律师承办拆迁法律业务操作指引
来源：听讼网整理 2018-06-11 00:55
中华全国律师协会
律师承办拆迁法令事务操作指引
(六届全国律协七次常务理事会审议经过)
目录
第一章总则
第二章房子拆迁前期预备中的律师实务
第一节一般规则
第二节律师署理拆迁人、拆迁单位在房子拆迁前期预备阶段的作业
第三节律师署理被拆迁人、房子承租人在房子拆迁前期预备阶段的作业
第三章房子拆迁评价中的律师实务
第一节一般规则
第二节拆迁评价安排的承认
第三节拆迁评价进程中律师法令事务的作业内容
第四章城市房子拆迁补偿与安顿中的律师实务
第一节一般规则
第二节拆迁补偿安顿协议
第三节被拆迁房子面积的承认
第四节被拆迁房子安顿规范
第五节特别目标的补偿与安顿
第六节钱银补偿款的分配
第五章房子拆迁行政判决进程中的律师实务
第一节一般规则
第二节判决请求与受理阶段
第三节判决审理阶段
第四节行政强制履行阶段
第六章乡村房子拆迁中的律师实务
第一节一般规则
第二节集体土地的征收征用及补偿
第三节乡村房子拆迁补偿安顿
第四节乡村房子拆迁评价
第七章行政复议与诉讼的律师实务
第一节一般规则
第二节拆迁行政复议
第三节拆迁诉讼
第四节律师在拆迁诉讼中的举证
第八章附则
第一章总则
1.拟定意图
为进步律师承办房子拆迁事务的服务水平，辅导律师处理与房子拆迁相关的诉讼和非诉讼事务，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地处理法》等法令、法规、规章和最高人民法院相关司法解说，结合拆迁事务操作流程和经历，拟定本指引。本指引供律师在处理拆迁法令服务事务中参阅和学习，并非强制性规则。
2.概念界定
2.1城市房子拆迁，是指经依法答应，拆迁人对城市规划区内国有土地上的房子一切者或运用者给予补偿安顿的条件下予以迁出，对房子及附属物进行撤除的法令行为。
2.2乡村房子拆迁，是指经依法答应，拆迁人对城市规划区外农人集体一切土地上的房子一切者或运用者给予补偿安顿的条件下予以迁出，对房子及附属物进行撤除的法令行为。
2.3拆迁人，是指依法获得房子拆迁答应证的单位。
2.4拆迁单位：获得依法拆迁资质的房子拆迁企业。
2.5被拆迁人，是指被撤除房子的一切人和运用人。
2.6房子承租人，是指与被拆迁人具有合法租借联系的单位和个人。
2.7违章修建，是指依法应予以无偿撤除的违法修建物。
3.律师处理拆迁法令事务的基本准则
拆迁联系到社会安稳和广阔被拆迁人的切身利益，律师处理拆迁法令事务应遵从如下准则：
3.1忠实担任准则。律师处理拆迁法令事务，应不受任何单位及其他安排和个人的不合法干与，依法维护国家法令的正确施行和托付人的合法权益。
3.2专业精深准则。律师处理拆迁法令事务，应把握拆迁专业知识和事务操作的相应才能和水平，以厚实的专业知识和技能为托付人供给优质的法令服务。
3.3勤勉敬业准则。律师处理拆迁法令事务，应勤于学习、勤于思考，恪尽职守，根据托付人的要求，在与托付人约好的期限内完结各项受托法令事务。
3.4支撑合理补偿准则。律师处理拆迁法令事务，应当支撑被拆迁人的合理补偿要求，其合理补偿的底线是：被拆迁人原有寓居水平不因拆迁而下降。
4.律师处理拆迁法令事务的条件和要求
4.1律师处理拆迁法令事务，应在核实托付人的主体资历并充沛了解受托事项的详细状况后，与托付人制造说话笔录，剖析利害，奉告法令危险。
4.2律师须与托付人签定托付协议，在获得托付人的合法授权后，在受托权限内依法施行职责，不得危害托付人的合法权益。
4.3律师处理拆迁法令事务，应把有利于社会安稳作为自己的社会职责，把维护被拆迁人的合法权益、促进对立化解、构建和谐社会作为处理拆迁法令事务的作业要求。
4.4律师在处理拆迁法令事务中应保存所知悉的国家秘密、托付人的商业秘密和个人隐私。
5.本操作指引的事务适用规划
本操作指引适用于律师署理与拆迁相关的诉讼和非诉讼法令事务。首要适用于律师在供给拆迁法令咨询、受托查询、起草并修正拆迁计划与计划、起草并修正各类法令文书、出具专项法令定见书、训练拆迁处理与施行人员、署理政府、拆迁人、拆迁单位、被拆迁人、房子承租人、房子同住人、房子运用人参与拆迁评价活动、参与听证及商洽活动、参与行政判决活动、参与强制拆迁活动、参与行政复议活动、参与裁定活动、参与诉讼活动等法令服务。
触及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹以及外国驻华使(领)馆房子的拆迁法令服务不适用本操作指引。
第二章房子拆迁前期预备中的律师实务
第一节一般规则
本章所称前期预备阶段是指到房子拆迁答应证布告之日前的阶段。
1.房子拆迁的条件条件
国家法令规则，凡需求拆迁房子的缔造单位应当向拟拆迁房子地点地的县、市拆迁主管行政机关提出请求，获得行政答应后，方可施行拆迁房子。其间在城市拆迁答应的办法为《房子拆迁答应证》，乡村为拆迁答应证或征收赞同文件。
2.概念界定
2.1搬家期限，是指被拆迁人和拆迁人在拆迁补偿安顿协议中约好或许行政判决中规则的被拆迁人腾出房子完结搬家事宜的期限。
2.2拆迁期限，是指拆迁答应证树立的施行拆迁活动的期限。
第二节律师署理拆迁人、拆迁单位在房子拆迁前期预备阶段的作业
1.律师署理拆迁人、拆迁单位在房子拆迁前期预备阶段的作业：
1.1核实拟拆迁地段的土地性质，以承认是适用城市仍是乡村房子拆迁的程序。
1.2核实拆迁人、拆迁单位的主体资历与资质，核实拆迁作业人员的上岗证并核实拆迁人与拆迁单位签定的拆迁托付合同。
1.3核实拆迁人是否已合法获得国有土地运用权或土地征收征用赞同文件且是否依法公示。
1.4核实拆迁人是否已合法获得缔造项目赞同文件且是否依法公示。
1.5核实拆迁人是否已合法获得缔造用地规划答应证且是否依法公示。
1.6查询被拆迁人的基本状况(拆迁的四至规划、房子类型、面积、户数、人口、老弱病残特别目标等)。
1.7核真实规划处理部分核发缔造用地规划答应证、承认拆迁规划后，拆迁规划内的单位和个人有无进行下列活动：
1.7.1新建、改建和扩建房子及其附属物;
1.7.2改动房子和土地用处;
1.7.3树立新的房子租借联系;
1.7.4排列房子租借户名。
1.8参与拟定拆迁计划的听证会，宣布律师定见。
1.9核实拆迁计划与拆迁计划的合法性、完整性、可行性，拆迁计划应载明如下事项：
1.9.1拆迁四至规划;
1.9.2拆迁房子总修建面积(别离列出寓居房子与非寓居房子的详细数量及公房、私房、宗教产和代管产的详细数量);
1.9.3拆迁户数;
1.9.4拆迁期限;
1.9.5拆迁规划分期施行拆迁的状况;
1.9.6拆迁补偿安顿资金总额的预算;
1.9.7请求拆迁答应证时首期补偿安顿资金到位数额、产权互换房子的面积量与价值量，及后续资金分期到位计划;
1.9.8施行拆迁的办法;
1.9.9拆迁计划是否现已列入本地经济发展计划和本省(市)的拆迁计划。
1.9.10核实拆迁人是否有足额的拆迁补偿安顿资金专用存款账户，前述存款金额不得低于省市政府规则的补偿安顿资金总额的份额。该存款金额与安顿用房价值之和缺少补偿安顿资金总额的，缔造单位应当在拆迁计划中明晰资金分期到位的时刻。
1.9.11核实用于产权互换房源的产权是否明晰、无权力担负。
1.9.12核实用于产权互换房源的数量是否到达拆迁规划被拆迁人总户数的70%，用于产权互换房源是否契合国家质量安全规范及是否到达当地公共修建造施配套要求。
2.律师署理拆迁人、拆迁单位在城市房子拆迁前期预备阶段应当稳重留意的问题：
2.1律师应提示托付人，拆迁主管行政机关不得作为拆迁人，也不得承受托付施行拆迁。
2.2律师应提示托付人，不得选用恫吓、钳制以及停水、停电、中止供气、供热等不合法手段施行拆迁。
2.3律师应提示托付人，须依照房子拆迁答应证承认的拆迁规划施行拆迁，不得私行扩展或许缩小。确需扩展或许缩小拆迁规划的，应当按规则处理规划、土地赞同手续，并向颁布该拆迁答应证的拆迁主管行政机关请求改变拆迁规划。
2.4律师须提示托付人，要在拆迁期限内完结拆迁。确需延伸拆迁期限的，应当在拆迁期限届满日的15日前，向拆迁主管行政机关提出延期拆迁请求，区、县房地局应当在收到延期拆迁请求之日起10日内给予答复。
2.5律师应提示托付人缔造项目若在拆迁期限内发作转让，应当经拆迁主管行政机关赞同后，处理房子拆迁答应证改变手续;拆迁主管行政机关应当将改变后的房子拆迁答应证的相关内容予以布告。缔造项目转让人尚未将拆迁补偿安顿协议或许判决载明的有关权力、职责施行结束的，由受让人持续施行;项目转让人与受让人应当书面告诉被拆迁人、房子承租人，并自转让合同签定之日起30日内予以布告。
2.6律师应提示托付人，拆迁补偿安顿计划要契合党的方针方针和国家法令规则的及本地的实践状况。如存在或许严峻损害被拆迁人合法权益的状况，经提示，托付人回绝调整的，律师应免除托付。
第三节律师署理被拆迁人、房子承租人在城市房子拆迁前期预备阶段的作业
1.核实拆迁人、拆迁单位的主体资历与资质，核实拆迁作业人员的上岗证。
2.核实拆迁人是否已合法获得国有土地运用权赞同文件。
3.核实拆迁人是否已合法获得缔造项目赞同文件。
4.核实拆迁人是否已合法获得缔造用地规划答应证。
5.核实拆迁答应证是否载明拆迁人、拆迁规划和拆迁期限等事项并准确无误，且托付人在该拆迁规划内。
6.参与拟定拆迁计划或是否作出拆迁答应的听证会，宣布律师定见。
7.核实拆迁计划与拆迁计划的合法性、合理性、完整性、可行性，拆迁计划与计划除了阐明拆迁根据之外，还应阐明如下事项：
7.1拆迁四至规划;
7.2拆迁房子总修建面积(别离列出寓居房子与非寓居房子的详细数量，公房、私房、宗教产和代管产的详细数量);
7.3拆迁户数;
7.4拆迁期限;
7.5拆迁规划有无分期施行拆迁的状况;
7.6拆迁补偿安顿资金总额的预算;
7.7请求拆迁答应证时首期补偿安顿资金到位数额、用于产权调整房子的面积量与价值量，及后续资金分期到位计划;
7.8施行拆迁的办法。
8.核实拆迁人是否有足额的拆迁补偿安顿资金专用存款账户，前述存款金额不得低于省市政府关于应占补偿安顿资金总额的份额，该存款金额与安顿用房价值之和缺少补偿安顿资金总额的，缔造单位应当在拆迁计划中明晰资金分期到位的时刻。
9.核实用于产权调整房源的产权是否明晰、无权力担负。
10.核实用于产权调整房源的数量是否到达拆迁规划被拆迁人要求互换的数量，安顿房源是否契合国家质量安全规范及是否到达当地公共修建造施配套要求。
11.奖赏办法。
12.对特别问题的应急办法。
第三章房子拆迁评价中的律师实务
第一节一般规则
概念界定
1.房子拆迁评价，是指为承认被拆迁房子钱银补偿金额，根据被拆迁房子的区位、用处、修建面积等要素，对房地产商场价格进行的评价。
2.房子拆迁评价时点为房子拆迁答应证颁布之日(乡村房子拆迁评价为征地布告发布之日)。拆迁分期施行的，以当期房子拆迁答应证颁布之日为房子拆迁评价时点。
3.房子拆迁评价陈述的有效期为房子拆迁答应证的拆迁期限。
第二节拆迁评价安排的承认
1.房子拆迁评价安排的从业资历
律师应提示托付人：从事房子拆迁评价的房地产评价安排，应当具有经拆迁主管机关依法核准的房子拆迁评价资历。未获得房子拆迁评价资历的房地产评价安排，不得承受房子拆迁评价托付、出具评价陈述或价格咨询陈述。跨省市从事房子拆迁评价的房地产评价安排，应当向当地拆迁主管机关依法存案。
2.房子拆迁评价安排的发作
根据有关规则，评价安排的发作有三种办法，一般采纳被拆迁人投票的办法，也能够由拆迁当事人经过洽谈一致或许抽签办法承认评价安排。
采纳投票办法的，根据招标成果，依照简略大都的准则，一般状况下得票数第一位的为拆迁规划的评价安排，第二位的为从头评价安排。拆迁人应将投票成果进行布告。选用洽谈或抽签办法承认评价安排的，可一起承认从头评价安排。
3.拆迁评价托付
同一拆迁规划内，一般状况下只能托付一家评价安排进行评价，并与其签定书面的房子拆迁评价托付合同。在签定房子拆迁评价托付合一起律师应核实如下内容：
3.1核实两边当事人的主体资历。
3.2托付规划是否是在房子拆迁答应证承认的拆迁规划内。
3.3托付评价的被拆迁房子的性质、用处、面积。
3.4评价的价值规范及评价办法。
3.5需求两边当事人供给的材料及供给办法。
3.6评价陈述的交给日期。
3.7酬金及付出办法。
3.8违约职责。
3.9争议的处理办法。
3.10其他需求约好的事项。
第三节拆迁评价进程中律师法令事务的作业内容
1.拆迁评价进程中律师作业的一般内容：
1.1核实评价安排及评价人员的资质、归纳实力、社会诺言。
1.2对评价安排承认程序的合法性进行核实。律师应提示托付人投票承认评价安排的，拆迁人有将投票成果进行布告的职责。而拆迁主管机关可对投票、抽签进程进行监督，并能够要求纪检监察机关和基层安排等一起监督。
1.3对拆迁评价托付合同的真实性、合法性进行核实。
1.4核实评价安排和评价人员与拆迁当事人是否有利害联系，或许是否是拆迁当事人。
1.5对评价陈述的办法与内容进行核实。包含施行拆迁评价托付合同的状况、评价内容的真实性与合法性、房子拆迁评价时点及评价陈述的有效期限以及是否由专职注册房地产评价师签字。
1.6对评价安排公示开始评价成果和送达分户评价陈述的程序合法性进行核实。
1.7如托付人对评价陈述有疑问或贰言的，帮忙托付人向原评价安排问询、请求复核，或许另行托付评价安排从头评价。
1.8对托付人就原评价安排的评价成果、复核成果有贰言，或许另行托付评价的成果与原评价成果有差异，且洽谈达不成一致定见时，律师能够帮忙托付人在收到评价陈述、复估定论或重估陈述后的15日内向房地产价格评价专家委员会请求技能判定。
1.9对房地产价格评价专家委员会成员是否与原评价安排、拆迁当事人有利害联系，或许是否是拆迁当事人进行核实。
1.10律师应提示托付人，若房地产价格评价专家委员会以为评价陈述不合法、不规范、不合理的，由专家委员会指定其间一家评价单位进行再评价;而拆迁当事人对再评价仍有争议的，能够从头向专家委员会请求判定。
2.拆迁评价进程中律师为拆迁人供给法令服务的留意事项：
2.1律师应提示托付人，须照实向评价安排供给评价所需材料，帮忙评价安排展开现场查勘等作业。
2.2律师应提示托付人，将分户评价陈述送交被拆迁人。
2.3律师应提示托付人，拆迁评价的价值规范为公开商场价值，不考虑房子租借、典当、查封等要素的影响。托付拆迁评价，应当明晰被拆迁房子的性质(包含用处，下同)和面积。
被拆迁房子的性质和面积一般以房子权属证书及权属档案的记载为准;各地对被拆迁房子的性质和面积确认有特别规则的，从其规则;拆迁人与被拆迁人对被拆迁房子的性质或许面积洽谈一致的，能够依照洽谈成果进行评价。
对被拆迁房子的性质不能洽谈一致的，应当向城市规划行政主管部分请求承认。对被拆迁房子的面积不能洽谈一致的，能够向依照《房产测绘处理办法》树立的房子面积判定安排请求判定;没有树立房子面积判定安排的，能够托付具有房产测绘资历的房产测绘单位测算。
2.4律师应提示托付人处理好与被拆迁人的联系切忌态度生硬，不得授意评价安排作出违背客观公平的评价成果。
3.拆迁评价进程中律师为被拆迁人供给法令服务的留意事项：
3.1律师应提示托付人，须充沛查询候选评价安排的资质与诺言，查询评价安排及评价人员与拆迁人是否有利害联系或许是否是拆迁人，主张被拆迁人稳重挑选评价安排。
3.2律师应提示托付人，照实向评价安排供给评价所需材料，合作评价安排展开现场查勘等作业。拆迁评价的价值规范为公开商场价值，不考虑房子租借、典当、查封等要素的影响。
托付拆迁评价，应当明晰被拆迁房子的性质(包含用处，下同)和面积。被拆迁房子的性质和面积一般以房子权属证书及权属档案的记载为准;各地对被拆迁房子的性质和面积确认有特别规则的，从其规则;拆迁人与被拆迁人对被拆迁房子的性质或许面积洽谈一致的，能够依照洽谈成果进行评价。
对被拆迁房子的性质不能洽谈一致的，应当向城市规划行政主管部分请求承认。对被拆迁房子的面积不能洽谈一致的，能够向依照《房产测绘处理办法》树立的房子面积判定安排请求判定;没有树立房子面积判定安排的，能够托付具有房产测绘资历的房产测绘单位测算。
3.3律师应提示托付人回绝评价或回绝请求从头评价、判定的法令成果。
4.拆迁评价进程中律师为评价安排供给法令服务的留意事项：
4.1对评价作业程序的合法性进行核实。核实包含房地产评价人员是否持证上岗;对被拆迁房子进行实地查勘是否有实地查勘记载、和被拆迁房子状况的相片及录像;实地查勘记载是否由实地查勘的评价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。
4.2律师应提示托付人承受房子拆迁评价托付后，处理好与拆迁人、被拆迁人的联系，客观公平评价。未经答应不得转让、变相转让受托的评价事务。
4.3核实托付人是否依照拆迁评价托付合同约好的时刻和要求完结评价，向拆迁人出具评价陈述(包含分户评价陈述)。律师应提示托付人，如未依照约好的时刻和要求完结评价，或许评价失实的，应当承当相应的职责。
4.4律师应提示托付人，拆迁评价的价值规范为公开商场价值，不考虑房子租借、典当、查封等要素的影响。评价一般应当选用商场比较法。不具备选用商场比较法条件的，能够选用其他评价办法，并在评价陈述中充沛阐明原因。对拆迁人、被拆迁人就评价陈述提出的疑问向其作充沛解说，解说内容包含拆迁评价的根据、准则、程序、办法、参数选取和评价成果发作的进程。
4.5律师应提示托付人，评价安排应当合作专家委员会的判定作业，向专家委员会供给评价陈述、评价技能陈述及判定所需的其他有关材料。
4.6律师应提示托付人，拆迁当事人应当明晰被拆迁房子的性质、用处和面积。被拆迁房子的性质和面积一般以房子权属证书及权属档案的记载为准;拆迁人与被拆迁人对被拆迁房子的性质或许面积洽谈一致的，能够依照洽谈成果进行评价。
第四章房子拆迁补偿与安顿中的律师实务
第一节一般规则
概念界定
本章所涉的下列词语的界说别离为：
1.房子拆迁补偿安顿协议，是指拆迁人与被拆迁人、房子承租人依照法令规则，就补偿安顿和房子撤除的有关问题所到达的协议。
2.价值规范房子互换，是指施行与钱银补偿金额平等价值的产权房子互换。
3.面积规范房子互换，是指拆迁寓居房子，施行以房子修建面积为根底，在应安顿面积内不结算差价的产权房子互换。
4.异地安顿，是拆迁人以拆迁规划外的房子与被拆迁人进行产权互换，所以又可称为异地产权互换。
5.就地安顿，是指拆迁人以拆迁规划内的房子与被拆迁房子进行产权互换，所以又称为回迁安顿。
6.最低补偿单价规范，是指被撤除房子同区域已购公有寓居房子上市买卖的均匀商场单价，本指引所称的单价，是指每平方米修建面积的价格。
适用规划
本章适用于城市房子拆迁补偿与安顿实务操作，集体土地的房子拆迁补偿与安顿不适用本章。
第二节拆迁补偿安顿协议
1.拆迁补偿的办法
拆迁补偿的办法有两种：既能够施行钱银补偿，也能够施行产权互换;产权互换能够施行以房子修建面积为根底，结算差价或不结算差价的就地安顿或异地产权互换。
律师要提示托付人，被拆迁人能够挑选补偿办法。可是挑选官僚遭到以下两种条件的约束：一是拆迁非公益事业房子的附属物不作产权互换，拆迁时被拆迁人只能挑选钱银补偿;二是被拆迁人与房子承租人对免除租借联系达不成协议的，只能施行产权互换，被拆迁人不能挑选钱银补偿。
2.缔结拆迁补偿安顿协议的主体
因为被拆迁房子有私有房子与公有房子之差异，故拆迁私有房子的，拆迁人应当与房子一切人缔结拆迁补偿安顿协议，而拆迁公有房子的，拆迁人应当与房子运用权人缔结拆迁补偿安顿协议。
拆迁租借房子的，拆迁人应当与被拆迁人、房子承租人一起缔结拆迁补偿安顿协议;契合下列景象之一的，拆迁人应当与被拆迁人、房子承租人别离缔结拆迁补偿安顿协议：
2.1拆迁履行政府规则租金规范的公有租借房子且被拆迁人挑选钱银补偿的。
2.2拆迁履行政府规则租金规范的私有寓居房子的。
2.3拆迁房管部分依法代管的房子的。
2.4拆迁宗教团体托付房管部分代为经租的房子的。
上述所称的履行政府规则租金规范的私有租借寓居房子，包含由房管部分代为经租的私有寓居房子、履行私房方针后由房管部分代为经租的寓居房子，以及1983年12月17日《城市私有房子处理法令》施行前现已树立租借联系，履行政府规则租金规范，且租借联系连续至今的私有租借寓居房子。
3.拆迁补偿安顿协议的内容
签定拆迁补偿安顿协议，要留意协议应包含以下内容：
3.1缔结协议的主体。
3.2被撤除房子的方位、性质、修建面积。
3.3补偿安顿办法。
3.4钱银补偿金额。
3.5搬家期限。
3.6违约职责。
3.7争议的处理。
3.8需求约好的其他事项。
律师要留意，假如是施行房子互换的，拆迁补偿安顿协议的内容还应当包含互换房子的价值金额、面积、地址、层次和房子交给时刻、是否补差价等事项，拆迁人应当向被拆迁人付出搬家补助费、设备搬家费。拆迁寓居房子以期房互换的，拆迁人应当与被拆迁人、房子承租人在拆迁补偿安顿协议中，根据缔造状况约好过渡期，并恪守过渡期的约好。过渡期内，由被拆迁人、房子承租人自行安排住处的，拆迁人还应付出过渡期内的暂时安顿补助费。搬家补助费、设备搬家费和暂时安顿补助费规范则由市价格主管部分会同市房地资源局拟定。
如当地对协议有存案要求的律师应提示拆迁人应当按当地规则将其缔结的一切拆迁补偿安顿协议报拆迁主管机关存案。
第三节被拆迁房子面积的承认
1.被拆迁房子面积的承认规范
被拆迁房子修建面积，一般以房地产权证记载的修建面积为准，实践面积与产权证不一致的，除违章修建外，应以实践为准。无房地产权证的，以相关赞同文件记载的修建面积为准，实践修建面积小于相关赞同文件记载的修建面积的，以实践修建面积为准。相关赞同文件未记载修建面积的，或许虽无赞同文件但在《城市规划法》施行曾经现已缔造用于寓居的房子，以有资质的房地产测绘安排实地测量的修建面积为准。房子地点地的省市、自治区在《城市规划法》施行曾经对此作出明晰规则的，从其规则。
2.面积争议的处理
发作房子面积争议的，当事人之间洽谈一致的按洽谈成果确认。当事人洽谈不一致的，以房产测绘安排按国家规则测绘的成果为据。
第四节被拆迁房子补偿安顿规范
1.寓居房子的钱银补偿金额的承认
因为许多被拆迁人对寓居房子的钱银补偿金额怎么承认并不清楚，因而，作为律师应提示托付人，拆迁寓居房子，钱银补偿金额一般根据被撤除房子的区位、修建结构、修建面积等要素承认。当事人对此应先行洽谈，洽谈不成的可托付评价。评价的成果应当确保足以买到与被拆迁房子相同水平的房子。
被撤除房子的房地产商场单价为房地产商场评价单价，房地产商场评价单价低于当地政府规则的同类房子补偿单价规范的，按该补偿单价规范核算。
拆迁履行政府规则租金规范的公有租借寓居房子(含由房管部分代为经租的宗教团体房子、由房管部分依法代管房子)，被拆迁人和承租人都挑选钱银补偿的，租借联系中止，承租人有权获得省、市政府规则份额的钱银补偿款。租借人与承租人未到达免除租借联系的，应当施行按面积的产权互换，以保证承租人的寓居水平不因拆迁而下降。
履行政府规则租金规范的私有租借寓居房子，按租借合同的规则处理。
施行价值规范房子互换的，律师应提示托付人应当依照房地产商场评价价格承认钱银补偿金额，再将该金额与安顿房子的房地产商场价结算差价。需特别注重的是，被拆迁房子和拟互换的房子在评价时应适用同一评价时点、同一评价办法和规范。
2.非住所房子的补偿安顿
拆迁非住所房子的，应充沛考虑拆迁和当地工商业水平缓工作的问题。除国家产业方针承认归于筛选的职业外，不能因拆迁导致企业封闭和工人下岗。拆迁租借非住所房子的，被拆迁人与房子承租人协议免除租借联系的，拆迁人对被拆迁人给予补偿安顿;被拆迁人与房子承租人对免除租借联系未到达协议的，拆迁人应当对被拆迁人施行房子互换。互换后的房子由原房子承租人承租，被拆迁人应当与原房子承租人从头缔结房子租借合同。
别的，拆迁非寓居房子，律师还应提示托付人，拆迁人应当补偿被拆迁人或许房子承租人下列费用：
2.1按国家和当地规则的货物运输价格、设备装置价格核算的设备搬家和装置费用。
2.2无法康复运用的设备按重置价结组成新结算的费用。
2.3因拆迁形成停产、歇业的恰当补偿。这儿的因拆迁形成停产、歇业的恰当补偿，是指拆迁非寓居房子中用于出产、运营的房子，由拆迁人给予被拆迁人或许房子承租人的恰当补偿。补偿规范按被撤除房子修建面积每平方米300-400元，由拆迁当事人洽谈承认。
3.能够依照非寓居房子补偿规范确认的景象
律师在实践中应提示托付人留意，以下几种景象是能够依照非寓居房子补偿规范予以补偿确认：
3.1原始规划为非寓居房子或房子依法出售时对错寓居房子的，能够确认为非寓居房子。
3.2公房承租人与一切人签定了公有非寓居房子租借合同，树立了公有非寓居房子租借联系的，能够确认为非寓居房子。
3.3房地产权证记载的权力人为单位，能够确认为非寓居房子，但原始规划为寓居房子以及实践用作员工或许员工家庭寓居运用的在外。
3.4原始规划为寓居房子，改动为非寓居用处，作为运营场所并收取营业执照照章交税的，能够根据国务院和省级以上人民政府的规则并根据其运营状况、交税状况，参照当地非住所同类房子的商场价值给予恰当的补偿。
4.拆迁寓居和非寓居兼用房子的补偿安顿
撤除寓居和非寓居兼用的房子，被拆迁人或房子承租人挑选钱银补偿的，能够依照寓居用修建面积和非寓居用修建面积别离核算钱银补偿款;被拆迁人或房子承租人挑选房子互换的，应当依照约好或行政判决结算差价。
第五节特别目标的补偿与安顿
1.对低收入、寓居困难户的补偿安顿的特别维护
实践中，律师要留意的是拆迁廉租住所以及被拆迁人、房子承租人归于孤老、孤残、孤幼的，拆迁人应当优先给予面积规范房子互换，并可恰当减免超越应安顿面积部分的房价款，使之到达当地最低住所保证规范。
2.拆迁宗教团体一切房子的处理
拆迁宗教团体一切的房子，律师应提示拆迁人，应当事前寻求宗教事务处理部分定见，并与宗教团体签定拆迁补偿安顿协议。
拆迁由房管部分代为经租的宗教团体的房子，租借联系中止。拆迁寓居房子的，补偿安顿办法与规范依照政府规则租金规范的私有租借寓居房子的规则履行。拆迁非寓居房子的，被拆迁人和房子承租人均能够挑选钱银补偿或许房子互换。
3.拆迁公益事业房子的处理
律师应留意，假如拆迁用于公益事业的房子及其附属物，拆迁人应当根据有关法令、法规的规则和城市规划的要求，依照原性质和规划予以重建或许依照房地产商场价补偿。
4.拆迁公共设施的处理
需求撤除交通岗亭、交通标志、交通护栏、邮筒、废物箱、车辆站点、消防栓、人防等公共设施以及树木绿洲的，拆迁人应当重建或许给予恰当补偿。
因房子拆迁需求搬家管线或铺设暂时管线的费用，由拆迁人担负;但结合路途扩建按规划需求就位或新建、扩建各种管线的费用，拆迁人不予担负。
5.拆迁由房管部分依法代管的房子的处理
拆迁房管部分依法代管的房子，拆迁人应当与代管人缔结拆迁补偿安顿协议。拆迁补偿安顿协议应当经公证机关公证，拆迁房子有关材料应当向公证机关处理根据保全。
6.撤除违章修建和暂时修建的处理
律师应提示托付人撤除违章修建、超越赞同期限的暂时修建，现行规则是不予补偿;撤除未超越赞同期限的暂时修建，应当给予恰当补偿。是否归于违章修建以及是否应无偿撤除，应当有法令根据并依法承认。
其间，《城市规划法》施行后，未获得规划答应证或违背规划答应证规则进行缔造的，以及暂时修建运用期限届满未撤除的为违法修建。对违法修建根据《城市规划法》及当地城市规划施行法令规则处理。《城市规划法》施行前违法修建的确认，由县级以上当地人民政府城市规划行政主管部分根据前史状况，根据地点省、自治区、直辖市人民政府规则处理。
在拆迁布告依法发布后，或被拆迁人接到有关部分依法作出的中止缔造告诉后，持续进行房子及其附属物新建、改建、扩建的部分，不予补偿。
7.拆迁争议房子的处理
因为争议房子归于“产权不明晰的房子”，为了保证缔造项意图顺利进行，在拆迁人提出补偿安顿计划，报房子拆迁处理部分依法核实赞同，向公证机关处理根据保全，而且将拆迁补偿资金处理提存或许供给契合国家质量规范的安顿用房、周转用房的，便可施行拆迁。
8.拆迁设有典当权的房子的处理
律师应留意，首先要核实典当的有效性。
其次，在拆迁前，应当告诉典当权人关于拆迁房子的相关事项。
再次，经与典当权人、被拆迁人洽谈，能免除典当合同的，可到达一致定见，将拆迁补偿款交给被拆迁人。
9.租借期限未满的房子拆迁的处理
拆迁租借房子，被拆迁人与房子承租人免除租借联系的，或许被拆迁人对房子承租人进行安顿的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房子承租人对免除租借联系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人施行房子产权互换。产权互换的房子由原房子承租人承租，被拆迁人应当与原房子承租人从头缔结房子租借合同。
第六节钱银补偿款的分配
1.公有房子钱银补偿款的分配。
拆迁人给予房子承租人的钱银补偿款、安顿房子归房子承租人及其同住人共有。
承租人、同住人之间一般遵从一人一份、平等切割的准则获得拆迁补偿款。但律师应提示托付人留意，下列状况在外：
1.1承租人或同住人归于年老体弱，缺少经济来源，且按均分所得的补偿款，无法购得房子确保其正常日子的。
1.2承租人或同住人在获得公房承租权时额定付出较多金钱的。
1.3对公房内寓居的未成年人实践承当监护职责的。
2.私有房子补偿款的切割
拆迁人给予被拆迁人的钱银补偿款、安顿房子归被拆迁人一切。被拆迁人应当担任安顿房子运用人。
3.房子拆迁补偿款之外的其他补偿费的处理
搬家补偿费、设备搬家费、暂时落户补助费，应归确因拆迁而搬家、设备搬家和暂时过渡的承租人、同住人等。奖赏费和一次性补偿费，一般应当由拆迁时在被拆迁房子内实践寓居的人之间予以切割。设备搬家和装置费用、无法康复运用的设备按重置价结组成新结算的费用，应归设备一切人。因拆迁形成停产、歇业丢失的补偿归遭受实践丢失的运营人。
4.补偿款由别人收取的处理
在实践中，有时会遇到因为拆迁人的忽略，导致房子补偿款由别人收取，律师应提示托付人，补偿款应由领款人亲身收取，托付别人领款的应仔细检查托付书的真实性和内容的准确性。如拆迁人疏于检查，错将拆迁金钱付出给别人，仍应对实践的被拆迁人或房子承租人承当补偿安顿的职责。对冒领或错发，拆迁人能够依法要求返还不当得利。
5.被拆迁人回绝受领补偿款的处理
拆迁补偿安顿争议经判决后，被拆迁人如无法定理由在法定期限内不请求行政复议，也不提起行政诉讼，且回绝受领补偿款的，拆迁人能够向公证机关处理提存。
6.售后公房拆迁修理资金的处理
因房子拆迁等原因形成公有住所售后房子灭失的，由业主、房子拆迁单位、原售房单位或物业处理单位持房子灭失等有关证明文件，到该项资金保管单位处理住所修理资金交割手续，其间原个人交纳住所修理资金中的剩下部分，由该项资金保管单位退还给业主，原房子出售单位交纳三项修理资金的剩下部分，用于补助社区公共设施修理资金的缺少。
律师承办拆迁法令事务操作指引
(六届全国律协七次常务理事会审议经过)
目录
第一章总则
第二章房子拆迁前期预备中的律师实务
第一节一般规则
第二节律师署理拆迁人、拆迁单位在房子拆迁前期预备阶段的作业
第三节律师署理被拆迁人、房子承租人在房子拆迁前期预备阶段的作业
第三章房子拆迁评价中的律师实务
第一节一般规则
第二节拆迁评价安排的承认
第三节拆迁评价进程中律师法令事务的作业内容
第四章城市房子拆迁补偿与安顿中的律师实务
第一节一般规则
第二节拆迁补偿安顿协议
第三节被拆迁房子面积的承认
第四节被拆迁房子安顿规范
第五节特别目标的补偿与安顿
第六节钱银补偿款的分配
第五章房子拆迁行政判决进程中的律师实务
第一节一般规则
第二节判决请求与受理阶段
第三节判决审理阶段
第四节行政强制履行阶段
第六章乡村房子拆迁中的律师实务
第一节一般规则
第二节集体土地的征收征用及补偿
第三节乡村房子拆迁补偿安顿
第四节乡村房子拆迁评价
第七章行政复议与诉讼的律师实务
第一节一般规则
第二节拆迁行政复议
第三节拆迁诉讼
第四节律师在拆迁诉讼中的举证
第八章附则
第一章总则
1.拟定意图
为进步律师承办房子拆迁事务的服务水平，辅导律师处理与房子拆迁相关的诉讼和非诉讼事务，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地处理法》等法令、法规、规章和最高人民法院相关司法解说，结合拆迁事务操作流程和经历，拟定本指引。本指引供律师在处理拆迁法令服务事务中参阅和学习，并非强制性规则。
2.概念界定
2.1城市房子拆迁，是指经依法答应，拆迁人对城市规划区内国有土地上的房子一切者或运用者给予补偿安顿的条件下予以迁出，对房子及附属物进行撤除的法令行为。
2.2乡村房子拆迁，是指经依法答应，拆迁人对城市规划区外农人集体一切土地上的房子一切者或运用者给予补偿安顿的条件下予以迁出，对房子及附属物进行撤除的法令行为。
2.3拆迁人，是指依法获得房子拆迁答应证的单位。
2.4拆迁单位：获得依法拆迁资质的房子拆迁企业。
2.5被拆迁人，是指被撤除房子的一切人和运用人。
2.6房子承租人，是指与被拆迁人具有合法租借联系的单位和个人。
2.7违章修建，是指依法应予以无偿撤除的违法修建物。
3.律师处理拆迁法令事务的基本准则
拆迁联系到社会安稳和广阔被拆迁人的切身利益，律师处理拆迁法令事务应遵从如下准则：
3.1忠实担任准则。律师处理拆迁法令事务，应不受任何单位及其他安排和个人的不合法干与，依法维护国家法令的正确施行和托付人的合法权益。
3.2专业精深准则。律师处理拆迁法令事务，应把握拆迁专业知识和事务操作的相应才能和水平，以厚实的专业知识和技能为托付人供给优质的法令服务。
3.3勤勉敬业准则。律师处理拆迁法令事务，应勤于学习、勤于思考，恪尽职守，根据托付人的要求，在与托付人约好的期限内完结各项受托法令事务。
3.4支撑合理补偿准则。律师处理拆迁法令事务，应当支撑被拆迁人的合理补偿要求，其合理补偿的底线是：被拆迁人原有寓居水平不因拆迁而下降。
4.律师处理拆迁法令事务的条件和要求
4.1律师处理拆迁法令事务，应在核实托付人的主体资历并充沛了解受托事项的详细状况后，与托付人制造说话笔录，剖析利害，奉告法令危险。
4.2律师须与托付人签定托付协议，在获得托付人的合法授权后，在受托权限内依法施行职责，不得危害托付人的合法权益。
4.3律师处理拆迁法令事务，应把有利于社会安稳作为自己的社会职责，把维护被拆迁人的合法权益、促进对立化解、构建和谐社会作为处理拆迁法令事务的作业要求。
4.4律师在处理拆迁法令事务中应保存所知悉的国家秘密、托付人的商业秘密和个人隐私。
5.本操作指引的事务适用规划
本操作指引适用于律师署理与拆迁相关的诉讼和非诉讼法令事务。首要适用于律师在供给拆迁法令咨询、受托查询、起草并修正拆迁计划与计划、起草并修正各类法令文书、出具专项法令定见书、训练拆迁处理与施行人员、署理政府、拆迁人、拆迁单位、被拆迁人、房子承租人、房子同住人、房子运用人参与拆迁评价活动、参与听证及商洽活动、参与行政判决活动、参与强制拆迁活动、参与行政复议活动、参与裁定活动、参与诉讼活动等法令服务。
触及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹以及外国驻华使(领)馆房子的拆迁法令服务不适用本操作指引。
第二章房子拆迁前期预备中的律师实务
第一节一般规则
本章所称前期预备阶段是指到房子拆迁答应证布告之日前的阶段。
1.房子拆迁的条件条件
国家法令规则，凡需求拆迁房子的缔造单位应当向拟拆迁房子地点地的县、市拆迁主管行政机关提出请求，获得行政答应后，方可施行拆迁房子。其间在城市拆迁答应的办法为《房子拆迁答应证》，乡村为拆迁答应证或征收赞同文件。
2.概念界定
2.1搬家期限，是指被拆迁人和拆迁人在拆迁补偿安顿协议中约好或许行政判决中规则的被拆迁人腾出房子完结搬家事宜的期限。
2.2拆迁期限，是指拆迁答应证树立的施行拆迁活动的期限。
第二节律师署理拆迁人、拆迁单位在房子拆迁前期预备阶段的作业
1.律师署理拆迁人、拆迁单位在房子拆迁前期预备阶段的作业：
1.1核实拟拆迁地段的土地性质，以承认是适用城市仍是乡村房子拆迁的程序。
1.2核实拆迁人、拆迁单位的主体资历与资质，核实拆迁作业人员的上岗证并核实拆迁人与拆迁单位签定的拆迁托付合同。
1.3核实拆迁人是否已合法获得国有土地运用权或土地征收征用赞同文件且是否依法公示。
1.4核实拆迁人是否已合法获得缔造项目赞同文件且是否依法公示。
1.5核实拆迁人是否已合法获得缔造用地规划答应证且是否依法公示。
1.6查询被拆迁人的基本状况(拆迁的四至规划、房子类型、面积、户数、人口、老弱病残特别目标等)。
1.7核真实规划处理部分核发缔造用地规划答应证、承认拆迁规划后，拆迁规划内的单位和个人有无进行下列活动：
1.7.1新建、改建和扩建房子及其附属物;
1.7.2改动房子和土地用处;
1.7.3树立新的房子租借联系;
1.7.4排列房子租借户名。
1.8参与拟定拆迁计划的听证会，宣布律师定见。
1.9核实拆迁计划与拆迁计划的合法性、完整性、可行性，拆迁计划应载明如下事项：
1.9.1拆迁四至规划;
1.9.2拆迁房子总修建面积(别离列出寓居房子与非寓居房子的详细数量及公房、私房、宗教产和代管产的详细数量);
1.9.3拆迁户数;
1.9.4拆迁期限;
1.9.5拆迁规划分期施行拆迁的状况;
1.9.6拆迁补偿安顿资金总额的预算;
1.9.7请求拆迁答应证时首期补偿安顿资金到位数额、产权互换房子的面积量与价值量，及后续资金分期到位计划;
1.9.8施行拆迁的办法;
1.9.9拆迁计划是否现已列入本地经济发展计划和本省(市)的拆迁计划。
1.9.10核实拆迁人是否有足额的拆迁补偿安顿资金专用存款账户，前述存款金额不得低于省市政府规则的补偿安顿资金总额的份额。该存款金额与安顿用房价值之和缺少补偿安顿资金总额的，缔造单位应当在拆迁计划中明晰资金分期到位的时刻。
1.9.11核实用于产权互换房源的产权是否明晰、无权力担负。
1.9.12核实用于产权互换房源的数量是否到达拆迁规划被拆迁人总户数的70%，用于产权互换房源是否契合国家质量安全规范及是否到达当地公共修建造施配套要求。
2.律师署理拆迁人、拆迁单位在城市房子拆迁前期预备阶段应当稳重留意的问题：
2.1律师应提示托付人，拆迁主管行政机关不得作为拆迁人，也不得承受托付施行拆迁。
2.2律师应提示托付人，不得选用恫吓、钳制以及停水、停电、中止供气、供热等不合法手段施行拆迁。
2.3律师应提示托付人，须依照房子拆迁答应证承认的拆迁规划施行拆迁，不得私行扩展或许缩小。确需扩展或许缩小拆迁规划的，应当按规则处理规划、土地赞同手续，并向颁布该拆迁答应证的拆迁主管行政机关请求改变拆迁规划。
2.4律师须提示托付人，要在拆迁期限内完结拆迁。确需延伸拆迁期限的，应当在拆迁期限届满日的15日前，向拆迁主管行政机关提出延期拆迁请求，区、县房地局应当在收到延期拆迁请求之日起10日内给予答复。
2.5律师应提示托付人缔造项目若在拆迁期限内发作转让，应当经拆迁主管行政机关赞同后，处理房子拆迁答应证改变手续;拆迁主管行政机关应当将改变后的房子拆迁答应证的相关内容予以布告。缔造项目转让人尚未将拆迁补偿安顿协议或许判决载明的有关权力、职责施行结束的，由受让人持续施行;项目转让人与受让人应当书面告诉被拆迁人、房子承租人，并自转让合同签定之日起30日内予以布告。
2.6律师应提示托付人，拆迁补偿安顿计划要契合党的方针方针和国家法令规则的及本地的实践状况。如存在或许严峻损害被拆迁人合法权益的状况，经提示，托付人回绝调整的，律师应免除托付。
第三节律师署理被拆迁人、房子承租人在城市房子拆迁前期预备阶段的作业
1.核实拆迁人、拆迁单位的主体资历与资质，核实拆迁作业人员的上岗证。
2.核实拆迁人是否已合法获得国有土地运用权赞同文件。
3.核实拆迁人是否已合法获得缔造项目赞同文件。
4.核实拆迁人是否已合法获得缔造用地规划答应证。
5.核实拆迁答应证是否载明拆迁人、拆迁规划和拆迁期限等事项并准确无误，且托付人在该拆迁规划内。
6.参与拟定拆迁计划或是否作出拆迁答应的听证会，宣布律师定见。
7.核实拆迁计划与拆迁计划的合法性、合理性、完整性、可行性，拆迁计划与计划除了阐明拆迁根据之外，还应阐明如下事项：
7.1拆迁四至规划;
7.2拆迁房子总修建面积(别离列出寓居房子与非寓居房子的详细数量，公房、私房、宗教产和代管产的详细数量);
7.3拆迁户数;
7.4拆迁期限;
7.5拆迁规划有无分期施行拆迁的状况;
7.6拆迁补偿安顿资金总额的预算;
7.7请求拆迁答应证时首期补偿安顿资金到位数额、用于产权调整房子的面积量与价值量，及后续资金分期到位计划;
7.8施行拆迁的办法。
8.核实拆迁人是否有足额的拆迁补偿安顿资金专用存款账户，前述存款金额不得低于省市政府关于应占补偿安顿资金总额的份额，该存款金额与安顿用房价值之和缺少补偿安顿资金总额的，缔造单位应当在拆迁计划中明晰资金分期到位的时刻。
9.核实用于产权调整房源的产权是否明晰、无权力担负。
10.核实用于产权调整房源的数量是否到达拆迁规划被拆迁人要求互换的数量，安顿房源是否契合国家质量安全规范及是否到达当地公共修建造施配套要求。
11.奖赏办法。
12.对特别问题的应急办法。
第三章房子拆迁评价中的律师实务
第一节一般规则
概念界定
1.房子拆迁评价，是指为承认被拆迁房子钱银补偿金额，根据被拆迁房子的区位、用处、修建面积等要素，对房地产商场价格进行的评价。
2.房子拆迁评价时点为房子拆迁答应证颁布之日(乡村房子拆迁评价为征地布告发布之日)。拆迁分期施行的，以当期房子拆迁答应证颁布之日为房子拆迁评价时点。
3.房子拆迁评价陈述的有效期为房子拆迁答应证的拆迁期限。
第二节拆迁评价安排的承认
1.房子拆迁评价安排的从业资历
律师应提示托付人：从事房子拆迁评价的房地产评价安排，应当具有经拆迁主管机关依法核准的房子拆迁评价资历。未获得房子拆迁评价资历的房地产评价安排，不得承受房子拆迁评价托付、出具评价陈述或价格咨询陈述。跨省市从事房子拆迁评价的房地产评价安排，应当向当地拆迁主管机关依法存案。
2.房子拆迁评价安排的发作
根据有关规则，评价安排的发作有三种办法，一般采纳被拆迁人投票的办法，也能够由拆迁当事人经过洽谈一致或许抽签办法承认评价安排。
采纳投票办法的，根据招标成果，依照简略大都的准则，一般状况下得票数第一位的为拆迁规划的评价安排，第二位的为从头评价安排。拆迁人应将投票成果进行布告。选用洽谈或抽签办法承认评价安排的，可一起承认从头评价安排。
3.拆迁评价托付
同一拆迁规划内，一般状况下只能托付一家评价安排进行评价，并与其签定书面的房子拆迁评价托付合同。在签定房子拆迁评价托付合一起律师应核实如下内容：
3.1核实两边当事人的主体资历。
3.2托付规划是否是在房子拆迁答应证承认的拆迁规划内。
3.3托付评价的被拆迁房子的性质、用处、面积。
3.4评价的价值规范及评价办法。
3.5需求两边当事人供给的材料及供给办法。
3.6评价陈述的交给日期。
3.7酬金及付出办法。
3.8违约职责。
3.9争议的处理办法。
3.10其他需求约好的事项。
第三节拆迁评价进程中律师法令事务的作业内容
1.拆迁评价进程中律师作业的一般内容：
1.1核实评价安排及评价人员的资质、归纳实力、社会诺言。
1.2对评价安排承认程序的合法性进行核实。律师应提示托付人投票承认评价安排的，拆迁人有将投票成果进行布告的职责。而拆迁主管机关可对投票、抽签进程进行监督，并能够要求纪检监察机关和基层安排等一起监督。
1.3对拆迁评价托付合同的真实性、合法性进行核实。
1.4核实评价安排和评价人员与拆迁当事人是否有利害联系，或许是否是拆迁当事人。
1.5对评价陈述的办法与内容进行核实。包含施行拆迁评价托付合同的状况、评价内容的真实性与合法性、房子拆迁评价时点及评价陈述的有效期限以及是否由专职注册房地产评价师签字。
1.6对评价安排公示开始评价成果和送达分户评价陈述的程序合法性进行核实。
1.7如托付人对评价陈述有疑问或贰言的，帮忙托付人向原评价安排问询、请求复核，或许另行托付评价安排从头评价。
1.8对托付人就原评价安排的评价成果、复核成果有贰言，或许另行托付评价的成果与原评价成果有差异，且洽谈达不成一致定见时，律师能够帮忙托付人在收到评价陈述、复估定论或重估陈述后的15日内向房地产价格评价专家委员会请求技能判定。
1.9对房地产价格评价专家委员会成员是否与原评价安排、拆迁当事人有利害联系，或许是否是拆迁当事人进行核实。
1.10律师应提示托付人，若房地产价格评价专家委员会以为评价陈述不合法、不规范、不合理的，由专家委员会指定其间一家评价单位进行再评价;而拆迁当事人对再评价仍有争议的，能够从头向专家委员会请求判定。
2.拆迁评价进程中律师为拆迁人供给法令服务的留意事项：
2.1律师应提示托付人，须照实向评价安排供给评价所需材料，帮忙评价安排展开现场查勘等作业。
2.2律师应提示托付人，将分户评价陈述送交被拆迁人。
2.3律师应提示托付人，拆迁评价的价值规范为公开商场价值，不考虑房子租借、典当、查封等要素的影响。托付拆迁评价，应当明晰被拆迁房子的性质(包含用处，下同)和面积。
被拆迁房子的性质和面积一般以房子权属证书及权属档案的记载为准;各地对被拆迁房子的性质和面积确认有特别规则的，从其规则;拆迁人与被拆迁人对被拆迁房子的性质或许面积洽谈一致的，能够依照洽谈成果进行评价。
对被拆迁房子的性质不能洽谈一致的，应当向城市规划行政主管部分请求承认。对被拆迁房子的面积不能洽谈一致的，能够向依照《房产测绘处理办法》树立的房子面积判定安排请求判定;没有树立房子面积判定安排的，能够托付具有房产测绘资历的房产测绘单位测算。
2.4律师应提示托付人处理好与被拆迁人的联系切忌态度生硬，不得授意评价安排作出违背客观公平的评价成果。
3.拆迁评价进程中律师为被拆迁人供给法令服务的留意事项：
3.1律师应提示托付人，须充沛查询候选评价安排的资质与诺言，查询评价安排及评价人员与拆迁人是否有利害联系或许是否是拆迁人，主张被拆迁人稳重挑选评价安排。
3.2律师应提示托付人，照实向评价安排供给评价所需材料，合作评价安排展开现场查勘等作业。拆迁评价的价值规范为公开商场价值，不考虑房子租借、典当、查封等要素的影响。
托付拆迁评价，应当明晰被拆迁房子的性质(包含用处，下同)和面积。被拆迁房子的性质和面积一般以房子权属证书及权属档案的记载为准;各地对被拆迁房子的性质和面积确认有特别规则的，从其规则;拆迁人与被拆迁人对被拆迁房子的性质或许面积洽谈一致的，能够依照洽谈成果进行评价。
对被拆迁房子的性质不能洽谈一致的，应当向城市规划行政主管部分请求承认。对被拆迁房子的面积不能洽谈一致的，能够向依照《房产测绘处理办法》树立的房子面积判定安排请求判定;没有树立房子面积判定安排的，能够托付具有房产测绘资历的房产测绘单位测算。
3.3律师应提示托付人回绝评价或回绝请求从头评价、判定的法令成果。
4.拆迁评价进程中律师为评价安排供给法令服务的留意事项：
4.1对评价作业程序的合法性进行核实。核实包含房地产评价人员是否持证上岗;对被拆迁房子进行实地查勘是否有实地查勘记载、和被拆迁房子状况的相片及录像;实地查勘记载是否由实地查勘的评价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。
4.2律师应提示托付人承受房子拆迁评价托付后，处理好与拆迁人、被拆迁人的联系，客观公平评价。未经答应不得转让、变相转让受托的评价事务。
4.3核实托付人是否依照拆迁评价托付合同约好的时刻和要求完结评价，向拆迁人出具评价陈述(包含分户评价陈述)。律师应提示托付人，如未依照约好的时刻和要求完结评价，或许评价失实的，应当承当相应的职责。
4.4律师应提示托付人，拆迁评价的价值规范为公开商场价值，不考虑房子租借、典当、查封等要素的影响。评价一般应当选用商场比较法。不具备选用商场比较法条件的，能够选用其他评价办法，并在评价陈述中充沛阐明原因。对拆迁人、被拆迁人就评价陈述提出的疑问向其作充沛解说，解说内容包含拆迁评价的根据、准则、程序、办法、参数选取和评价成果发作的进程。
4.5律师应提示托付人，评价安排应当合作专家委员会的判定作业，向专家委员会供给评价陈述、评价技能陈述及判定所需的其他有关材料。
4.6律师应提示托付人，拆迁当事人应当明晰被拆迁房子的性质、用处和面积。被拆迁房子的性质和面积一般以房子权属证书及权属档案的记载为准;拆迁人与被拆迁人对被拆迁房子的性质或许面积洽谈一致的，能够依照洽谈成果进行评价。
第四章房子拆迁补偿与安顿中的律师实务
第一节一般规则
概念界定
本章所涉的下列词语的界说别离为：
1.房子拆迁补偿安顿协议，是指拆迁人与被拆迁人、房子承租人依照法令规则，就补偿安顿和房子撤除的有关问题所到达的协议。
2.价值规范房子互换，是指施行与钱银补偿金额平等价值的产权房子互换。
3.面积规范房子互换，是指拆迁寓居房子，施行以房子修建面积为根底，在应安顿面积内不结算差价的产权房子互换。
4.异地安顿，是拆迁人以拆迁规划外的房子与被拆迁人进行产权互换，所以又可称为异地产权互换。
5.就地安顿，是指拆迁人以拆迁规划内的房子与被拆迁房子进行产权互换，所以又称为回迁安顿。
6.最低补偿单价规范，是指被撤除房子同区域已购公有寓居房子上市买卖的均匀商场单价，本指引所称的单价，是指每平方米修建面积的价格。
适用规划
本章适用于城市房子拆迁补偿与安顿实务操作，集体土地的房子拆迁补偿与安顿不适用本章。
第二节拆迁补偿安顿协议
1.拆迁补偿的办法
拆迁补偿的办法有两种：既能够施行钱银补偿，也能够施行产权互换;产权互换能够施行以房子修建面积为根底，结算差价或不结算差价的就地安顿或异地产权互换。
律师要提示托付人，被拆迁人能够挑选补偿办法。可是挑选官僚遭到以下两种条件的约束：一是拆迁非公益事业房子的附属物不作产权互换，拆迁时被拆迁人只能挑选钱银补偿;二是被拆迁人与房子承租人对免除租借联系达不成协议的，只能施行产权互换，被拆迁人不能挑选钱银补偿。
2.缔结拆迁补偿安顿协议的主体
因为被拆迁房子有私有房子与公有房子之差异，故拆迁私有房子的，拆迁人应当与房子一切人缔结拆迁补偿安顿协议，而拆迁公有房子的，拆迁人应当与房子运用权人缔结拆迁补偿安顿协议。
拆迁租借房子的，拆迁人应当与被拆迁人、房子承租人一起缔结拆迁补偿安顿协议;契合下列景象之一的，拆迁人应当与被拆迁人、房子承租人别离缔结拆迁补偿安顿协议：
2.1拆迁履行政府规则租金规范的公有租借房子且被拆迁人挑选钱银补偿的。
2.2拆迁履行政府规则租金规范的私有寓居房子的。
2.3拆迁房管部分依法代管的房子的。
2.4拆迁宗教团体托付房管部分代为经租的房子的。
上述所称的履行政府规则租金规范的私有租借寓居房子，包含由房管部分代为经租的私有寓居房子、履行私房方针后由房管部分代为经租的寓居房子，以及1983年12月17日《城市私有房子处理法令》施行前现已树立租借联系，履行政府规则租金规范，且租借联系连续至今的私有租借寓居房子。
3.拆迁补偿安顿协议的内容
签定拆迁补偿安顿协议，要留意协议应包含以下内容：
3.1缔结协议的主体。
3.2被撤除房子的方位、性质、修建面积。
3.3补偿安顿办法。
3.4钱银补偿金额。
3.5搬家期限。
3.6违约职责。
3.7争议的处理。
3.8需求约好的其他事项。
律师要留意，假如是施行房子互换的，拆迁补偿安顿协议的内容还应当包含互换房子的价值金额、面积、地址、层次和房子交给时刻、是否补差价等事项，拆迁人应当向被拆迁人付出搬家补助费、设备搬家费。拆迁寓居房子以期房互换的，拆迁人应当与被拆迁人、房子承租人在拆迁补偿安顿协议中，根据缔造状况约好过渡期，并恪守过渡期的约好。过渡期内，由被拆迁人、房子承租人自行安排住处的，拆迁人还应付出过渡期内的暂时安顿补助费。搬家补助费、设备搬家费和暂时安顿补助费规范则由市价格主管部分会同市房地资源局拟定。
如当地对协议有存案要求的律师应提示拆迁人应当按当地规则将其缔结的一切拆迁补偿安顿协议报拆迁主管机关存案。
第三节被拆迁房子面积的承认
1.被拆迁房子面积的承认规范
被拆迁房子修建面积，一般以房地产权证记载的修建面积为准，实践面积与产权证不一致的，除违章修建外，应以实践为准。无房地产权证的，以相关赞同文件记载的修建面积为准，实践修建面积小于相关赞同文件记载的修建面积的，以实践修建面积为准。相关赞同文件未记载修建面积的，或许虽无赞同文件但在《城市规划法》施行曾经现已缔造用于寓居的房子，以有资质的房地产测绘安排实地测量的修建面积为准。房子地点地的省市、自治区在《城市规划法》施行曾经对此作出明晰规则的，从其规则。
2.面积争议的处理
发作房子面积争议的，当事人之间洽谈一致的按洽谈成果确认。当事人洽谈不一致的，以房产测绘安排按国家规则测绘的成果为据。
第四节被拆迁房子补偿安顿规范
1.寓居房子的钱银补偿金额的承认
因为许多被拆迁人对寓居房子的钱银补偿金额怎么承认并不清楚，因而，作为律师应提示托付人，拆迁寓居房子，钱银补偿金额一般根据被撤除房子的区位、修建结构、修建面积等要素承认。当事人对此应先行洽谈，洽谈不成的可托付评价。评价的成果应当确保足以买到与被拆迁房子相同水平的房子。
被撤除房子的房地产商场单价为房地产商场评价单价，房地产商场评价单价低于当地政府规则的同类房子补偿单价规范的，按该补偿单价规范核算。
拆迁履行政府规则租金规范的公有租借寓居房子(含由房管部分代为经租的宗教团体房子、由房管部分依法代管房子)，被拆迁人和承租人都挑选钱银补偿的，租借联系中止，承租人有权获得省、市政府规则份额的钱银补偿款。租借人与承租人未到达免除租借联系的，应当施行按面积的产权互换，以保证承租人的寓居水平不因拆迁而下降。
履行政府规则租金规范的私有租借寓居房子，按租借合同的规则处理。
施行价值规范房子互换的，律师应提示托付人应当依照房地产商场评价价格承认钱银补偿金额，再将该金额与安顿房子的房地产商场价结算差价。需特别注重的是，被拆迁房子和拟互换的房子在评价时应适用同一评价时点、同一评价办法和规范。
2.非住所房子的补偿安顿
拆迁非住所房子的，应充沛考虑拆迁和当地工商业水平缓工作的问题。除国家产业方针承认归于筛选的职业外，不能因拆迁导致企业封闭和工人下岗。拆迁租借非住所房子的，被拆迁人与房子承租人协议免除租借联系的，拆迁人对被拆迁人给予补偿安顿;被拆迁人与房子承租人对免除租借联系未到达协议的，拆迁人应当对被拆迁人施行房子互换。互换后的房子由原房子承租人承租，被拆迁人应当与原房子承租人从头缔结房子租借合同。
别的，拆迁非寓居房子，律师还应提示托付人，拆迁人应当补偿被拆迁人或许房子承租人下列费用：
2.1按国家和当地规则的货物运输价格、设备装置价格核算的设备搬家和装置费用。
2.2无法康复运用的设备按重置价结组成新结算的费用。
2.3因拆迁形成停产、歇业的恰当补偿。这儿的因拆迁形成停产、歇业的恰当补偿，是指拆迁非寓居房子中用于出产、运营的房子，由拆迁人给予被拆迁人或许房子承租人的恰当补偿。补偿规范按被撤除房子修建面积每平方米300-400元，由拆迁当事人洽谈承认。
3.能够依照非寓居房子补偿规范确认的景象
律师在实践中应提示托付人留意，以下几种景象是能够依照非寓居房子补偿规范予以补偿确认：
3.1原始规划为非寓居房子或房子依法出售时对错寓居房子的，能够确认为非寓居房子。
3.2公房承租人与一切人签定了公有非寓居房子租借合同，树立了公有非寓居房子租借联系的，能够确认为非寓居房子。
3.3房地产权证记载的权力人为单位，能够确认为非寓居房子，但原始规划为寓居房子以及实践用作员工或许员工家庭寓居运用的在外。
3.4原始规划为寓居房子，改动为非寓居用处，作为运营场所并收取营业执照照章交税的，能够根据国务院和省级以上人民政府的规则并根据其运营状况、交税状况，参照当地非住所同类房子的商场价值给予恰当的补偿。
4.拆迁寓居和非寓居兼用房子的补偿安顿
撤除寓居和非寓居兼用的房子，被拆迁人或房子承租人挑选钱银补偿的，能够依照寓居用修建面积和非寓居用修建面积别离核算钱银补偿款;被拆迁人或房子承租人挑选房子互换的，应当依照约好或行政判决结算差价。
第五节特别目标的补偿与安顿
1.对低收入、寓居困难户的补偿安顿的特别维护
实践中，律师要留意的是拆迁廉租住所以及被拆迁人、房子承租人归于孤老、孤残、孤幼的，拆迁人应当优先给予面积规范房子互换，并可恰当减免超越应安顿面积部分的房价款，使之到达当地最低住所保证规范。
2.拆迁宗教团体一切房子的处理
拆迁宗教团体一切的房子，律师应提示拆迁人，应当事前寻求宗教事务处理部分定见，并与宗教团体签定拆迁补偿安顿协议。
拆迁由房管部分代为经租的宗教团体的房子，租借联系中止。拆迁寓居房子的，补偿安顿办法与规范依照政府规则租金规范的私有租借寓居房子的规则履行。拆迁非寓居房子的，被拆迁人和房子承租人均能够挑选钱银补偿或许房子互换。
3.拆迁公益事业房子的处理
律师应留意，假如拆迁用于公益事业的房子及其附属物，拆迁人应当根据有关法令、法规的规则和城市规划的要求，依照原性质和规划予以重建或许依照房地产商场价补偿。
4.拆迁公共设施的处理
需求撤除交通岗亭、交通标志、交通护栏、邮筒、废物箱、车辆站点、消防栓、人防等公共设施以及树木绿洲的，拆迁人应当重建或许给予恰当补偿。
因房子拆迁需求搬家管线或铺设暂时管线的费用，由拆迁人担负;但结合路途扩建按规划需求就位或新建、扩建各种管线的费用，拆迁人不予担负。
5.拆迁由房管部分依法代管的房子的处理
拆迁房管部分依法代管的房子，拆迁人应当与代管人缔结拆迁补偿安顿协议。拆迁补偿安顿协议应当经公证机关公证，拆迁房子有关材料应当向公证机关处理根据保全。
6.撤除违章修建和暂时修建的处理
律师应提示托付人撤除违章修建、超越赞同期限的暂时修建，现行规则是不予补偿;撤除未超越赞同期限的暂时修建，应当给予恰当补偿。是否归于违章修建以及是否应无偿撤除，应当有法令根据并依法承认。
其间，《城市规划法》施行后，未获得规划答应证或违背规划答应证规则进行缔造的，以及暂时修建运用期限届满未撤除的为违法修建。对违法修建根据《城市规划法》及当地城市规划施行法令规则处理。《城市规划法》施行前违法修建的确认，由县级以上当地人民政府城市规划行政主管部分根据前史状况，根据地点省、自治区、直辖市人民政府规则处理。
在拆迁布告依法发布后，或被拆迁人接到有关部分依法作出的中止缔造告诉后，持续进行房子及其附属物新建、改建、扩建的部分，不予补偿。
7.拆迁争议房子的处理
因为争议房子归于“产权不明晰的房子”，为了保证缔造项意图顺利进行，在拆迁人提出补偿安顿计划，报房子拆迁处理部分依法核实赞同，向公证机关处理根据保全，而且将拆迁补偿资金处理提存或许供给契合国家质量规范的安顿用房、周转用房的，便可施行拆迁。
8.拆迁设有典当权的房子的处理
律师应留意，首先要核实典当的有效性。
其次，在拆迁前，应当告诉典当权人关于拆迁房子的相关事项。
再次，经与典当权人、被拆迁人洽谈，能免除典当合同的，可到达一致定见，将拆迁补偿款交给被拆迁人。
9.租借期限未满的房子拆迁的处理
拆迁租借房子，被拆迁人与房子承租人免除租借联系的，或许被拆迁人对房子承租人进行安顿的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房子承租人对免除租借联系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人施行房子产权互换。产权互换的房子由原房子承租人承租，被拆迁人应当与原房子承租人从头缔结房子租借合同。
第六节钱银补偿款的分配
1.公有房子钱银补偿款的分配。
拆迁人给予房子承租人的钱银补偿款、安顿房子归房子承租人及其同住人共有。
承租人、同住人之间一般遵从一人一份、平等切割的准则获得拆迁补偿款。但律师应提示托付人留意，下列状况在外：
1.1承租人或同住人归于年老体弱，缺少经济来源，且按均分所得的补偿款，无法购得房子确保其正常日子的。
1.2承租人或同住人在获得公房承租权时额定付出较多金钱的。
1.3对公房内寓居的未成年人实践承当监护职责的。
2.私有房子补偿款的切割
拆迁人给予被拆迁人的钱银补偿款、安顿房子归被拆迁人一切。被拆迁人应当担任安顿房子运用人。
3.房子拆迁补偿款之外的其他补偿费的处理
搬家补偿费、设备搬家费、暂时落户补助费，应归确因拆迁而搬家、设备搬家和暂时过渡的承租人、同住人等。奖赏费和一次性补偿费，一般应当由拆迁时在被拆迁房子内实践寓居的人之间予以切割。设备搬家和装置费用、无法康复运用的设备按重置价结组成新结算的费用，应归设备一切人。因拆迁形成停产、歇业丢失的补偿归遭受实践丢失的运营人。
4.补偿款由别人收取的处理
在实践中，有时会遇到因为拆迁人的忽略，导致房子补偿款由别人收取，律师应提示托付人，补偿款应由领款人亲身收取，托付别人领款的应仔细检查托付书的真实性和内容的准确性。如拆迁人疏于检查，错将拆迁金钱付出给别人，仍应对实践的被拆迁人或房子承租人承当补偿安顿的职责。对冒领或错发，拆迁人能够依法要求返还不当得利。
5.被拆迁人回绝受领补偿款的处理
拆迁补偿安顿争议经判决后，被拆迁人如无法定理由在法定期限内不请求行政复议，也不提起行政诉讼，且回绝受领补偿款的，拆迁人能够向公证机关处理提存。
6.售后公房拆迁修理资金的处理
因房子拆迁等原因形成公有住所售后房子灭失的，由业主、房子拆迁单位、原售房单位或物业处理单位持房子灭失等有关证明文件，到该项资金保管单位处理住所修理资金交割手续，其间原个人交纳住所修理资金中的剩下部分，由该项资金保管单位退还给业主，原房子出售单位交纳三项修理资金的剩下部分，用于补助社区公共设施修理资金的缺少。