土地增值税清算的难点在哪里

土地增值税清算究竟“难”在哪里?
一、 房企经济利益的唆使所然
房地产开发企业在进行房地产项目结算时将面对严厉和全面的土地增值税清算。开发商的心态很杂乱，干流的心态是张望。期望新方针能有回旋的空间，使企业防止将较大部分赢利上缴。
事实上，房地产企业躲避土地增值税有许多办法，首要的办法有经过相关买卖贱价出售、签定虚伪协议多开发票做高本钱、延迟清算时刻递延交税等。做高本钱和借款利息是一般做法，由于核算土地增值超量部分是要扣除去这些本钱的。还有部分房地产企业使用种种手法钻 《土地增值税暂行条例》的空子，迟迟不进行决算，或留下一两套尾房，致使整个项目不能决算，躲避土地增值税的清算。对此各省税务官员都发现了许多事例，已经成为遍及现象。
大大都企业并不选用税务谋划，而是直接多开发票。尤其是在自己具有工程队的小公司傍边，这种做法十分遍及，比如说花了2000万给开成2500万。大型房地产公司有好几十家上下游相关公司，装饰、建筑安装等部属公司之间的相关买卖和发票都可以被使用为进步本钱的东西。
此外，土地增值税的清算会拉紧房地产公司的资金链，使一部分资金本来就绰绰有余的小公司堕入关闭的泥淖，现在一些小公司不得不卖地卖项目筹集现金应对行将到来的清算。
二、税务机关的征收原因
对房地产开发企业土地增值税的清算管理作业，实践作业中存在的问题较多，困难较大，土地增值税的征收的确有难度。这是由于房地产工程的周期比较长，触及的面比较广，产品也比较杂乱，因而客观上会比一般的税种征收要杂乱一些。单就土地增值税来说，其税基并不小，应该是个大税，可是实践征收上来的份额却不高，变成了小税。由于税务部分很难核算房地产的真实本钱，现在当地税务部分只能依照出售收入的1.5%-2.5%预缴土地增值税。
一是土地增值税清算的作业量真实太大，真的展开土地增值税清算作业，地税局的作业人员底子忙不过来，由于土地增值税清算触及杂乱的扣除项目，包含土地款、房地产开发本钱、费用和转让房地产有关税金等。如果是翻滚开发的企业的查账核算，还需求更大的人力物力，所以地税局立刻展开这项作业比较难。加上实践中，不少开发企业财务制度不健全，本钱核算不标准，使得税务部分在核算土地增值税有许多不便于操作的当地。
二是土地增值税核算办法较为杂乱。清算作业触及杂乱的扣除项目，包含获得土地使用权所付出的金额、房地产开发本钱、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金等等。再加上房地产项目的开发周期一般较长，出资活动比较杂乱，如果是翻滚开发的房地产企业，对其进行查账核算往往需求投入许多的人力、物力，底层税务部分要按告诉要求做到“每项目必清算”确有难度。
三是项目运作制添加了清算的难度。一些房产项目原属合作开发，房产公司也系暂时组成，企业账目较为乱，不少项目建成后公司当即刊出，出资者分钱走人，现在回头要求其清算补交税款，不只征管本钱较高，并且由于历时较久，单个出资商的经济状況发生变化，要彻底追缴到位也显得困难重重。
三、当地政府的行为考量
一是当地政府还有很重的保护主义思维。许多当地的房地工业是当地经济的龙头工业，要是清算土地增值税必定会使房地工业受到影响，然后影响当地经济开展。
二是现行财务分配办法使得当地政府动力缺乏。其实关于当地政府来说，是不肯意对土地增值税进行清算的，根据相关规定，清算所得的土地增值税75%需上缴国家，25%才留给当地，当地政府清算的动力也缺乏。土地增值税归于地税税种，在详细征缴份额和办法上也由当地政府自行确定。其间就存在着巨大的灰色空间。
三是当地政府与开发商之间的经济利益联系枢纽历来都不曾断过。一直以来，当地政府与开发商之间的经济利益联系枢纽历来都不曾断过。房地产开发作为当地GDP的重要支撑，与当地财务有着相当大的利益牵连，这或许也是在《告诉》施行后，大都城市的清算细则迟迟难以发布的原因地点。土地增值税的严厉征收，关于添加当地财务收入，优化当地财务收入结构具有积极作用。但根据现有税收体系，土地增值税清算所得只要50%留给当地，使得当地政府不肯“舍大求小”，在清算方针履行上显得动力缺乏，难以构成好的法律环境。
四、相关税收方针的缺点缝隙
(一)、方针没有清晰，实践履行标准纷歧。虽然有[2006]187号文及一年之后国家税总印发的《土地增值税清算鉴证事务原则》保驾护航，以及各级地税部分实时出台的清算管理办法，可是在实践作业中咱们仍是发现一些问题现在方针没有清晰，实践履行标准纷歧，包含土地增值税在内的房地产税收缝隙许多很杂乱，稽察困难。这给清算作业带来必定困难。
(二)、税制设置失衡，计税根据失真。现在我国房地产税制方针基本上是不卖不税、不租不税，一旦租售，则数税并课，然后导致开发和运营环节税负过重。房地产开发税费侧重所引发的开发本钱上升，并然后导致房地产价格上升。一起部分税种的计税根据不合理，不能反映房地产的商场价值。现行的房产税、土地使用税等的计税根据既不能精确地反映产业的商场价值，也不能反映土地的级差收益和房地产的时刻价值，更不能跟着经济的开展、房地产的增值而相应添加税收收入。如房产税依照房产原值扣除必定份额作为计税根据，这种计税办法，没有顾及房子后期的增值要素，与房子的商场价值相差很大，使得来源于房地产的税收收入无法跟着房地产的增值而相应添加。