房屋租赁合同要如何才生效

【租借合同收效条件】房子租借合同是否收效
2001年5月煴本┠辰ú拿骋子邢薰司(下称宽公司)与北京市某科技发展有限公司(下称深公司)签定房子租借合同一份，内容为：深公司将660平方米的底铺租借给宽公司。租期三年，自2001年6月1日至2004年5月31日。租金每年24万元，先付后用。深公司担任租借房子的水、电、暖正常供给。宽公司按月交纳水、电、暖气费用。一方不履行合同，另一方有权提早免除合同，违约方应一次性向对方付出违约金15万元。合同中约好由深公司供给房子基本情况作为附件，但深公司未供给。该房子在租借时深公司未获得房子所有权证，租借后方获得。该房子租借一向未到房管部分进行租借挂号。
2002年8月5日，深公司将宽公司起诉至法院，称宽公司在2002年5月1日前未交第二年度租金;拖欠水、电、暖费用;私行增建隔墙，私占通道，未及时修正受损台阶和下水井盖，故要求免除房子租借合同，付出拖欠的租金10万元，付出违约金15万元。
关于此案，有以下几种不同的观念：
第一种观念以为：依法缔结的合同受法令保护，案中的房子租借合同系两边实在意思标明，合同内容并不违背法令强制性规则，故该合同合法有用。承认合同无效，应当以全国人大及其常委会拟定的法令和国务院拟定的行政法规为依据，不得以地方性法规、部分规章为依据。故宽公司以为合同无效的建议无法令依据。
第二种观念以为：此房子租借合同无效。理由是，深公司在租借房子时未获得房子所有权证，虽在过后获得，但未进行租借挂号或弥补挂号，故租借无效。
第三种观念以为：此房子租借合同建立但未收效。理由是，合同法规则，法令、行政法规规则应当处理赞同、挂号等手续合同才干收效的，按照其规则。宽公司与深公司的房子租借合同在两边签字后建立。但我国房地产管理法第五十三条规则，房子租借合同应向房产管理部分存案;建设部公布的《城市房子租借管理方法》亦规则，房子租借实施挂号存案准则;该《方法》一起规则，未获得房子所有权证的房子不能租借。因而，本案的合同未收效。
【律师点评】
国务院各部委的规章是否是我国的法令根由，人民法院审理案件能否依据部分规章
(1)国务院各部委规章亦是我国法令根由。理由是，宪法第九十条规则，国务院的各部、委员会依据法令和国务院的行政法规、决议、指令，在本部分的权限内，发布指令、指示和规章。《中华人民共和国立法法》第七十一条规则，国务院各部、委员会、中国人民银行、审计署和具有行政管理功能的直属机构，能够依据法令和国务院的行政法规、决议、指令，在本部分的权限范围内拟定规章。
(2)第二个问题实践是讲部分规章的效能和适用范围。我国行政诉讼法第五十三条明确规则了行政规章具有参照适用的效能。在实践中，人民法院审理民事案件适用规章也是详细适用法令，这是遍及的一致和做法。详细到本案，建设部公布的《城市房子租借管理方法》第十三条规则，房子租借实施挂号存案准则。签定、改变、停止租借合同的，应当向房子所在地房产管理部分挂号存案。该《方法》第十四条规则，房子租借当事人应当在租借合同签定后30日内，持本《方法》第十五条规则的文件到市、县人民政府房地产管理部分处理挂号存案手续。
可见城市房子不论是住所还对错住所用房，只要是租借，就应处理租借存案挂号。未处理的，缺少房子租借的必备程序，其租借行为应属无效。
法令规则有些合同缔结后，应通过行政主管机关挂号存案，而未经挂号存案的，并不收效
合同法规则了要约许诺准则，许诺收效意味着当事人就缔结合同现已达成了合意，合同因而而建立。在本案中，深公司与宽公司就房子租借合同的条款达成了一致意见，合同自此建立。但合同建立并不标明合同就当然收效。合同法对合同的建立和收效作了区别。该法第四十四条规则，依法建立的合同，自建立时收效。法令、行政法规规则应当处理赞同、挂号等手续收效的，按照其规则。因而，合同建立的不必定收效。合同收效后，其效能首要体现在以下方面：
在当事人之间发作法令效能。这是合同的对内效能。也便是合同一旦收效，当事人所预期的合同权力义务就发作、改变和消除。合同收效后发作的法令结果对第三人发作必定的法令拘束力。这是合同的对外效能，即合同收效后，任何单位和个人都不得侵略当事人的合同权力，不得不合法阻遏当事人履行义务。而未收效的合同对当事人及第三人不发作上述法令约束力。依据房地产管理法和《城市房子租借管理方法》的规则，房子租借合同签定后，要去主管部分处理挂号存案手续。而本案中深公司未处理挂号存案手续，因而，本案合同不是无效，应是现已建立而未收效。
挂号和挂号存案两词的文字知道及在法令条款上的运用知道
《现代汉语词典》对“挂号”的解说是：把有关事项写在表册上以备覆按。对“存案”的解说是：向主管部分陈述事由存案备检。房地产管理法规则的房子租借应当向房产管理部分存案，《城市房子租借管理方法》规则的房子租借实施“挂号存案”，这几处的规则应是相同的语意。与典当挂号相同，也是挂号存案后才干收效。
依据上述剖析，咱们赞同第三种观念，即本案合同现已建立，但未收效。考虑到本案实践，房子租借合同当事人不宜再补办挂号存案和持续履行合同，可免除合同，按实践发作结算租借费。