合邦公司与黄锦福等房屋租赁合同纠纷案

黄锦福、陈丽琴系夫妻，厦门市思明区湖滨二里22号403室的产权在其夫妻关系存续期间登记在黄锦福名下。2005年6月1日，黄锦福、陈丽琴与合邦公司签定一份《房子租借合同》，约定将前述房子出租给合邦公司，租借期限自2005年6月l日至2015年6月1日，租金总额为5万元，由合邦公司在2005年6月1日一次性支交给黄锦福、陈丽琴，出租方应于收到租金后立行将房子交交给合邦公司，若不能按期将房产交交给合邦公司，需每月按租金总额5万元的4.7%付出违约金给合邦公司。
合同签定当日，黄锦福、陈丽琴收取了合邦公司5万元的租金。2006年3月，黄锦福将前述房子卖给洪频，至今未将前述房子交交给合邦公司。2006年6月27日，合邦公司诉至法院，恳求判令黄锦福、陈丽琴、洪频腾空厦门市湖滨二里22号403室房子，并将房子交给合邦公司运用;黄锦福、陈丽琴付出逾期交给房子的违约金，暂计至申述日30000元。
厦门市思明区法院经审理以为，合邦公司与黄锦福、陈丽琴之间签定的房子租借合同合法有用，尽管讼争房在租借期限内因被告之间的生意而发作所有权变化，但依法该现实不影响租借合同的效能。判定黄锦福、陈丽琴、洪频应于判定收效之日起十五日内将厦门市湖滨二里22号403室房子腾空交给合邦公司运用。宣判后，洪频不服一审判定，向厦门市中级法院提起上诉。
二审法院以为，我国合同法第229条确立了“生意不破租借”的准则，其拟定意图是为了保证承租人对租借物运用收益进程的安全与安稳。但“生意不破租借”准则的适用须具有三个条件：其一，原房子租借合同依然有用;其二，租借物已交给于承租人;其三，出租人将租借物所有权让与第三人。特别是租借权的获得以租借物的交给为必要，租借标的物之交给行为客观上发作了租借权的公示作用，在租借物交给曾经没有发作租借物权之法令特点，承租人在租借合同中只要一般债权人之法令地位，不能对立租借标的物受让者即所有权人。而本案中，合邦公司于2005年6月1日与黄锦福、陈丽琴签定租借合同并一次性付出租金，可是尔后直至2006年6月27日合邦公司提申述讼时，黄锦福、陈丽琴仍未将讼争房子交交给合邦公司租借运用，期间亦发作黄锦福、陈丽琴将讼争房子转让洪频，洪频已好心获得讼争房子所有权并装饰入住之现实，故合邦公司在租借合同签定一年后才申述要求洪频将房子腾空交给其转租收益缺少法令依据，本院不予支撑。至于合邦公司要求黄锦福、陈丽琴承当交给不能的违约责任，可另案提申述讼予以处理。判定吊销厦门市思明区法院一审判定，驳回合邦公司的诉讼恳求。