市民无法搭上“末班车”，希望能进行合理避税。记者在网上网罗了二手房生意的“避税大全”，请广东衡仁律师事务所韦世州律师对其进行逐个点评。
1.“‘阴阳合同’避开税收”
“20%的个税太重了，到时候很或许全城都是‘阴阳合同’!”针对二手房计征20%的个税，有网友表明接下来“阴阳合同”将成为二手房过户的“规范合同”。所谓的“阴阳合同”，是指二手房生意两边签署两份合同，一份合同上是实在成交价格，另一份合同上是为了躲避个税的虚伪成交价格。
以一套原价100万元、实践成交价格200万元的二手房为例，假如依照新政计征20%的个税，那么需求交纳20万元的个税;假如经过签署“阴阳合同”，将成交价格填写成100万元，那么该二手房差额部分便是零，不需求交纳一分钱的个税。
律师说法：在二手房生意中，房产生意两边经过签定两份合同，即俗称的“阴阳合同”：一份为暗里签定的实在合同，一份是约好房价较低的挂号合同，意图是经过签定“阴阳合同”低报成交价格偷逃税款，这种行为不只打乱了正常的房地产商场次序，导致了房产搬运挂号价格严峻违背商场实践成交价格，影响了房地产商场主管部门对商场生意状况实在性的了解和判别。
从表面上看，这种做低生意房价的行为，生意两边都获得了“利益”，但依据法令规则，这种行为不只涉嫌违法，并且一旦发作胶葛，两边权益难以得到确保。“阴阳合同”其实隐含着严重的法令危险：
首要，做低合同挂号成交价，侵害了国家的税收处理次序，依据《合同法》的规则，歹意勾结危害国家、团体或别人利益的合同系无效合同。当事方有必要承当对方随意撕毁合同或遭告发揭露的危险，一同，显着低于商场行情的偏低房价很难在生意中心检查经过，下降了房子成功生意的或许性。
其次，签定“阴阳合同”的当事人一旦发作胶葛要违约或解除合同，假如暗里后缔结的贱价合同，当事人不能证明两边是按实践原价合同施行的，那么法令将推定经过挂号的后缔结合同效能优先。这样就或许导致买家实践支付了较高房款，但解除合同退回的房款及违约责任的核算都以挂号的贱价为准;假如法院判定持续施行合同，卖家或许面临着以贱价合同确认生意价款的法令危险。
再次，由于缔结“阴阳合同”是一种逃税的违法行为，税务机关一旦发现，可依据《税收征收处理法》对两边偷逃税款的行为予以行政处罚。生意两边的行为如冒犯《刑法》，有或许构成偷税罪，依据《刑法》规则有或许被判处拘役甚至有期徒刑的惩罚。
“阴阳合同”生意的方法，蕴含着巨大的法令危险。在生意进程中莫贪心一时的利益，变成巨大的经济损失。
惠州现在关于二手房生意进程中的个人所得税仍采纳惠州市存量房生意价格评价体系的评价价格为基数来征缴个人所得税，首要由惠州市存量房生意价格评价体系对生意房产的价格进行评价，交税人申报价格不低于计税价格的，即时依照申报价格完税;申报价格低于评价价格的，一般依照评价价格为基数交税，除一般住宅满5年且是仅有日子用房免交个税外，其他景象一般都是依照评价价格的2%来征缴个人所得税，并未强制施行差额的20%征缴个税。除非交税人能供给购房合法有用凭证且申报价格不低于评价的计税价格，个人所得税才可依照顾交税所得额的20%征收。因而，想靠“阴阳合同”来避开20%的个税含义不大。
2.“假造欠债实际司法判定过户”
有地产人士在网上表明，避税最简略有用的方法是经过请求司法判定，直接把二手房判罚给购买方，节约的税费更多。二手房生意两边可以假造欠款实际，由买方向法院请求司法判定，要求卖方还钱。卖方则表明乐意以房代偿，终究由法院将二手房判罚给买方。不过，这样的避税方法需经得住司法部门的查询检测，不然将会构成违法行为。
律师说法：这次新“国五条”一出台，“假诉讼”避税又被屡次提及，但以这种方法避税可操作性不高，并且危险极大。
首要，依据我国《个人所得税法》第二条规则，个人转让产业的所得应当交纳个人所得税。卖房人以名下房产赔偿债款的行为视为转让产业，因而该计划并不能防止缴交个人所得税，只不过在实践中或许由债权人(即受让方)代交。
其次，依据我国《中华人民共和国合同法》第五十二条规则，歹意勾结，危害国家、团体或许第三人利益的合同无效。因而，所谓的欠条即告贷合同以及房产典当合同无效，不受法令保护。房产生意行为假如建立在虚伪案子上，生意两边的危险无疑大增，一旦其间一方反悔或许反咬一口，费事就大了。
再次，假如经过诉讼过户，法院要公开拍卖房产，价高者得之。即便拍到了，还要交一大笔诉讼费、履行费，过户时仍要承当税费。
最终，还涉嫌假造证据，不只或许被法院以阻碍民事诉讼处以司法拘留，甚至或许被确定构成假造证据罪、诈骗罪。
3.“十几套房源一同做信任”
有信任从业人员表明，躲避新“国五条”20%个税，可以用信任或基金方法。技术上需求房产中介协作，几套、十几套甚至几十套出售房子一同打包，若干套房子总价要超越3000万元，超越100万元的就可做成信任或许基金专项，卖出方作为委托人，买入方作为受益人。到期后，以财物归给受益人，革除所得税。
律师说法：首要，经过做信任或许基金专项的这种方法搬运房产，其意图便是躲避国家正常的税收征缴与处理，依据我国《民法通则》、《合同法》及《信任法》的有关规则，以合法方法掩盖不合法意图或违背法令或社会公共利益的民事行为无效，无效的民事行为从行为开端起就没有法令束缚力，因而，该行为必定为法令所制止，不受法令保护。
其次，以信任或许基金避税，不只详细操作上冗杂，并且需求专业人员才干操作。
第三，经过打包房产做信任或基金专项的这种理财方式，其实质上仍是产业搬运，依据我国相关税收法令法规的规则，归于应税项目，并不能到达躲避税款征收的意图。
4.“假离婚过户花费仅几百元”
在网友罗列的各种避税方法中，声称最简洁有用的一招便是经过离婚、成婚来完结。这样的避税方法总共分为三步：第一步，生意两边夫妻离婚;第二步，卖方房主与买方异性成婚，房产证上加上对方姓名，然后再离婚，房子归属买方异性;第三步，生意两边夫妻各自复婚。这样一来，二手房过户的总费用只需求成婚、离婚费用，加上房产证更名的费用，最多只需几百元就可以搞定一套房的生意过户。这样的避税方法，可以节约几万甚至几十万元的过户费用。
律师说法：上述避税方法可以称为“移花接木”，依照现行国家税收政策及法令规则，夫妻之间的加名和减名不需求交纳个人所得税，因而，理论上生意两边经过这种方法的确可以到达避开个人所得税的作用。
可是，经过这种方法要当心假离婚会弄成真离婚，实际中也确有人借机假戏真做，最终鸡飞蛋打。因而，在选用假离婚计划前应当慎重考虑夫妻感情是否经得住这么折腾，拿婚姻当儿戏的行为也不符合我国传统的道德规范。依据我国《婚姻法》的规则，成婚和离婚一定要两边自愿并要共同去处理挂号手续，这种方法不只会消耗许多的人力和时刻本钱，且虚伪婚姻需担责，一旦法令追查起来，就真是“赔了夫人又折兵”了。
此外，离婚成婚除触及到产业联系外，还触及夫妻、子女间的人身联系，因触及人身联系，生意两边无法用协议相互束缚，并且房款的交授予房子的过户在进程上脱节，不管关于哪方来说都存在巨大的危险，往后一旦发作争议，合法权益将难以保护。
5.“尽量做高装饰费减个税”
有市民在得知新“国五条”出台时，匆促开端找二手房。短时刻内找到心水房难度大，要获得商贷或公贷也要耗时刻，因而很难赶在新“国五条”施行前完结过户生意。尽管着急，但也力不从心，因而，有市民咨询身边的朋友和中介业务员，有人就出主见了，过户时经过做低总价、做高装饰费的方法，尽量削减个税。
律师说法：往后假如全面严厉施行依照差额的20%来征缴个税，还有许多问题要处理，例如装饰费、银行贷款利息、曾经过户的税费等，能否算进买房原价、是否要扣减要等详细施行方法出台后才干知晓。
假如依照国税总局2005年发布的相关告诉，按差额20%计个税，是对其转让净所得额交税，也便是房产收入现值中，要减去包含装饰费用在内的合理费用和转让税费等的净所得额，做高装饰费等税费的确可以下降交税的差额，然后削减个税。但装饰费等需求供给税务认可的正式发票和正式凭证。现在怎么确定需求各地调控细则出台后才有结论。
6.“经过赠予房产躲避个税”
A要把房子卖给B，A想经过赠予B的方法躲避20%的个人所得税。A以为，房子产权赠予时，受赠人即B只触及3%的契税等，赠予人和受赠人，即A和B都不必交纳个人所得税。
律师说法：一些人在房产生意中心经过处理“赠予”方法进行“卖房”，所谓“赠予”便是赠予人把归于其所有的房产无偿地“赠予”给受赠人，受赠人乐意承受的行为。
依据现行的税收政策及法令规则，有婚姻、血缘及法定承继联系的亲属间的“赠予”是免个税的，但契税会比正常生意要高，还需交一笔不少的公证费用，这样一来，比一般生意的税还要缴得多一些。
假如对错亲属间“赠予”，仍要交个税。往后假如惠州全面严厉依照差额的20%来征缴个人所得税，“赠予”在日后的房产生意中也不见得可以叨光，由于房子是赠予的，原价便是以“零”核算，日后出售，依照20%交税，本质上便是依照全额的20%来核算，反而不划算。
假如被赠予后的房子成为被赠予人的仅有住宅，且满了5年，依照现在状况是可避免个税的，但现在细则还未出台，并不知道日后的改变，假如有改变，反而会因小失大。