房地产开发商出售给购房者的房屋面积小于合同约定的面积，购房者应当如何行使自己的权利？
来源：听讼网整理 2018-12-21 19:06
房地产开发商出售给购房者的房子面积小于合同约好的面积，购房者应当怎么行使自己的权力？
［案情简介］
2003年5月15日，被告上海市中汇房地产开发有限职责公司(以下简称“被告中汇地产公司”)在上海市浦东区阳光大路48号开发新建了“中汇新都购物中心”。被告中汇地产公司在售房前向上海市房地产相关部别离离处理了有关土地出让手续，交纳了土地出让金，取得了土地运用权证、规划许可证、施工许可证等相关的证照，并处理了商品房预售许可证。
原告许建勤等16位购房者别离于2003年8月至2004年11月份期间，别离与被告中汇地产公司签定了《中汇新都购物中心商铺买卖合同》，该合同约好：（1）各购房者别离购买被告中汇地产公司开发新建的“中汇新都购物中心”的商铺，商铺的性质是独立商铺，其建筑面积为23平米；价格每平米18888元；（2）购房者在签定商铺买卖合同之日，即向被告中汇地产公司交纳预购定金6万元，由被告开具收据，购房者应在合同签定之日起30日内交纳购房余款或在银行处理按揭，逾期未交纳购房余款或未处理银行按揭，被告有权革除两边签定的购房买卖合同，并不予以交还定金；在上述期限内，被告保存购房者所订货的商铺方位和商铺号；（3）被告中汇地产公司应于2005年10月1日前向购房者交给商铺，并为购房者一致处理产权登记手续。在处理产权登记手续时，购房者应当活跃合作被告并交纳处理产权所需的材料和费用；被告逾期处理的，应承当3000元的违约金；别的该合同还约好，一切商场的外墙及公共场所之产权皆属被告中汇地产公司。
购房合同签定当日，原告许建勤等16位购房者依约向被告中汇地产公司交给了定金6万元，部分购房者在合同规则的时刻内交纳了购房款，部分购房者在银行处理了按揭手续。
2005年9月25日，被告中汇地产公司别离将商铺交给上述购房者运用。原告许建勤等16位购房者在处理收房手续时，发现被告所交给的商铺面积均不同程度的小于购房合同中约好的面积。原告许建勤等16位购房者遂恳求上海市房子评价中心的工作人员对自己所购的商铺进行面积丈量，丈量结果是商铺的面积大概在16平米左右。鉴于此，原告许建勤等16位购房者找到被告中汇地产公司，要求与被告革除购房买卖合同，并要求被告承当违约职责。但被告中汇地产公司答复，商铺的实践运用面积的确是16平米左右，该公司在出售商铺时，是依照建筑面积出售并核算房价的，购房合同中约好的23平米面积归于建筑面积，这其间包含业主公摊面积7平米。关于原告许建勤等16位购房者提出的恳求，被告中汇地产公司予以回绝。
原告许建勤等16位购房者以为，2003年8月至2004年11月份期间，与被告中汇地产公司签定商铺买卖合同，合同约好商铺的面积为23平方米，并约好一切商场的外墙及公共场所之产权皆属被告中汇地产公司。合同签定后，遂向被告中汇地产公司交纳了定金和购房款，并在银行处理了按揭手续。2005年9月25日，被告中汇地产公司向咱们交纳了商铺，但在处理收房手续时发现被告交给运用的商铺面积小于合同约好的面积。据此，在与被告交涉中，被告宣称合同约好的面积23平方米应包含公摊面积7平方米。但依据商铺买卖合同的约好，一切商场的外墙及公共场所之产权皆属被告中汇地产公司，故被告应对自己产权面积的部分承当职责，被告将自己产权部分的面积让购房者“买单”的行为违背法令正义、公正之准则。
鉴于此，两边在屡次洽谈未果的情况下，原告许建勤等16位购房者无法之下于2005年12月23日向上海市浦东区人民法院提起诉讼，要求被告返还商铺短少面积的房价款、承当经济损失3000元及承当违约职责。
被告上海中汇地产公司以为，本公司在与被告签定商铺买卖合同时，合同约好商铺的面积为23平方米，并约好商场的外墙及公共场所之产权皆属本公司一切。上述合同的条款经原告许建勤等16位购房者赞同后，两边才签定商铺买卖合同。在合同签定的过程中，原告许建勤等16位购房者未提出异议，再依据“合赞同思自治准则”，上述合同条款的内容应属上述原告承认的内容，过后提出异议的行为不能变更原合同约好的条款。因而，本公司现已依照合同约好的内容全面实行了合同约好的职责，本公司不存有违约行为，不该承当返还房价款、违约职责。综上，原告徐建勤等16位购房者向法院提起的诉讼恳求无法于据，恳求法院依法判定驳回原告许建勤等16位购房者的诉讼恳求，以保护本公司的合法权益不受损害。
［法院判定］
上海市浦东区人民法院经审理以为，被告中汇地产公司在其楼盘的宣扬广告中对外宣称出售23m2独立商铺产权，在与原告许建勤等16位购房者签定的《商铺买卖合同》中亦约好商铺建筑面积为23m2，商铺的性质为独立上铺，并约好“一切商场外墙及公共场所之产权皆属中汇公司”。再加上，被告中汇地产公司作为房子的出卖人，在两边签定合同及交给房子时，从未向购房者声明独立商铺内含有公共面积的部分，也未按铺内面积和公共面积的不同价格出售，而是以一致的商铺定价出售，足以能够确定被告中汇地产公司的实在意思表明应是出售独立商铺面积23m2。因而，被告中汇地产公司应当在合同约好的期限内向原告许建勤等16位购房者交给建筑面积23m2的商铺，但被告中汇地产公司却在合同约好的期限内向原告许建勤等16位购房者交纳面积为16m2的商铺，其实践交给商铺的面积与合同约好的商铺面积不符，故被告的行为构成违约，理应承当违约职责。可是，原告许建勤等16位购房者要求被告中汇地产公司持续实行交给23平米的商铺已属不可能，又鉴于原告与被告乐意持续实行合同，故被告应当将商铺短少部分面积的价格予以返还原告许建勤等16位购房者。原告许建勤等16位购房者诉请被告向其承当经济损失3000元，但原告许建勤等16位购房者在法令规则的举证期限内未向本院供给相应依据，本院对此项诉讼恳求不予支撑。
2006年3月24日，在上海市浦东区人民法院未做出判定之前，原告许建勤等16位购房者与被告上海中汇地产公司达到宽和协议，被告上海中汇地产公司向原告许建勤等16位购房者交还商铺短少面积的房价款，并革除原告许建勤等16位购房者在“中汇新都购物中心”榜首年运营期间的物业管理费。两边达到宽和协议后，原告许建勤等16位购房者向上海市浦东区人民法院恳求撤诉，该法院检查后以为，原告恳求撤诉的理由合理，允许原告撤回诉讼。
［争议焦点］
1.房地产开发商出售给购房者的房子面积小于合同约好的面积，购房者应当怎么行使自己的权力？
2.开发商部分不实行合同构成违约，应当怎么适用定金罚则？
［法令分析］
一、在本案中，被告交给运用的商铺面积小于合同约好的面积，关于面积差错比在３％以内部分的房价款及利息应由被告返还原告，面积差错比超越３％部分的房价款由被告双倍返还给原告。
在本案中，两边当事人争议的榜首个焦点问题是怎么确定商铺的面积？在本案中，被告在对外的售楼广告中曾称，对外出售的商铺归于独立商铺，并且在与购房者签定商铺买卖合同时，在合同中约好商铺的面积亦为23平米，在合同附件中也未说到商铺的公摊面积问题。因而，购房者在签定商铺买卖合同时，足以能够信任被告出售的商铺面积为23平米，导致购房者做出购买商铺的决议计划。再加上，被告与购房者在合同中约好“商场外墙及公共场所之产权皆属中汇公司一切”，可见，公摊面积部分的产权归于被告一切。而被告宣称购房者购买商铺的面积包含7平米的公摊面积，即公摊面积部分的产权归被告一切，公摊面积部分的房价款却让购房者交纳。因而，被告向法院提出的“购房者购买商铺的面积应包含7平米公摊面积”的抗辩理由显着不能成立。
综上，在本案中，被告在对外媒体的广告中没有对商铺的面积做出清晰表明，亦没有在合同中加以表述，因而能够确定商铺的面积应以两边签定合同约好的面积为准，即被告应当在合同约好的时刻内向原告交给23平米的独立商铺。
依据《合同法》榜首百零七条规则：“当事人一方不实行合同职责或许实行合同职责不符合约好的，应当承当持续实行、采纳补救措施或许赔偿损失等违约职责。”所谓违约职责，又称违背合同的民事职责，通常是指合同当事人不实行合同职责或许实行合同职责不符合约好所应承当的民事职责。或许更切当一点说，是指合同当事人不按合同的约好或许法令的规则实行职责所应接受的法令结果。因而，在本案中，被告中汇地产公司与购房者签定合同后，应当依据合同的约好全面实行合同职责。而在本案中，被告中汇地产公司却在合同约好的时刻内向购房者交给面积不符的商铺，其行为现已违背合同中约好的条款，理应承当违约职责。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法令若干问题的解说》第十四条规则：“出卖人交给运用的房子套内建筑面积或许建筑面积与商品房买卖合同约好面积不符，合同有约好的，依照约好处理；合同没有约好或许约好不清晰的，依照以下准则处理：（一）面积差错比绝对值在３％以内（含３％），依照合同约好的价格据实结算，买受人恳求革除合同的，不予支撑；（二）面积差错比绝对值超出３％，买受人恳求革除合同、返还已付购房款及利息的，应予支撑。买受人赞同持续实行合同，房子实践面积大于合同约好面积的，面积差错比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人依照约好的价格补足，面积差错比超出３％部分的房价款由出卖人承当，一切权归买受人；房子实践面积小于合同约好面积的，面积差错比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积差错比超越３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”依据此规则，在本案中，被告实践交给的商铺面积小于合同约好的面积，面积差错比为（23－16）／23×100％＝30.43％，即原告能够要求被告返还面积差错比在3％以内部分的房价款及利息，关于面积差错比超越3％（在本案中为27.43％）部分的房价款则由被告双倍予以返还原告。
二、在本案中，被告不完全实行合同，原告能够要求被告依照未实行部分所占合同约好内容的份额承当定金职责。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解说》榜首百二十条榜首款规则：“因当事人一方拖延实行或许其他违约行为，致使合同意图不能实现，能够适用定金罚则。但法令还有规则或当事人还有约好的在外。”在本案中，被告中汇地产公司违背商铺买卖合同中关于“商铺面积”的约好，其行为构成违约，应适用定金罚则。该司法解说榜首百二十条第二款规则：“当事人一方不完全实行合同的，应当依照未实行部分所占合同约好内容的份额，适用定金罚则。”在本案中，被告实行合同的行为归于不完全实行合同，应当将未实行合同约好的内容适用定金罚则，即本案的定金罚则只适用于商铺短少面积的房价款部分。其核算方法为：（商铺短少面积的房价款部分／商铺23平米的总房价）×交纳的定金，即［（23－16）×商铺价格／23×商铺价格］×60000＝18260.87元。
《担保法》第八十九条规则：“当事人能够约好一方向对方给付定金作为债款的担保。债款人实行债款后，定金应当抵作价款或许回收。给付定金的一方不实行约好的债款的，无权要求返还定金；收受定金的一方不实行约好的债款的，应当双倍返还定金。”因而，在本案中，被告应当向原告承当的定金数额为：18260.87×2＝36521.74元。
综上所述，在本案中，被告上海中汇地产公司在法院作出判定之前，活跃与原告在庭外宽和，终究达到由被告返还商铺短少面积的房价款，并革除原告在运营期间一年的物业管理费，实属明智之举。不然依据上述法令的规则，被告可能要多承当四百多万的经济损失。
［案情简介］
2003年5月15日，被告上海市中汇房地产开发有限职责公司(以下简称“被告中汇地产公司”)在上海市浦东区阳光大路48号开发新建了“中汇新都购物中心”。被告中汇地产公司在售房前向上海市房地产相关部别离离处理了有关土地出让手续，交纳了土地出让金，取得了土地运用权证、规划许可证、施工许可证等相关的证照，并处理了商品房预售许可证。
原告许建勤等16位购房者别离于2003年8月至2004年11月份期间，别离与被告中汇地产公司签定了《中汇新都购物中心商铺买卖合同》，该合同约好：（1）各购房者别离购买被告中汇地产公司开发新建的“中汇新都购物中心”的商铺，商铺的性质是独立商铺，其建筑面积为23平米；价格每平米18888元；（2）购房者在签定商铺买卖合同之日，即向被告中汇地产公司交纳预购定金6万元，由被告开具收据，购房者应在合同签定之日起30日内交纳购房余款或在银行处理按揭，逾期未交纳购房余款或未处理银行按揭，被告有权革除两边签定的购房买卖合同，并不予以交还定金；在上述期限内，被告保存购房者所订货的商铺方位和商铺号；（3）被告中汇地产公司应于2005年10月1日前向购房者交给商铺，并为购房者一致处理产权登记手续。在处理产权登记手续时，购房者应当活跃合作被告并交纳处理产权所需的材料和费用；被告逾期处理的，应承当3000元的违约金；别的该合同还约好，一切商场的外墙及公共场所之产权皆属被告中汇地产公司。
购房合同签定当日，原告许建勤等16位购房者依约向被告中汇地产公司交给了定金6万元，部分购房者在合同规则的时刻内交纳了购房款，部分购房者在银行处理了按揭手续。
2005年9月25日，被告中汇地产公司别离将商铺交给上述购房者运用。原告许建勤等16位购房者在处理收房手续时，发现被告所交给的商铺面积均不同程度的小于购房合同中约好的面积。原告许建勤等16位购房者遂恳求上海市房子评价中心的工作人员对自己所购的商铺进行面积丈量，丈量结果是商铺的面积大概在16平米左右。鉴于此，原告许建勤等16位购房者找到被告中汇地产公司，要求与被告革除购房买卖合同，并要求被告承当违约职责。但被告中汇地产公司答复，商铺的实践运用面积的确是16平米左右，该公司在出售商铺时，是依照建筑面积出售并核算房价的，购房合同中约好的23平米面积归于建筑面积，这其间包含业主公摊面积7平米。关于原告许建勤等16位购房者提出的恳求，被告中汇地产公司予以回绝。
原告许建勤等16位购房者以为，2003年8月至2004年11月份期间，与被告中汇地产公司签定商铺买卖合同，合同约好商铺的面积为23平方米，并约好一切商场的外墙及公共场所之产权皆属被告中汇地产公司。合同签定后，遂向被告中汇地产公司交纳了定金和购房款，并在银行处理了按揭手续。2005年9月25日，被告中汇地产公司向咱们交纳了商铺，但在处理收房手续时发现被告交给运用的商铺面积小于合同约好的面积。据此，在与被告交涉中，被告宣称合同约好的面积23平方米应包含公摊面积7平方米。但依据商铺买卖合同的约好，一切商场的外墙及公共场所之产权皆属被告中汇地产公司，故被告应对自己产权面积的部分承当职责，被告将自己产权部分的面积让购房者“买单”的行为违背法令正义、公正之准则。
鉴于此，两边在屡次洽谈未果的情况下，原告许建勤等16位购房者无法之下于2005年12月23日向上海市浦东区人民法院提起诉讼，要求被告返还商铺短少面积的房价款、承当经济损失3000元及承当违约职责。
被告上海中汇地产公司以为，本公司在与被告签定商铺买卖合同时，合同约好商铺的面积为23平方米，并约好商场的外墙及公共场所之产权皆属本公司一切。上述合同的条款经原告许建勤等16位购房者赞同后，两边才签定商铺买卖合同。在合同签定的过程中，原告许建勤等16位购房者未提出异议，再依据“合赞同思自治准则”，上述合同条款的内容应属上述原告承认的内容，过后提出异议的行为不能变更原合同约好的条款。因而，本公司现已依照合同约好的内容全面实行了合同约好的职责，本公司不存有违约行为，不该承当返还房价款、违约职责。综上，原告徐建勤等16位购房者向法院提起的诉讼恳求无法于据，恳求法院依法判定驳回原告许建勤等16位购房者的诉讼恳求，以保护本公司的合法权益不受损害。
［法院判定］
上海市浦东区人民法院经审理以为，被告中汇地产公司在其楼盘的宣扬广告中对外宣称出售23m2独立商铺产权，在与原告许建勤等16位购房者签定的《商铺买卖合同》中亦约好商铺建筑面积为23m2，商铺的性质为独立上铺，并约好“一切商场外墙及公共场所之产权皆属中汇公司”。再加上，被告中汇地产公司作为房子的出卖人，在两边签定合同及交给房子时，从未向购房者声明独立商铺内含有公共面积的部分，也未按铺内面积和公共面积的不同价格出售，而是以一致的商铺定价出售，足以能够确定被告中汇地产公司的实在意思表明应是出售独立商铺面积23m2。因而，被告中汇地产公司应当在合同约好的期限内向原告许建勤等16位购房者交给建筑面积23m2的商铺，但被告中汇地产公司却在合同约好的期限内向原告许建勤等16位购房者交纳面积为16m2的商铺，其实践交给商铺的面积与合同约好的商铺面积不符，故被告的行为构成违约，理应承当违约职责。可是，原告许建勤等16位购房者要求被告中汇地产公司持续实行交给23平米的商铺已属不可能，又鉴于原告与被告乐意持续实行合同，故被告应当将商铺短少部分面积的价格予以返还原告许建勤等16位购房者。原告许建勤等16位购房者诉请被告向其承当经济损失3000元，但原告许建勤等16位购房者在法令规则的举证期限内未向本院供给相应依据，本院对此项诉讼恳求不予支撑。
2006年3月24日，在上海市浦东区人民法院未做出判定之前，原告许建勤等16位购房者与被告上海中汇地产公司达到宽和协议，被告上海中汇地产公司向原告许建勤等16位购房者交还商铺短少面积的房价款，并革除原告许建勤等16位购房者在“中汇新都购物中心”榜首年运营期间的物业管理费。两边达到宽和协议后，原告许建勤等16位购房者向上海市浦东区人民法院恳求撤诉，该法院检查后以为，原告恳求撤诉的理由合理，允许原告撤回诉讼。
［争议焦点］
1.房地产开发商出售给购房者的房子面积小于合同约好的面积，购房者应当怎么行使自己的权力？
2.开发商部分不实行合同构成违约，应当怎么适用定金罚则？
［法令分析］
一、在本案中，被告交给运用的商铺面积小于合同约好的面积，关于面积差错比在３％以内部分的房价款及利息应由被告返还原告，面积差错比超越３％部分的房价款由被告双倍返还给原告。
在本案中，两边当事人争议的榜首个焦点问题是怎么确定商铺的面积？在本案中，被告在对外的售楼广告中曾称，对外出售的商铺归于独立商铺，并且在与购房者签定商铺买卖合同时，在合同中约好商铺的面积亦为23平米，在合同附件中也未说到商铺的公摊面积问题。因而，购房者在签定商铺买卖合同时，足以能够信任被告出售的商铺面积为23平米，导致购房者做出购买商铺的决议计划。再加上，被告与购房者在合同中约好“商场外墙及公共场所之产权皆属中汇公司一切”，可见，公摊面积部分的产权归于被告一切。而被告宣称购房者购买商铺的面积包含7平米的公摊面积，即公摊面积部分的产权归被告一切，公摊面积部分的房价款却让购房者交纳。因而，被告向法院提出的“购房者购买商铺的面积应包含7平米公摊面积”的抗辩理由显着不能成立。
综上，在本案中，被告在对外媒体的广告中没有对商铺的面积做出清晰表明，亦没有在合同中加以表述，因而能够确定商铺的面积应以两边签定合同约好的面积为准，即被告应当在合同约好的时刻内向原告交给23平米的独立商铺。
依据《合同法》榜首百零七条规则：“当事人一方不实行合同职责或许实行合同职责不符合约好的，应当承当持续实行、采纳补救措施或许赔偿损失等违约职责。”所谓违约职责，又称违背合同的民事职责，通常是指合同当事人不实行合同职责或许实行合同职责不符合约好所应承当的民事职责。或许更切当一点说，是指合同当事人不按合同的约好或许法令的规则实行职责所应接受的法令结果。因而，在本案中，被告中汇地产公司与购房者签定合同后，应当依据合同的约好全面实行合同职责。而在本案中，被告中汇地产公司却在合同约好的时刻内向购房者交给面积不符的商铺，其行为现已违背合同中约好的条款，理应承当违约职责。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法令若干问题的解说》第十四条规则：“出卖人交给运用的房子套内建筑面积或许建筑面积与商品房买卖合同约好面积不符，合同有约好的，依照约好处理；合同没有约好或许约好不清晰的，依照以下准则处理：（一）面积差错比绝对值在３％以内（含３％），依照合同约好的价格据实结算，买受人恳求革除合同的，不予支撑；（二）面积差错比绝对值超出３％，买受人恳求革除合同、返还已付购房款及利息的，应予支撑。买受人赞同持续实行合同，房子实践面积大于合同约好面积的，面积差错比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人依照约好的价格补足，面积差错比超出３％部分的房价款由出卖人承当，一切权归买受人；房子实践面积小于合同约好面积的，面积差错比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积差错比超越３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”依据此规则，在本案中，被告实践交给的商铺面积小于合同约好的面积，面积差错比为（23－16）／23×100％＝30.43％，即原告能够要求被告返还面积差错比在3％以内部分的房价款及利息，关于面积差错比超越3％（在本案中为27.43％）部分的房价款则由被告双倍予以返还原告。
二、在本案中，被告不完全实行合同，原告能够要求被告依照未实行部分所占合同约好内容的份额承当定金职责。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解说》榜首百二十条榜首款规则：“因当事人一方拖延实行或许其他违约行为，致使合同意图不能实现，能够适用定金罚则。但法令还有规则或当事人还有约好的在外。”在本案中，被告中汇地产公司违背商铺买卖合同中关于“商铺面积”的约好，其行为构成违约，应适用定金罚则。该司法解说榜首百二十条第二款规则：“当事人一方不完全实行合同的，应当依照未实行部分所占合同约好内容的份额，适用定金罚则。”在本案中，被告实行合同的行为归于不完全实行合同，应当将未实行合同约好的内容适用定金罚则，即本案的定金罚则只适用于商铺短少面积的房价款部分。其核算方法为：（商铺短少面积的房价款部分／商铺23平米的总房价）×交纳的定金，即［（23－16）×商铺价格／23×商铺价格］×60000＝18260.87元。
《担保法》第八十九条规则：“当事人能够约好一方向对方给付定金作为债款的担保。债款人实行债款后，定金应当抵作价款或许回收。给付定金的一方不实行约好的债款的，无权要求返还定金；收受定金的一方不实行约好的债款的，应当双倍返还定金。”因而，在本案中，被告应当向原告承当的定金数额为：18260.87×2＝36521.74元。
综上所述，在本案中，被告上海中汇地产公司在法院作出判定之前，活跃与原告在庭外宽和，终究达到由被告返还商铺短少面积的房价款，并革除原告在运营期间一年的物业管理费，实属明智之举。不然依据上述法令的规则，被告可能要多承当四百多万的经济损失。