开发商收取土地使用费的方式有哪些,怎么计算
来源：听讼网整理 2019-02-12 08:44
跟着社会的开展，人们日子的前进，关于人们来说面临着买房这个大事，那么买房简直都是经过供货商，供货商就会跟咱们收取相应的土地运用费。这个是合理收取的，而且还需按实践交纳，下面听讼网小编为我们介绍一下关于开发商收取土地运用费的方法有哪些,怎样核算。
开发商收取土地运用费的方法
外商出资企业经依法同意运用土地的，须依照《中华人民共和国土地管理法》规则的土地管理机关的责任分工，与土地管理机关或房地产管理机构签定运用土地合同;市、区、县财政局依据运用土地合同确认的用地面积、土地等级征收外商出资企业土地运用费。土地运用费自核定之日起五年内不变;五年期满后，依据实践情况，从头核定。外商出资企业从同意建立之日起，按公历日历年度交纳土地运用费。土地运用费按季征收，年终清算。榜首日历年度用地时刻超越半年的，按半年计征，缺乏半年的，免征土地运用费。
(一)运用权出让金
外商出资企业能够按出让方法获得土地运用权。依照土地的不同用处，别离采纳协议、招标、拍卖方法进行。招标出让的，由评标委员会依据招标要求和招标者所报条件确认中标者，中标者所报土地价款即为出让金额;拍卖出让的，最高报价者所报土地价款即为出让金额;协议出让的，应交出让金不低于国家规则的最低价和云南省规则的有关规范。企业一次交纳出让金有困难的，能够在出让合同中约好分期交纳，或许缩短出让年限以下降出让金额。
(二)场所运用费
外商出资企业能够按划拨方法获得土地运用权，并按规则向中方政府交纳场所运用费。场所运用费由场所开发费(包含征地、拆迁安顿费用和为企业直接配套的基础设施等费用)和土地运用费组成。企业能够依照土地运用合同的约好一次性交纳场所开发费，逐年交纳土地运用费，或许将场所开发费和土地运用费归纳核算逐年交纳。一般外商出资企业经同意以划拨方法获得土地运用权，一次性交纳场所开发费或自行开发场所的，建立后榜首年至第五年免交土地运用费，第六年至第十年折半;出资开发云南省鼓舞出资的工业或兴办教育、文明、卫生、科研等非盈利项目，企业一次性交纳场所开发费或自行开发场所的，免交土地运用费。中方企事业单位以划拨土地运用权作为条件与外商举行合资、协作企业的，须向土地管理部分请求处理有关手续，即由中方土地运用者补办土地运用权出让手续，补交出让金，或许由中方企事业单位交纳场所运用费。
(三)土地收益金
外商出资企业还能够按国有土地租借方法获得土地运用权，并按年向当地市(县)人民政府土地管理部分交纳土地年租金(土地收益金)。
计费方法
1、怎么把土地本钱剥离出来，便是把土地出让金以土地运用费的方式，按年度交纳。由国家专门部分拟定土地价格评价机制和征缴方法，并担任征缴。这样，就能够把现在的土地转让准则，这种短期行为，转变为长时刻行为，更习惯可持续开展的要求。顾客在购房的时分，购买的仅仅是土地上的修建，土地的运用权不是一次性买断70年，而是像暖气费和有线电视费相同，每年交纳。而且，土地运用费应该随土地利用情况视市场行情而起浮。
2、因为土地为全民一切，应该有一个社会保障面积作为计费基数，该基数以上多占用的面积为计费面积。住宅不行该基数面积的，能够获得某种方式的住宅补贴。该面积应该为住宅折算占用土地面积，在必定条件下，也能够简化为住宅面积。对单位面积的计费规范，由相关部分拟定核算方法，比方能够与住宅空置率，当年新建住宅出售情况等目标挂钩，经过必定的公式核算而得。假如空置率过高，阐明土地运用费偏低，能够进步土地运用费，即进步住宅运用本钱。假如新建住宅出售低迷，阐明住宅运用本钱偏高，能够下降土地运用费。原则上，家庭住宅和商业网店房折合为占地面积今后，收费规范相同。
3、该方法的中心是计时计费，费用由占地面积乘以占地时刻乘以单位面积计费规范核算得出。土地开发期间的费用由开发商承当，住宅转让之后，收费目标随之搬运。比方房子空置，费用由房主承当，假如新建住宅未售出，则费用由开发商承当。
土地运用费由谁交纳?
运用土地的单位和个人是土地运用费的交纳人。但：
(一)以土地出资入股与他方兴办合资、 协作或联营企业的，合资、协作或联营企业为缴费人， 但经同意的合营合同还有约好的按合同处理;土地权属没有搬运的，供给土地的一方为缴费人;土地运用权转让的，受让方为缴费人;
(二)租借房子的，房子一切人为缴费人;
(三)运营土地开发的，在土地运用权转让前， 运营开发单位为缴费人，土地运用权转让的，受让方为缴费人;
(四)乡村工商用地和宅基地，以工商企业、宅基地运用人为缴费人;
(五)共有的土地，以《房地产证》挂号的权力人为缴费人。
土地运用税与土地运用费有何差异?
依据规则，我国对内资企业和中外合资企业履行不同的税收法令。内资企业运用的土地，适用于国务院1988年9月27日以第17号令公布的《中华人民共和国乡镇土地运用税暂行法令》;外商出资企业、外国企业和外籍人员的房地产，适用于中央人民政府政务院1951年8月8日公布的《城市房地产税暂行法令》，跟着局势的开展，财政部(80)财税字第82号文对征免房地产问题作了清晰规则，即“中外合资运营企业的自有房产，仍按《城市房地产税暂行法令》的规则，征收房产税”。
“合资企业运用的土地，一切权归于国家，由各有关部分依照规则征收土地运用费，不再征收房地产税。”国家税务总局国税函[1997]162号文清晰：“依据现行有关规则，《中华人民共和国乡镇土地运用税暂行法令》不适用于外商出资企业，对外商出资企业应征收土地运用费，不征土地运用税。”
听讼网小编提示我们在房子的生意中，必定要多加留意房子的生意协议，防止发作一些胶葛行为，比较房子的生意触及很大的金额问题。
开发商收取土地运用费的方法
外商出资企业经依法同意运用土地的，须依照《中华人民共和国土地管理法》规则的土地管理机关的责任分工，与土地管理机关或房地产管理机构签定运用土地合同;市、区、县财政局依据运用土地合同确认的用地面积、土地等级征收外商出资企业土地运用费。土地运用费自核定之日起五年内不变;五年期满后，依据实践情况，从头核定。外商出资企业从同意建立之日起，按公历日历年度交纳土地运用费。土地运用费按季征收，年终清算。榜首日历年度用地时刻超越半年的，按半年计征，缺乏半年的，免征土地运用费。
(一)运用权出让金
外商出资企业能够按出让方法获得土地运用权。依照土地的不同用处，别离采纳协议、招标、拍卖方法进行。招标出让的，由评标委员会依据招标要求和招标者所报条件确认中标者，中标者所报土地价款即为出让金额;拍卖出让的，最高报价者所报土地价款即为出让金额;协议出让的，应交出让金不低于国家规则的最低价和云南省规则的有关规范。企业一次交纳出让金有困难的，能够在出让合同中约好分期交纳，或许缩短出让年限以下降出让金额。
(二)场所运用费
外商出资企业能够按划拨方法获得土地运用权，并按规则向中方政府交纳场所运用费。场所运用费由场所开发费(包含征地、拆迁安顿费用和为企业直接配套的基础设施等费用)和土地运用费组成。企业能够依照土地运用合同的约好一次性交纳场所开发费，逐年交纳土地运用费，或许将场所开发费和土地运用费归纳核算逐年交纳。一般外商出资企业经同意以划拨方法获得土地运用权，一次性交纳场所开发费或自行开发场所的，建立后榜首年至第五年免交土地运用费，第六年至第十年折半;出资开发云南省鼓舞出资的工业或兴办教育、文明、卫生、科研等非盈利项目，企业一次性交纳场所开发费或自行开发场所的，免交土地运用费。中方企事业单位以划拨土地运用权作为条件与外商举行合资、协作企业的，须向土地管理部分请求处理有关手续，即由中方土地运用者补办土地运用权出让手续，补交出让金，或许由中方企事业单位交纳场所运用费。
(三)土地收益金
外商出资企业还能够按国有土地租借方法获得土地运用权，并按年向当地市(县)人民政府土地管理部分交纳土地年租金(土地收益金)。
计费方法
1、怎么把土地本钱剥离出来，便是把土地出让金以土地运用费的方式，按年度交纳。由国家专门部分拟定土地价格评价机制和征缴方法，并担任征缴。这样，就能够把现在的土地转让准则，这种短期行为，转变为长时刻行为，更习惯可持续开展的要求。顾客在购房的时分，购买的仅仅是土地上的修建，土地的运用权不是一次性买断70年，而是像暖气费和有线电视费相同，每年交纳。而且，土地运用费应该随土地利用情况视市场行情而起浮。
2、因为土地为全民一切，应该有一个社会保障面积作为计费基数，该基数以上多占用的面积为计费面积。住宅不行该基数面积的，能够获得某种方式的住宅补贴。该面积应该为住宅折算占用土地面积，在必定条件下，也能够简化为住宅面积。对单位面积的计费规范，由相关部分拟定核算方法，比方能够与住宅空置率，当年新建住宅出售情况等目标挂钩，经过必定的公式核算而得。假如空置率过高，阐明土地运用费偏低，能够进步土地运用费，即进步住宅运用本钱。假如新建住宅出售低迷，阐明住宅运用本钱偏高，能够下降土地运用费。原则上，家庭住宅和商业网店房折合为占地面积今后，收费规范相同。
3、该方法的中心是计时计费，费用由占地面积乘以占地时刻乘以单位面积计费规范核算得出。土地开发期间的费用由开发商承当，住宅转让之后，收费目标随之搬运。比方房子空置，费用由房主承当，假如新建住宅未售出，则费用由开发商承当。
土地运用费由谁交纳?
运用土地的单位和个人是土地运用费的交纳人。但：
(一)以土地出资入股与他方兴办合资、 协作或联营企业的，合资、协作或联营企业为缴费人， 但经同意的合营合同还有约好的按合同处理;土地权属没有搬运的，供给土地的一方为缴费人;土地运用权转让的，受让方为缴费人;
(二)租借房子的，房子一切人为缴费人;
(三)运营土地开发的，在土地运用权转让前， 运营开发单位为缴费人，土地运用权转让的，受让方为缴费人;
(四)乡村工商用地和宅基地，以工商企业、宅基地运用人为缴费人;
(五)共有的土地，以《房地产证》挂号的权力人为缴费人。
土地运用税与土地运用费有何差异?
依据规则，我国对内资企业和中外合资企业履行不同的税收法令。内资企业运用的土地，适用于国务院1988年9月27日以第17号令公布的《中华人民共和国乡镇土地运用税暂行法令》;外商出资企业、外国企业和外籍人员的房地产，适用于中央人民政府政务院1951年8月8日公布的《城市房地产税暂行法令》，跟着局势的开展，财政部(80)财税字第82号文对征免房地产问题作了清晰规则，即“中外合资运营企业的自有房产，仍按《城市房地产税暂行法令》的规则，征收房产税”。
“合资企业运用的土地，一切权归于国家，由各有关部分依照规则征收土地运用费，不再征收房地产税。”国家税务总局国税函[1997]162号文清晰：“依据现行有关规则，《中华人民共和国乡镇土地运用税暂行法令》不适用于外商出资企业，对外商出资企业应征收土地运用费，不征土地运用税。”
听讼网小编提示我们在房子的生意中，必定要多加留意房子的生意协议，防止发作一些胶葛行为，比较房子的生意触及很大的金额问题。