房地产抵押合同的主要内容
来源：听讼网整理 2019-03-01 00:23
一、合同的当事人
典当合同中的典当权人有必要是主债款合同中的债款人，有债款，才有典当权，没有债款，就没有典当权，这是由典当合同作为从合同、典当权作为隶属权力的性质决议的。
典当合同能够先于主债款合同之签定而签定，并在主债款合同签定前进行典当挂号，此刻债款没有存在，而典当权现已存在，这是债款与典当权的暂时别离，典当权人是等待中的债款人，但典当挂号本身并不意味着典当权人可仅依典当合同行使典当权，典当权的行使乃以债款的发作和行使为条件，没有债款，则无法行使典当权，因而，只要债款人才能成为典当合同中的典当权人。
房地产典当合同的典当人应当是土地运用权的具有人和房子一切人。由于土地一切权不能用于典当，故国家不能成典当合同中的典当人。我国《担保法》第三十七条对不得建立典当的产业有专门规则，不是一切的土地运用权和房子一切权都能设定典当的。典当人应该是依法享有处置权的土地运用权人和房子一切权人。
集体一切的土地运用权不能用于典当，其权力人不能成为典当人。
房地产租借权尽管也是设于不动产的产业权力，但租借权归于债款性质，不能设定典当权，故租借权人不能成为典当人。
典当权因不能与主债款彻底别离而独立存在，故典当权不能另行设定典当，典当权人不能成为其典当权的典当人。
二、被担保的债款
1、被担保的债款的品种典当可用于担保一切方法的债款，较遍及的为合同之债，其它债款如因不当得利、无因处理和危害补偿所发作的债款，当事人也能够经过典当合同以典当方法进行担保。合同之债的典当担保一般在债款发作前设定，其他品种之债只能在债款发作后另以合同设定。
被担保的债款一般为金钱债款，但我国《担保法》也未制止对有必定金钱价值的行为如劳务或必定物品之交给等供给典当担保。
以典当方法担保的合同之债，又以借款合同最为遍及，其他如买卖合同、承包合同、运送合同、委托合同等等，均能够典当方法担保所发作的债款。
在房地产开发过程中，发展商以建设中的房地产进行典当，首要用于担保银行借款。由于主债款合同对债款的品种已有规则，典当合同依照主债款合同作相应规则即可，但要阐明借款的币种是人民币或是外币，或是多币种之组合，或是最高额典当中的必定期限和规模内发作的人民币或外币借款。
2、被担保的债款的规模我国《担保法》第四十六条规则，典当担保的规模包含主债款及利息、违约金、危害补偿金和完成债款的费用。典当合同还有约好的，依照约好。
(1)主债款主债款是主债款合同中约好，债款人要求债款人实行必定付出职责的权力，其应付出的数额是供认的。在借款合一起，主债款是银行借款的本金。
(2)利息利息是主债款的合法孳息，它能够是法定利息，也能够是约好利息。主债款合同一般并不规则利息的数额，只供认利息的核算方法。利息的核算期限则从债款发作之日至债款完成之日。分期实行的，则分期核算。
(3)违约金违约金是主债款合同约好的当事人不实行债款时应当另行承当的金钱给付职责，违约金是合同中事前约好的。
(4)危害补偿金危害补偿金是当事人因不实行债款给另一方当事人形成的丢失，危害补偿金是违约行为发作后依法供认的。
(5)完成典当权的费用完成典当权的费用不只包含评价、拍卖或变卖典当标的物的费用，也应包含为供认和完成典当担保规模内的债款而发作的诉讼费或裁定费、强制实行公证费、保全费和实行费等。
三、债款人实行债款的期限
典当合同对债款人实行债款的期限无须特别规则，依照主债款合同作相应规则即可。
在最高额典当中，尽管债款是在必定期限和规模内接连发作，且部分债款已在该期限内被实践实行，但主债款合同仍须规则悉数债款在特定的日期曾经实行结束，典当合同也须相应规则悉数债款实行结束的时刻。
典当合同规则债款实行的期限实践上是供认典当权人行使典当权的条件，债款超越实行期而未受偿的，典当权人即有权要求行使典当权。
四、典当标的物
典当合同中有关典当标的物的规则应当尽或许清晰而翔实。
1、土地运用权以土地运用权设定典当的，典当合同应载明土地的详细方位、四至、面积、性质(是出让土地仍是划拨土地)、用处、状况(是生地仍是熟地)、评价价值及权力归属等。
划拨土地运用权的典当，我国《城市房地产处理法》并未明文制止，惟在第五十条规则其处置所得应先用于缴交土地运用权出让金，余下部分方可由典当权人优先受偿。此规则留下两点疑问：
(1)划拨土地运用权的用地人本与政府无出让合同联系，即使有出让合同，所应交纳的出让金也属债的性质，何故与典当权相对立并可先于典当权而受偿?前文曾评论将其作为一种法定典当权考虑，实属无奈，不知道妥否。
(2)划拨土地运用权的转让与典当有不同的批阅手续，因而存在法律上的缝隙。《城市房地产处理法》第三十九条规则划拨土地运用权的转让应经有批阅权的人民政府批阅，但典当却无须批阅，所以存在当事人经过典当划拨用地的方法转让划拨用地以成心躲避政府批阅的或许性。
2、房子以房子设定典当的，应当在典当合同中阐明房子的方位、结构、楼层、朝向、面积、用处、装饰、共用土地的面积和评价价值等，假如房子所在区域的公共设备或许配套设备对房子的价值有较大影响，该公共设备或配套设备宜在典当合同中一一列明，一起，房子的运用状况，如属空置、租借或自用等也须在典当合同中作特别阐明。
依据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解说》第四十七条和第四十九条的规则，预售房子的购房人能够所购预售房子进行按揭借款，但因该预售房子没有处理产权权属证书，因而不能处理挂号手续，故不能用来为别人供给典当担保。按揭尽管在本质上是一种典当，但其担保的是购房人本身购买按揭房子的债款，与为别人供给典当担保有不同，故答应按揭不等于答应为别人供给典当担保。
3、再典当的房地产现已设定典当的房地产，其价值大于主债款部分，权力人能够再行典当，因再典当对原已设定典当的典当权人的利益没有危害，故应不受原典当权人的干与。但在再典当时，宜在典当合同中对典当物现已设定典当的状况作扼要阐明。
4、重复典当的房地产《担保法》第三十五条规则，典当人所担保的债款不得超出其典当物的价值。此规则在实践中操作起来甚难，假如设定典当时典当物的价值大于所担保的债款，后因市场行情的改变典当物的价值缩水，变成小于所担保的债款，是否典当合同就因而无效呢?实践中，处置典当物后仍不足以清偿债款的案子多有发作，阐明此规则难以适用。
依此规则，重复典当是不答应的，由于典当物的价值已被用于担保了特定的债款，不能再用于担保超出其价值的债款。这样，典当人不能就同一产业在同一价值规模内向二个以上的债款人建立典当。可是，典当权的行使仅仅一种或许性，它或许由于债款人未清偿债款而导致典当权人处置典当物，也或许由于债款人即时清偿了债款而使典当权人无须处置典当物，所以，前手的典当物对背工的债款人仍有担保价值。假如当事人赞同，既不违背公共利益，也不阻碍别人利益，何必以法律规则横加制止?
好在最高人民法院《关于适用<中国人民共和国担保法>若干问题的解说》第五十一条稍作批改，规则典当人所担保的债款超出其典当物价值的，超出的部分不具有优先受偿的效能。此规则适用于房地产重复典当时，先手的典当权人行使了典当权的，背工的典当权失败，不能对典当的房地产优先受偿;先手的典当权人未行使典当权的，典当人对背工债款的担保未超出典当的房地产价值，背工典当权人则有优先受偿权。
5 、一起典当中的房地产《担保法》第三十四条第二款规则典当人能够将其具有的土地运用权及地上定着物、房子、机器和交通运送工具同时设定典当。此是关于一起典当的规则。一起典当中的房地产典当无须专门签定房地产典当合同，在一起典当合同中同时约好即可，其它并无特别之处，除与其他产业一起列入典当产业清单之外，须按《担保法》第四十二条的规则与其他产业到不同的挂号部别离离处理典当挂号。
五、典当合同当事人的权力与职责
1、典当人的权力与职责
(1)典当人对典当标的物的占有、运用、处置和收益的权力。房地产设定典当之后，典当人在典当期间对标的物的占有和运用不受影响。典当人也可将已典当的房地产予以租借或转让。
房地产上的租借合同，依最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解说》第六十五条的规则，发作在典当曾经的，在典当权完成后，租借合同对典当物的受让人持续有用;发作在典当之后，租借合同对受让人没有约束力。因完成典当权导致租借合同免除的，典当人是否应当向承租人承当补偿职责，取决于典当人是否在签定租借合同对现已以书面方法奉告承租人典当的现实。
典当人转让已典当的房地产的，依照《担保法》第49条的规则，应当告诉典当权人并奉告受让人有关典当的状况，不然转让行为无效。可是，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解说》第六十七条规则：典当人转让典当物未告诉典当权人或许未奉告受让人的，假如典当物现已挂号的，典当权人仍可行使典当权。此规则实践上供认有关转让有用，而典当权在转让后有追及效能。
(2)典当人有职责保管和保护典当物，并为典当物购买稳妥。这是为了避免典当物的价值削减。《担保法》第五十一条规则，因典当人的行为形成典当物价值削减时，典当人有职责康复典当物的价值，或许供给与削减的价值适当的担保。
(3)典当人有职责合作进行典当物挂号。司法实践中常常发作典当人消沉对待典当挂号、又以典当未经挂号为由建议典当无效、以自己的违约行为牟取不正当利益的现象。此现象皆与《担保法》第四十一条规则的“典当合同自挂号之日收效”有关，原因在于该规则未能够将物权的变化与其原因行为别离对待。典当物挂号是物权变化，典当合同是物权变化的原因行为，原因行为自成立时即对当事人有约束力。典当物自挂号后发作典当效能，但典当是否挂号不影响典当合同对当事人的约束力。一方当事人回绝依典当合同合作典当挂号的，是违约行为，应承当违约职责。为保证典当挂号的顺利进行，典当合同的条款应强化当事人供给权证材料、合作典当挂号的职责。
2、典当权人的权力与职责
(1)典当权人对典当物的支配权。典当权具有物权特征，在侵权行为发作时，典当权人有权要求危害人中止危害，扫除阻碍，康复原状，补偿丢失。
(2)典当权人的优先受偿权。在债款得不到完成时，典当权人有权就典当物的变价和典当物的孳息优先于背工典当权人和一般债款人受偿。
(3)典当权人恪守典当合同的职责。典当权人行使典当权应严守典当合同的规则，不得危害典当人的合法利益。
典当合同中的典当权人有必要是主债款合同中的债款人，有债款，才有典当权，没有债款，就没有典当权，这是由典当合同作为从合同、典当权作为隶属权力的性质决议的。
典当合同能够先于主债款合同之签定而签定，并在主债款合同签定前进行典当挂号，此刻债款没有存在，而典当权现已存在，这是债款与典当权的暂时别离，典当权人是等待中的债款人，但典当挂号本身并不意味着典当权人可仅依典当合同行使典当权，典当权的行使乃以债款的发作和行使为条件，没有债款，则无法行使典当权，因而，只要债款人才能成为典当合同中的典当权人。
房地产典当合同的典当人应当是土地运用权的具有人和房子一切人。由于土地一切权不能用于典当，故国家不能成典当合同中的典当人。我国《担保法》第三十七条对不得建立典当的产业有专门规则，不是一切的土地运用权和房子一切权都能设定典当的。典当人应该是依法享有处置权的土地运用权人和房子一切权人。
集体一切的土地运用权不能用于典当，其权力人不能成为典当人。
房地产租借权尽管也是设于不动产的产业权力，但租借权归于债款性质，不能设定典当权，故租借权人不能成为典当人。
典当权因不能与主债款彻底别离而独立存在，故典当权不能另行设定典当，典当权人不能成为其典当权的典当人。
二、被担保的债款
1、被担保的债款的品种典当可用于担保一切方法的债款，较遍及的为合同之债，其它债款如因不当得利、无因处理和危害补偿所发作的债款，当事人也能够经过典当合同以典当方法进行担保。合同之债的典当担保一般在债款发作前设定，其他品种之债只能在债款发作后另以合同设定。
被担保的债款一般为金钱债款，但我国《担保法》也未制止对有必定金钱价值的行为如劳务或必定物品之交给等供给典当担保。
以典当方法担保的合同之债，又以借款合同最为遍及，其他如买卖合同、承包合同、运送合同、委托合同等等，均能够典当方法担保所发作的债款。
在房地产开发过程中，发展商以建设中的房地产进行典当，首要用于担保银行借款。由于主债款合同对债款的品种已有规则，典当合同依照主债款合同作相应规则即可，但要阐明借款的币种是人民币或是外币，或是多币种之组合，或是最高额典当中的必定期限和规模内发作的人民币或外币借款。
2、被担保的债款的规模我国《担保法》第四十六条规则，典当担保的规模包含主债款及利息、违约金、危害补偿金和完成债款的费用。典当合同还有约好的，依照约好。
(1)主债款主债款是主债款合同中约好，债款人要求债款人实行必定付出职责的权力，其应付出的数额是供认的。在借款合一起，主债款是银行借款的本金。
(2)利息利息是主债款的合法孳息，它能够是法定利息，也能够是约好利息。主债款合同一般并不规则利息的数额，只供认利息的核算方法。利息的核算期限则从债款发作之日至债款完成之日。分期实行的，则分期核算。
(3)违约金违约金是主债款合同约好的当事人不实行债款时应当另行承当的金钱给付职责，违约金是合同中事前约好的。
(4)危害补偿金危害补偿金是当事人因不实行债款给另一方当事人形成的丢失，危害补偿金是违约行为发作后依法供认的。
(5)完成典当权的费用完成典当权的费用不只包含评价、拍卖或变卖典当标的物的费用，也应包含为供认和完成典当担保规模内的债款而发作的诉讼费或裁定费、强制实行公证费、保全费和实行费等。
三、债款人实行债款的期限
典当合同对债款人实行债款的期限无须特别规则，依照主债款合同作相应规则即可。
在最高额典当中，尽管债款是在必定期限和规模内接连发作，且部分债款已在该期限内被实践实行，但主债款合同仍须规则悉数债款在特定的日期曾经实行结束，典当合同也须相应规则悉数债款实行结束的时刻。
典当合同规则债款实行的期限实践上是供认典当权人行使典当权的条件，债款超越实行期而未受偿的，典当权人即有权要求行使典当权。
四、典当标的物
典当合同中有关典当标的物的规则应当尽或许清晰而翔实。
1、土地运用权以土地运用权设定典当的，典当合同应载明土地的详细方位、四至、面积、性质(是出让土地仍是划拨土地)、用处、状况(是生地仍是熟地)、评价价值及权力归属等。
划拨土地运用权的典当，我国《城市房地产处理法》并未明文制止，惟在第五十条规则其处置所得应先用于缴交土地运用权出让金，余下部分方可由典当权人优先受偿。此规则留下两点疑问：
(1)划拨土地运用权的用地人本与政府无出让合同联系，即使有出让合同，所应交纳的出让金也属债的性质，何故与典当权相对立并可先于典当权而受偿?前文曾评论将其作为一种法定典当权考虑，实属无奈，不知道妥否。
(2)划拨土地运用权的转让与典当有不同的批阅手续，因而存在法律上的缝隙。《城市房地产处理法》第三十九条规则划拨土地运用权的转让应经有批阅权的人民政府批阅，但典当却无须批阅，所以存在当事人经过典当划拨用地的方法转让划拨用地以成心躲避政府批阅的或许性。
2、房子以房子设定典当的，应当在典当合同中阐明房子的方位、结构、楼层、朝向、面积、用处、装饰、共用土地的面积和评价价值等，假如房子所在区域的公共设备或许配套设备对房子的价值有较大影响，该公共设备或配套设备宜在典当合同中一一列明，一起，房子的运用状况，如属空置、租借或自用等也须在典当合同中作特别阐明。
依据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解说》第四十七条和第四十九条的规则，预售房子的购房人能够所购预售房子进行按揭借款，但因该预售房子没有处理产权权属证书，因而不能处理挂号手续，故不能用来为别人供给典当担保。按揭尽管在本质上是一种典当，但其担保的是购房人本身购买按揭房子的债款，与为别人供给典当担保有不同，故答应按揭不等于答应为别人供给典当担保。
3、再典当的房地产现已设定典当的房地产，其价值大于主债款部分，权力人能够再行典当，因再典当对原已设定典当的典当权人的利益没有危害，故应不受原典当权人的干与。但在再典当时，宜在典当合同中对典当物现已设定典当的状况作扼要阐明。
4、重复典当的房地产《担保法》第三十五条规则，典当人所担保的债款不得超出其典当物的价值。此规则在实践中操作起来甚难，假如设定典当时典当物的价值大于所担保的债款，后因市场行情的改变典当物的价值缩水，变成小于所担保的债款，是否典当合同就因而无效呢?实践中，处置典当物后仍不足以清偿债款的案子多有发作，阐明此规则难以适用。
依此规则，重复典当是不答应的，由于典当物的价值已被用于担保了特定的债款，不能再用于担保超出其价值的债款。这样，典当人不能就同一产业在同一价值规模内向二个以上的债款人建立典当。可是，典当权的行使仅仅一种或许性，它或许由于债款人未清偿债款而导致典当权人处置典当物，也或许由于债款人即时清偿了债款而使典当权人无须处置典当物，所以，前手的典当物对背工的债款人仍有担保价值。假如当事人赞同，既不违背公共利益，也不阻碍别人利益，何必以法律规则横加制止?
好在最高人民法院《关于适用<中国人民共和国担保法>若干问题的解说》第五十一条稍作批改，规则典当人所担保的债款超出其典当物价值的，超出的部分不具有优先受偿的效能。此规则适用于房地产重复典当时，先手的典当权人行使了典当权的，背工的典当权失败，不能对典当的房地产优先受偿;先手的典当权人未行使典当权的，典当人对背工债款的担保未超出典当的房地产价值，背工典当权人则有优先受偿权。
5 、一起典当中的房地产《担保法》第三十四条第二款规则典当人能够将其具有的土地运用权及地上定着物、房子、机器和交通运送工具同时设定典当。此是关于一起典当的规则。一起典当中的房地产典当无须专门签定房地产典当合同，在一起典当合同中同时约好即可，其它并无特别之处，除与其他产业一起列入典当产业清单之外，须按《担保法》第四十二条的规则与其他产业到不同的挂号部别离离处理典当挂号。
五、典当合同当事人的权力与职责
1、典当人的权力与职责
(1)典当人对典当标的物的占有、运用、处置和收益的权力。房地产设定典当之后，典当人在典当期间对标的物的占有和运用不受影响。典当人也可将已典当的房地产予以租借或转让。
房地产上的租借合同，依最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解说》第六十五条的规则，发作在典当曾经的，在典当权完成后，租借合同对典当物的受让人持续有用;发作在典当之后，租借合同对受让人没有约束力。因完成典当权导致租借合同免除的，典当人是否应当向承租人承当补偿职责，取决于典当人是否在签定租借合同对现已以书面方法奉告承租人典当的现实。
典当人转让已典当的房地产的，依照《担保法》第49条的规则，应当告诉典当权人并奉告受让人有关典当的状况，不然转让行为无效。可是，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解说》第六十七条规则：典当人转让典当物未告诉典当权人或许未奉告受让人的，假如典当物现已挂号的，典当权人仍可行使典当权。此规则实践上供认有关转让有用，而典当权在转让后有追及效能。
(2)典当人有职责保管和保护典当物，并为典当物购买稳妥。这是为了避免典当物的价值削减。《担保法》第五十一条规则，因典当人的行为形成典当物价值削减时，典当人有职责康复典当物的价值，或许供给与削减的价值适当的担保。
(3)典当人有职责合作进行典当物挂号。司法实践中常常发作典当人消沉对待典当挂号、又以典当未经挂号为由建议典当无效、以自己的违约行为牟取不正当利益的现象。此现象皆与《担保法》第四十一条规则的“典当合同自挂号之日收效”有关，原因在于该规则未能够将物权的变化与其原因行为别离对待。典当物挂号是物权变化，典当合同是物权变化的原因行为，原因行为自成立时即对当事人有约束力。典当物自挂号后发作典当效能，但典当是否挂号不影响典当合同对当事人的约束力。一方当事人回绝依典当合同合作典当挂号的，是违约行为，应承当违约职责。为保证典当挂号的顺利进行，典当合同的条款应强化当事人供给权证材料、合作典当挂号的职责。
2、典当权人的权力与职责
(1)典当权人对典当物的支配权。典当权具有物权特征，在侵权行为发作时，典当权人有权要求危害人中止危害，扫除阻碍，康复原状，补偿丢失。
(2)典当权人的优先受偿权。在债款得不到完成时，典当权人有权就典当物的变价和典当物的孳息优先于背工典当权人和一般债款人受偿。
(3)典当权人恪守典当合同的职责。典当权人行使典当权应严守典当合同的规则，不得危害典当人的合法利益。