对土地增值税可以定率征收吗

一般住所和非一般住所的确认已成为地税机关和房地产商“比赛”的焦点。相关文件规则，纳税人缔造一般住所出售，增值额未超越扣除项目金额20%的，免征土地增值税。一起，满意下列条件的住所为一般住所，即住所小区修建容积率在1.0以上，单套修建面积在144平方米以下，实践成交价格低于同等级土地上住宅均匀买卖价格1.44倍以下。而在税收实践中，假如当地政府没有发布住宅均匀买卖价格，在办理中只能拿容积率、单套房修建面积这两个规范去确认是一般住所还对错一般住所。
但实践中单套房面积超越144平方米的十分少。一些房地产商在项目建造中的每一个环节经过虚增建造本钱、人工费用、其他费用等，人为把增值额调整到20%这根“红线”以下。
因为这一方针自身的原因，导致一些当地的一般住所和非一般住所确认难，进行土地增值税清算很难操作。即使是地税机关严格履行土地增值税的预征办理，先预征税款，但适当一部分房地产开发项目在终究决算时，增值额占扣除项目金额的份额不超越20%，那么地税机关面对先预征后退税的为难地步。别的，土地增值税预征率太低。陕西省现行方针规则，对坐落县城地域的一般住所按0.5%预征土地增值税，非一般住所按1%预征，营业性用房、别墅、写字楼按2%预征，与房地产开发商应该承当的税负相差太大。
针对土地增值税办理中存在的问题，笔者主张完善土地增值税方针。对一般住所的确认规范进行修正，将一般住所确认规范“住所小区修建容积率在1.0以上，单套修建面积在144平方米以下，实践成交价格低于同等级土地上住宅均匀买卖价格1.44倍以下”，修正为“住所小区修建容积率在1.0以上，单套修建面积在144平方米以下，实践成交价格比同等级土地上同期同类住宅买卖市场价格低20%以上”。
进步土地增值税的预征率。主张由各省、市地税机关在查询测算的基础上，一致而且进步土地增值税预征率，做到一个市或一个省对土地增值税预征率的一致。全省或全市对房地产不同项目类型，确认不同的预征率，可对一般住所项目履行2%的预征率，对非一般住所项目可履行4%的预征率，对别墅、写字楼、商业用房项目可履行6%的预征率。
改动现行土地增值税先预征后清算的办理方式，实施定率征收。笔者主张，在现行土地增值税方针暂不能修正完善的情况下，由各省、市地税机关，改动现行的土地增值税“先预征后清算”的办理方式。根据现在房地产市场行情，查询测算出不同类型的房地产开发项目应承当的土地增值税税负水平，依照房地产企业的预(销)售收入，对土地增值税实施定率征收，一次征收到位，不再进行土地增值税清算。此举既操作简略，又便于办理，土地增值税也能征收到位。根据笔者的开始测算成果，主张对多层(8层以下)商品住所(不再确认一般住所和非一般住所)履行5%的土地增值税征收率，对高层(含小高层、高层)商品住所(不再确认一般住所和非一般住所)履行10%的土地增值税征收率，对别墅、写字楼、营业性用房履行20%的土地增值税征收率。