土地出让金征收使用与管理的现状
来源：听讼网整理 2019-02-06 17:40
土地出让金征收运用与办理的现状
土地出让金是政府出让土地运用权所获得的土地纯收益，即土地出让总收入扣除政府获得土地所付出的征地、拆迁费用以及宗地前期开发费用等的余额。土地出让金征收运用与办理阅历了中心与当地财务同享、悉数归于当地和区别新增和原有建造用地对土地出让收入实施不同办理三个阶段。按现行法令法规和政策规则，土地出让金办理的详细做法是：
在收入办理方面，土地出让金为当地专项收入，列入政府基金预算。土地出让金收入的详细缴交程序是：市、县国土资源办理部分依据土地出让合同填发“缴交国有土地运用权出让金登记单”别离送财务部分、土地受让方等单位，由土地受让方依据通知书规则的金额、开户银行和账户，按规则将土地出让金直接缴入“土地出让金财务专户”，并由财务部分在下月5日前办理完出让费用、业务费开销(土地出让总收入扣除在征地、拆迁过程中发作的征地、拆迁费用和其他费用及前期土地开发等本钱费用)后将净收益直接按季缴入国库。
在开销办理方面，市县财务获得的土地出让金，应首要交纳新增建造用地土地有偿运用费(中心当地同享收入：中心30%、当地70%，均专项用于犁地开发)和付出用于农业土地开发的专项开销(其间省会集部分不得超越30%)，其余部分专项用于城市基础设备建造和土地开发，还可以用于破产企业职工安顿、补助被征地农人或经过作价出资(入股)转增企业国家资本金和土地收买储藏等。
现行土地出让金征收运用与办理中存在的问题
土地有偿出让与无偿划拨并存的“双转制”，不利于树立公平、有用的土地出让办理机制。首要表现在：
一是有偿与无偿并存的“双转制”，客观上给一些当地不严厉履行土地有偿运用和揭露出让准则留下准则上的“空子”，构成该有偿出让的土地违规无偿划拨，该投标拍卖挂牌揭露出让的土地违规协议出让，乃至私行减免土地出让金等。
二是给少量土地行政办理人员运用土地出让的批阅权，违法违规批地、索贿受贿开了方便之门，一起，还增大政府办理土地出让的行政本钱。
盲目出让、土地出让金征收不到位。首要表现在：
一方面部分当地政府不管经济发展水平缓商场状况，为获取土地出让金而盲目扩展城市规划、盲目加大旧城改造力度，很多出让国有土地。另一方面，一些当地领导法制认识不强，人为干涉土地批阅、供给。一些当地政府不严厉按法定程序就事，私行越权批阅，贱价出让土地，乃至把土地批阅办理权违规下放给园区管委会，构成园区用地失控，土地收益丢失。
土地出让金办理不规范。虽然国家关于土地出让金办理的规则和要求比较清晰，要求悉数归入预算，严厉履行“出入两条线”办理，土地出让收入全额缴入“土地收入专户”，扣除土地本钱费用后的收益缴国库。但实践上不少市、县并未严厉履行这些规则，土地出让金往往成为当地政府的“小金库”。有些乃至未经同级人大审议同意，也脱离了审计部分的监督。
土地出让金不按规则运用。一是移用土地出让金，将土地出让金用于平衡财务预算，一些开发园区的土地出让收入由管委会坐收坐支，在一些边远地区，还很多存在移用土地出让金发工资等问题。二是一些城市政府以未来土地出让收入作担保向金融机构很多假贷搞城市建造，实践上是透支未来政府土地收益。三是未按规则足额交纳新增建造用地土地有偿运用费，乃至拖欠、移用农人征地补偿费。四是用于农业土地开发的资金欠缴严峻。依据财务部、国土资源部对河北、吉林和上海等20个省(区、市)的不完全统计，应征用于农业的土地出让金为108.12亿元，实践征收23.75亿元，欠缴84.37亿元，占应缴额的78%。五是国有土地出让金很多用于城市建造，大搞政绩工程和形象工程。一些当地政府盲目扩展城市建造规划，乃至截留征地补偿费来搞城市建造。一方面加重了对土地的占用，另一方面又扩展了城市拆迁规划。一起，因为土地出让金根本用于城市基础设备建造，运用于农业土地开发、安顿下岗职工和土地收买储藏等资金得不到保证。
加强土地出让金征收运用与办理的对策
完善土地出让办理机制。撤销现行土地有偿出让与无偿划拨并行的“双轨制”，除纯军事用地外，对国家机关用地、城市基础设备用地和公益事业单位用地、国家要点扶持的动力、交通、水利等基础设备用地等，也一概采纳有偿方法获得，所需开销由各级财务列入本级财务开销预算。这样，一是有利于树立公平、公平、揭露的土地出让机制和合理的本钱费用构成机制，完成公平竞赛;二是有利于从根本上遏止土地出让批阅中各种违法行为;三是有利于处理和削减各种“政府工程”对失地农人安顿、补偿不到位等问题。
严厉操控土地出让规划。首要，要严厉编制、履行土地运用总体规划和土地运用年度方案，严厉操控城市规划扩张，操控建造占用农用地的数量和速度，适度操控城市拆迁规划和政府市政出资，市、县政府要依据商场需求、地价水平及改变状况、政府产业政策和土地可供给量，科学制定土地出让方案，向社会发布并严厉履行，合理操控城市土地出让总量、结构和进展，避免当地政府为获取短期收入而无序很多出让土地以及贱价竞赛。其次，要以经济手段操控城市土地出让规划，即依据各城市的年度用地规划和城市等级，由省级政府向城市用地市、县政府收取必定的土地收益，年度用地越多需求交纳的土地收益也越多。三是经营性用地有必要投标拍卖挂牌出让，工业用地也要逐渐实施投标拍卖挂牌出让，禁止贱价出让土地。
市、县级政府有必要切实加强土地出让金收入办理。一是土地出让有必要规范进行，土地出让金有必要揭露确认并足额收取，不得减免。二是撤销“土地收入专户”，直接将土地出让收入就地全额缴入国库。三是禁止以政府未来土地收入作担保向金融机构假贷搞城市建造。四是土地收入预算及履行状况要向当地人大陈述，承受人大监督，审计部分也要加强审计监督。
完善土地收益分配，树立土地基金。
1.对土地基金开销实施预算办理。土地基金一切开销需编制预算，按预算付出各项土地费用和专项开销。习惯撤销“土地收入专户”、将土地出让收入就地全额直接缴入国库这一改变，保证征地本钱、费用的及时付出，市、县国土资源部分依据土地运用总体规划、年度土地运用方案、本地区新增建造用地的等别与收费规范、征收土地补偿费规范和土地开发本钱费用等，编制年度政府征收、征用土地基金开销预算，将政府“批次”征收、征用土地发作的新增建造用地土地有偿运用费、征地费用、拆迁补助费、土地开发费用、征地办理费和手续费等由财务列入年度部分预算，在“基金开销”中列支。一起，对法令、法规规则的各种专项开销也要按规则的要求，同时列入当期基金开销预算。
2.对土地基金实施留成收益办理。各级政府当期出让土地运用权获得的土地纯收益，不得悉数用于当期的开销。要将不低于当期土地收益40%的部分作为土地留成收益，留作今后年度当地政府组织运用。当期土地专项开销不超越当期收益60%，其间用于城市基础设备建造的不得高于当期收益的15%。意图是在严厉土地规划办理和用处办理的基础上，进一步紧缩城市建造规划，削减城市建造对土地、特别是根本农田的占用。
3.对土地基金实施专账办理。即在“土地基金”中建立三个专账：一是本钱费用开销专账，用以核算土地征收、征用和土地开发过程中发作的各项本钱费用开销。详细包含：①土地获得的本钱费用，如新增建造用地土地有偿运用费、征地补偿费、征地办理费和手续费等。②土地收买或回收费用，包含土地与地上附着物补偿费、拆迁安顿费、土地丈量费、土地评估费等。③土地开发费用，如土地丈量费、土地评估费、房子拆除费用、土地收拾和中介服务费等。二是专项开销专账，用于核算土地收益中各项专项开销，详细包含：用于农业土地开发开销、城市基础设备建造开销、失地农人及被拆迁居民的日子补偿开销、根本养老保险、医疗保险等日子保证开销。其间用于农业的土地开发资金，要要点用于改进农田水利设备条件、建造高规范农田、进步犁地质量、进步粮食归纳生产能力和添加农人收入等方面的开销。三是土地留成收益专账，用于核算当年从土地出让收益中划出留成收益和上年留成收益的结存结余。
土地出让金是政府出让土地运用权所获得的土地纯收益，即土地出让总收入扣除政府获得土地所付出的征地、拆迁费用以及宗地前期开发费用等的余额。土地出让金征收运用与办理阅历了中心与当地财务同享、悉数归于当地和区别新增和原有建造用地对土地出让收入实施不同办理三个阶段。按现行法令法规和政策规则，土地出让金办理的详细做法是：
在收入办理方面，土地出让金为当地专项收入，列入政府基金预算。土地出让金收入的详细缴交程序是：市、县国土资源办理部分依据土地出让合同填发“缴交国有土地运用权出让金登记单”别离送财务部分、土地受让方等单位，由土地受让方依据通知书规则的金额、开户银行和账户，按规则将土地出让金直接缴入“土地出让金财务专户”，并由财务部分在下月5日前办理完出让费用、业务费开销(土地出让总收入扣除在征地、拆迁过程中发作的征地、拆迁费用和其他费用及前期土地开发等本钱费用)后将净收益直接按季缴入国库。
在开销办理方面，市县财务获得的土地出让金，应首要交纳新增建造用地土地有偿运用费(中心当地同享收入：中心30%、当地70%，均专项用于犁地开发)和付出用于农业土地开发的专项开销(其间省会集部分不得超越30%)，其余部分专项用于城市基础设备建造和土地开发，还可以用于破产企业职工安顿、补助被征地农人或经过作价出资(入股)转增企业国家资本金和土地收买储藏等。
现行土地出让金征收运用与办理中存在的问题
土地有偿出让与无偿划拨并存的“双转制”，不利于树立公平、有用的土地出让办理机制。首要表现在：
一是有偿与无偿并存的“双转制”，客观上给一些当地不严厉履行土地有偿运用和揭露出让准则留下准则上的“空子”，构成该有偿出让的土地违规无偿划拨，该投标拍卖挂牌揭露出让的土地违规协议出让，乃至私行减免土地出让金等。
二是给少量土地行政办理人员运用土地出让的批阅权，违法违规批地、索贿受贿开了方便之门，一起，还增大政府办理土地出让的行政本钱。
盲目出让、土地出让金征收不到位。首要表现在：
一方面部分当地政府不管经济发展水平缓商场状况，为获取土地出让金而盲目扩展城市规划、盲目加大旧城改造力度，很多出让国有土地。另一方面，一些当地领导法制认识不强，人为干涉土地批阅、供给。一些当地政府不严厉按法定程序就事，私行越权批阅，贱价出让土地，乃至把土地批阅办理权违规下放给园区管委会，构成园区用地失控，土地收益丢失。
土地出让金办理不规范。虽然国家关于土地出让金办理的规则和要求比较清晰，要求悉数归入预算，严厉履行“出入两条线”办理，土地出让收入全额缴入“土地收入专户”，扣除土地本钱费用后的收益缴国库。但实践上不少市、县并未严厉履行这些规则，土地出让金往往成为当地政府的“小金库”。有些乃至未经同级人大审议同意，也脱离了审计部分的监督。
土地出让金不按规则运用。一是移用土地出让金，将土地出让金用于平衡财务预算，一些开发园区的土地出让收入由管委会坐收坐支，在一些边远地区，还很多存在移用土地出让金发工资等问题。二是一些城市政府以未来土地出让收入作担保向金融机构很多假贷搞城市建造，实践上是透支未来政府土地收益。三是未按规则足额交纳新增建造用地土地有偿运用费，乃至拖欠、移用农人征地补偿费。四是用于农业土地开发的资金欠缴严峻。依据财务部、国土资源部对河北、吉林和上海等20个省(区、市)的不完全统计，应征用于农业的土地出让金为108.12亿元，实践征收23.75亿元，欠缴84.37亿元，占应缴额的78%。五是国有土地出让金很多用于城市建造，大搞政绩工程和形象工程。一些当地政府盲目扩展城市建造规划，乃至截留征地补偿费来搞城市建造。一方面加重了对土地的占用，另一方面又扩展了城市拆迁规划。一起，因为土地出让金根本用于城市基础设备建造，运用于农业土地开发、安顿下岗职工和土地收买储藏等资金得不到保证。
加强土地出让金征收运用与办理的对策
完善土地出让办理机制。撤销现行土地有偿出让与无偿划拨并行的“双轨制”，除纯军事用地外，对国家机关用地、城市基础设备用地和公益事业单位用地、国家要点扶持的动力、交通、水利等基础设备用地等，也一概采纳有偿方法获得，所需开销由各级财务列入本级财务开销预算。这样，一是有利于树立公平、公平、揭露的土地出让机制和合理的本钱费用构成机制，完成公平竞赛;二是有利于从根本上遏止土地出让批阅中各种违法行为;三是有利于处理和削减各种“政府工程”对失地农人安顿、补偿不到位等问题。
严厉操控土地出让规划。首要，要严厉编制、履行土地运用总体规划和土地运用年度方案，严厉操控城市规划扩张，操控建造占用农用地的数量和速度，适度操控城市拆迁规划和政府市政出资，市、县政府要依据商场需求、地价水平及改变状况、政府产业政策和土地可供给量，科学制定土地出让方案，向社会发布并严厉履行，合理操控城市土地出让总量、结构和进展，避免当地政府为获取短期收入而无序很多出让土地以及贱价竞赛。其次，要以经济手段操控城市土地出让规划，即依据各城市的年度用地规划和城市等级，由省级政府向城市用地市、县政府收取必定的土地收益，年度用地越多需求交纳的土地收益也越多。三是经营性用地有必要投标拍卖挂牌出让，工业用地也要逐渐实施投标拍卖挂牌出让，禁止贱价出让土地。
市、县级政府有必要切实加强土地出让金收入办理。一是土地出让有必要规范进行，土地出让金有必要揭露确认并足额收取，不得减免。二是撤销“土地收入专户”，直接将土地出让收入就地全额缴入国库。三是禁止以政府未来土地收入作担保向金融机构假贷搞城市建造。四是土地收入预算及履行状况要向当地人大陈述，承受人大监督，审计部分也要加强审计监督。
完善土地收益分配，树立土地基金。
1.对土地基金开销实施预算办理。土地基金一切开销需编制预算，按预算付出各项土地费用和专项开销。习惯撤销“土地收入专户”、将土地出让收入就地全额直接缴入国库这一改变，保证征地本钱、费用的及时付出，市、县国土资源部分依据土地运用总体规划、年度土地运用方案、本地区新增建造用地的等别与收费规范、征收土地补偿费规范和土地开发本钱费用等，编制年度政府征收、征用土地基金开销预算，将政府“批次”征收、征用土地发作的新增建造用地土地有偿运用费、征地费用、拆迁补助费、土地开发费用、征地办理费和手续费等由财务列入年度部分预算，在“基金开销”中列支。一起，对法令、法规规则的各种专项开销也要按规则的要求，同时列入当期基金开销预算。
2.对土地基金实施留成收益办理。各级政府当期出让土地运用权获得的土地纯收益，不得悉数用于当期的开销。要将不低于当期土地收益40%的部分作为土地留成收益，留作今后年度当地政府组织运用。当期土地专项开销不超越当期收益60%，其间用于城市基础设备建造的不得高于当期收益的15%。意图是在严厉土地规划办理和用处办理的基础上，进一步紧缩城市建造规划，削减城市建造对土地、特别是根本农田的占用。
3.对土地基金实施专账办理。即在“土地基金”中建立三个专账：一是本钱费用开销专账，用以核算土地征收、征用和土地开发过程中发作的各项本钱费用开销。详细包含：①土地获得的本钱费用，如新增建造用地土地有偿运用费、征地补偿费、征地办理费和手续费等。②土地收买或回收费用，包含土地与地上附着物补偿费、拆迁安顿费、土地丈量费、土地评估费等。③土地开发费用，如土地丈量费、土地评估费、房子拆除费用、土地收拾和中介服务费等。二是专项开销专账，用于核算土地收益中各项专项开销，详细包含：用于农业土地开发开销、城市基础设备建造开销、失地农人及被拆迁居民的日子补偿开销、根本养老保险、医疗保险等日子保证开销。其间用于农业的土地开发资金，要要点用于改进农田水利设备条件、建造高规范农田、进步犁地质量、进步粮食归纳生产能力和添加农人收入等方面的开销。三是土地留成收益专账，用于核算当年从土地出让收益中划出留成收益和上年留成收益的结存结余。