购买二手房的八大注意事项
来源：听讼网整理 2018-10-11 22:21
购买二手房的八大留意事项
河南梅溪律师事务所郎建勇
1，查明实在状况
二手房生意两边一般并不相识，所以面临或许的欺诈，就要查明对方的身份及房产的实在信息。最牢靠的方法是凭身份证去房产买卖中心查询房子的实在信息，检查中介门店的营业执照，然后了解中介公司的资质。到房产买卖中心查询时，要付30元的费用，除了检查房子状况及产权人信息，一起别疏忽了土地状况、房地产他项状况、房地产权力束缚状况等信息，这样就能够了解房子是否已被典当，是否被法院查封，是否按揭借款买的房子，借款额多少等等。这样就不大或许由于受骗上当，买了被典当的房子，钱房两空。{HotTag}关于中介公司，能够索要营业执照的复印件。
2，留神付款方法
在房产生意过程中，付款方法是简单引起争议的条款之一，因而，在签定是应尽或许的抵挡款方法、付款日期、付款其次、其次付款数额做详细的约好。最好的方法是一方先在银行存入现金，两边在银行完结交给，一方取呈现金，直接存入对方的账户。必定要挑选安全的付款方法。
特别提示的是有关购房意向金的付出，一般状况下，买家在付出了意向金两天之后，假如卖家赞同出售，那么意向金将主动转为购房定金，此刻一般状况下定金是不予交还的。所以主张顾客在付出购房意向金时要三思。
假如生意的房子有借款，那么在付款时更要特别留心，一般应由卖方提早还款免除借款，假如卖方自有资金不足能够要求用买方付出首付款一起还款，这时生意两边需一起到借款银行，避免自己付出的首付款被移作他用。
3，确认交房时刻
假如到达生意意向，关于交房时刻应当在合同中做清晰的约好。之前在房子生意过程中，常常会呈现由于没有在合同中注明交房时刻而引发胶葛的，比方到了约好时刻，卖房由于租借或其他原因而无法将房子交给给买房，而买房又因没有在合同中做相关的阐明，买方只能吃“哑巴亏”。因而，在签定合同过程中，有必要注明什么时刻卖方将房子以何种方法交给给买方，假如到时不能准时交房，买家将得到什么样的补偿，房子是否仍存在租借状况等。一般状况下，在约好时，买家能够以房子总价的10%左右作为交房时再付的条件束缚卖家依照交房。
4，别让户口困扰你
买方在核实房产状况的一起，别忘记了房子连带的户口联系，卖方是否在售出房子之后将家人的户口一起迁出。之前常常会呈现相似的状况，比如卖方在售出房子之后没有将家人的户口一起签出，而导致买方无法将户口迁入。该约好可在“购房条件约好”条款中“其他约好”中进行注明。同交房时刻的约好相同，一般状况下，卖家能够预留一笔钱，在交房时确认了户口状况之后再付出给卖家，这笔钱的数额一般是房子总价的1%左右。
5，留神修理基金被中介“黑吃”
许多顾客在买二手房过程中忽视修理基金，中介往往使用这个“缺口”吃进修理基金，如此的状况常常以以下的方法发作：中介通知卖方二手房修理基金现已所剩无几，一般状况下都是送给买方，而中介在抵挡买方时则称卖方没有将修理基金“送”给你，买方要自己从头处理修理基金，这样以来修理基金就进了中介的口袋。生意两边需当面进行了解，假如是将修理基金赠予买家，两边需在“购房条件约好”条款中“其他约好”中进行约好。一般状况下，房子交代时，生意两边需一起到相应的物业管理公司，针对修理基金的帐户余额，进行资金交割，户名的改变。
6，“先小人，后正人”
房产中介一般都准备了重复使用的格局合同，这些合同中介一般都很好地考虑到了自己的利益，却很或许包含了对买方晦气的霸王条款，所以当签定这些合一起必定要仔细阅览条款，不要由于不好意思耽搁中介工作人员的时刻而草草签字，关于显着晦气于自己的如“不管买卖是否成功，均应当付出中介费用”的条款。交出房产证或是买房款，必定要求对方出具收条。
要留意的是，如中介未促进买卖索要必定的费用却是合理的。《合同法》第427条规则“居间人未促进合同建立的，不得要求付出酬劳，但能够要求委托人付出从事居间活动开销的必要费用”。
7，佣钱怎么付出
签定了合同，生意两边就要尊重中介组织的中介服务，并诚信付出居间费用。《合同法》426条规则：“居间人促进合同建立的，委托人应当依照约好付出酬劳。……因居间人供给缔结合同的前言服务而促进合同建立的，由该合同的当事人均匀担负居间人的酬劳。居间人促进合同建立的，居间活动的费用，由居间人担负 ”。假如生意两边经过中介供给的信息取得联系，私下买卖，妄图省去中介费用，不只不简单到达意图，还有或许承当额定的违约职责。卖方也应当照实向中介及买方奉告房产的实在状况。
有关佣钱付出，必定要看清楚合同是怎么约好的：是买方付出中介费用，仍是卖方付出，或是两边一起付出，份额各占多少；是一次性付出中介费用仍是分阶段，是何时付出费用。上海市的相关规则是，生意两边需付出房子总价的2%给中介作为佣钱，生意两边一般各占半。
8，保存依据
买卖过程中与对方及中介组织交游的书面材料，如合同、收条、身份证及房产证等证件的复印件，都要留意妥善保存，避免今后有胶葛时由于短少相关的依据而处于晦气位置。特别是中介或是对方的一些决议自己购买或是出售的口头许诺，必定要坚持对方白纸黑字写下来。如对方的买卖事项是由委托人完结的，要保存委托书和证明委托人与受托人联系的文件。《合同法》425条规则：“居间人成心隐秘与缔结合同有关的重要现实或许供给虚伪状况，危害委托人利益的，不得要求付出酬劳并应当承当危害补偿职责”，保存相关的依据就能够有力地维护自己的合法权益。
最终要提示的是，房子归谁一切，以房产机关的挂号为准。卖家的房产证在自己手里并不等于卖家失去了对房产的权力，完全能够经过挂失从头补办。买卖过程中顾客可经过相应的资金监管组织（如网上房地产资金监管、部分银行的资金监管等）来束缚房产买卖，确保买卖过程中资金、产权交割得到有用确保。
河南梅溪律师事务所郎建勇
1，查明实在状况
二手房生意两边一般并不相识，所以面临或许的欺诈，就要查明对方的身份及房产的实在信息。最牢靠的方法是凭身份证去房产买卖中心查询房子的实在信息，检查中介门店的营业执照，然后了解中介公司的资质。到房产买卖中心查询时，要付30元的费用，除了检查房子状况及产权人信息，一起别疏忽了土地状况、房地产他项状况、房地产权力束缚状况等信息，这样就能够了解房子是否已被典当，是否被法院查封，是否按揭借款买的房子，借款额多少等等。这样就不大或许由于受骗上当，买了被典当的房子，钱房两空。{HotTag}关于中介公司，能够索要营业执照的复印件。
2，留神付款方法
在房产生意过程中，付款方法是简单引起争议的条款之一，因而，在签定是应尽或许的抵挡款方法、付款日期、付款其次、其次付款数额做详细的约好。最好的方法是一方先在银行存入现金，两边在银行完结交给，一方取呈现金，直接存入对方的账户。必定要挑选安全的付款方法。
特别提示的是有关购房意向金的付出，一般状况下，买家在付出了意向金两天之后，假如卖家赞同出售，那么意向金将主动转为购房定金，此刻一般状况下定金是不予交还的。所以主张顾客在付出购房意向金时要三思。
假如生意的房子有借款，那么在付款时更要特别留心，一般应由卖方提早还款免除借款，假如卖方自有资金不足能够要求用买方付出首付款一起还款，这时生意两边需一起到借款银行，避免自己付出的首付款被移作他用。
3，确认交房时刻
假如到达生意意向，关于交房时刻应当在合同中做清晰的约好。之前在房子生意过程中，常常会呈现由于没有在合同中注明交房时刻而引发胶葛的，比方到了约好时刻，卖房由于租借或其他原因而无法将房子交给给买房，而买房又因没有在合同中做相关的阐明，买方只能吃“哑巴亏”。因而，在签定合同过程中，有必要注明什么时刻卖方将房子以何种方法交给给买方，假如到时不能准时交房，买家将得到什么样的补偿，房子是否仍存在租借状况等。一般状况下，在约好时，买家能够以房子总价的10%左右作为交房时再付的条件束缚卖家依照交房。
4，别让户口困扰你
买方在核实房产状况的一起，别忘记了房子连带的户口联系，卖方是否在售出房子之后将家人的户口一起迁出。之前常常会呈现相似的状况，比如卖方在售出房子之后没有将家人的户口一起签出，而导致买方无法将户口迁入。该约好可在“购房条件约好”条款中“其他约好”中进行注明。同交房时刻的约好相同，一般状况下，卖家能够预留一笔钱，在交房时确认了户口状况之后再付出给卖家，这笔钱的数额一般是房子总价的1%左右。
5，留神修理基金被中介“黑吃”
许多顾客在买二手房过程中忽视修理基金，中介往往使用这个“缺口”吃进修理基金，如此的状况常常以以下的方法发作：中介通知卖方二手房修理基金现已所剩无几，一般状况下都是送给买方，而中介在抵挡买方时则称卖方没有将修理基金“送”给你，买方要自己从头处理修理基金，这样以来修理基金就进了中介的口袋。生意两边需当面进行了解，假如是将修理基金赠予买家，两边需在“购房条件约好”条款中“其他约好”中进行约好。一般状况下，房子交代时，生意两边需一起到相应的物业管理公司，针对修理基金的帐户余额，进行资金交割，户名的改变。
6，“先小人，后正人”
房产中介一般都准备了重复使用的格局合同，这些合同中介一般都很好地考虑到了自己的利益，却很或许包含了对买方晦气的霸王条款，所以当签定这些合一起必定要仔细阅览条款，不要由于不好意思耽搁中介工作人员的时刻而草草签字，关于显着晦气于自己的如“不管买卖是否成功，均应当付出中介费用”的条款。交出房产证或是买房款，必定要求对方出具收条。
要留意的是，如中介未促进买卖索要必定的费用却是合理的。《合同法》第427条规则“居间人未促进合同建立的，不得要求付出酬劳，但能够要求委托人付出从事居间活动开销的必要费用”。
7，佣钱怎么付出
签定了合同，生意两边就要尊重中介组织的中介服务，并诚信付出居间费用。《合同法》426条规则：“居间人促进合同建立的，委托人应当依照约好付出酬劳。……因居间人供给缔结合同的前言服务而促进合同建立的，由该合同的当事人均匀担负居间人的酬劳。居间人促进合同建立的，居间活动的费用，由居间人担负 ”。假如生意两边经过中介供给的信息取得联系，私下买卖，妄图省去中介费用，不只不简单到达意图，还有或许承当额定的违约职责。卖方也应当照实向中介及买方奉告房产的实在状况。
有关佣钱付出，必定要看清楚合同是怎么约好的：是买方付出中介费用，仍是卖方付出，或是两边一起付出，份额各占多少；是一次性付出中介费用仍是分阶段，是何时付出费用。上海市的相关规则是，生意两边需付出房子总价的2%给中介作为佣钱，生意两边一般各占半。
8，保存依据
买卖过程中与对方及中介组织交游的书面材料，如合同、收条、身份证及房产证等证件的复印件，都要留意妥善保存，避免今后有胶葛时由于短少相关的依据而处于晦气位置。特别是中介或是对方的一些决议自己购买或是出售的口头许诺，必定要坚持对方白纸黑字写下来。如对方的买卖事项是由委托人完结的，要保存委托书和证明委托人与受托人联系的文件。《合同法》425条规则：“居间人成心隐秘与缔结合同有关的重要现实或许供给虚伪状况，危害委托人利益的，不得要求付出酬劳并应当承当危害补偿职责”，保存相关的依据就能够有力地维护自己的合法权益。
最终要提示的是，房子归谁一切，以房产机关的挂号为准。卖家的房产证在自己手里并不等于卖家失去了对房产的权力，完全能够经过挂失从头补办。买卖过程中顾客可经过相应的资金监管组织（如网上房地产资金监管、部分银行的资金监管等）来束缚房产买卖，确保买卖过程中资金、产权交割得到有用确保。