如何认定物业服务合同效力

一、有用物业服务合同：
1.前期物业服务合同：建设单位依法与物业服务企业签定的前期物业服务合同;
2.一般物业服务合同：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签定的物业服务合同。
A.由业主一起决议(应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主赞同)选聘和解聘物业服务企业或许其他管理人;
B.由业主委员会与物业服务企业签定的物业服务合同。
二、无效物业服务合同(包含前期物业服务合同)及无效物业服务合同条款：
1.转包物业服务合同无效：物业服务企业将物业服务区域内的悉数物业服务事务同时托付别人而签定的托付合同无效;
2.显失公正的物业服务合同条款无效：物业服务合同中革除物业服务企业职责、加剧业主委员会或许业主职责、扫除业主委员会或许业主首要权力的条款无效。
【律师提示】
①有用物业服务合同对业主具有约束力;业主不得以其并非合同当事人为由提出抗辩。
②恳求承认物业服务合同无效或许物业服务合同条款无效的主体：
A.业主;
B.业主委员会。
③除物业服务合同转包无效、显失公正无效外，其他无效物业服务合同根据《合同法》确定。
【法条链接】
《物权法》
第七十六条 下列事项由业主一起决议：
(四)选聘和解聘物业服务企业或许其他管理人;
决议前款第五项和第六项规则的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主赞同。决议前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主赞同。
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件详细使用法令若干问题的解说
第一条 建设单位依法与物业服务企业签定的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签定的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支撑。
第二条 契合下列景象之一，业主委员会或许业主恳求承认合同或许合同相关条款无效的，人民法院应予支撑：
(一)物业服务企业将物业服务区域内的悉数物业服务事务同时托付别人而签定的托付合同;
(二)物业服务合同中革除物业服务企业职责、加剧业主委员会或许业主职责、扫除业主委员会或许业主首要权力的条款。