关于房地产业营业税相关规定说明

一、交税规模
(一)根本规则
在中华人民共和国境内转让土地使用权、出售不动产应按规则征收经营税。
1、转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为。土地所有者出让土地使用权和地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为不征收经营税。土地租借，不按本税目交税。
2、出售不动产交税规模包含出售修建物或构筑物、出售其他土地附着物。
修建物、构筑物是指经过修建、装置和工程作业等生产方法构成的修建产品。包含：
(1)房子：住宅、厂房、办公楼、库房、校园、商业用房等;
(2)烟囱、铁路、窑炉、公路、港口、灌渠、堤堰、水库、井等;
(3)设备装置工程(不包含机械设备自身)：支柱、水塔、水池、设备根底、操作渠道、各种设备的砌筑结构工程、金属结构工程。
其他土地附着物，是指除修建物、构筑物以外的其他附着于土地的不动产，如树木、庄稼、花草等。
(二)特别规则
《中华人民共和国经营税暂行法令》实施细则第五条规则： 交税人有下列景象之一的，视同发作应税行为：
1、单位或许个人将不动产或许土地使用权无偿赠送其他单位或许个人;
2、单位或许个人自己新建(以下简称自建)修建物后出售，其所发作的自建行为;
3、财务部、国家税务总局规则的其他景象。
法令第一条所称供给法令规则的劳务、转让无形资产或许出售不动产，是指有偿供给法令规则的劳务、有偿转让无形资产或许有偿转让不动产所有权的行为(以下称应税行为)。但单位或许个体工商户聘任的职工为本单位或许雇主供给法令规则的劳务，不包含在内。
前款所称有偿，是指获得钱银、货品或许其他经济利益。
二、交税责任人和扣缴责任人
(一)交税责任人：在中华人民共和国境内供给本法令规则的劳务、转让无形资产或许出售不动产的单位和个人，为经营税的交税人，应当依照本法令交纳经营税。
1、除《中华人民共和国经营税暂行法令》实施细则细则第十一条“单位以承揽、承租、挂靠方法运营的，承揽人、承租人、挂靠人(以下总称承揽人)发作应税行为，承揽人以发包人、租借人、被挂靠人(以下总称发包人)名义对外运营并由发包人承当相关法律责任的，以发包人为交税人;否则以承揽人为交税人。”和第十二条“中心铁路运营事务的交税人为铁道部，合资铁路运营事务的交税人为合资铁路公司，当地铁路运营事务的交税人为当地铁路管理组织，基建临管线运营事务的交税人为基建临管线管理组织。”的规则外，负有经营税交税责任的单位为发作应税行为并收取钱银、货品或许其他经济利益的单位，但不包含单位依法不需要处理税务挂号的内设组织。
2、个人，是指个体工商户和其他个人。
(二)扣缴责任人
1、中华人民共和国境外的单位或许个人在境内供给应税劳务、转让无形资产或许出售不动产，在境内未设有运营组织的，以其境内署理人为扣缴责任人;在境内没有署理人的，以受让方或许购买方为扣缴责任人。
2、国务院财务、税务主管部门规则的其他扣缴责任人。
三、经营额
(一)根本规则
房地产业经营额为交税人转让土地使用权或出售不动产向对方收取的悉数价款和价外费用。价外费用，包含收取的手续费、补助、基金、集资费、返还赢利、奖赏费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收金钱、代垫金钱、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包含一起契合以下条件代为收取的政府性基金或许行政事业性收费：1、由国务院或许财务部同意建立的政府性基金，由国务院或许省级人民政府及其财务、价格主管部门同意建立的行政事业性收费;2、收取时开具省级以上财务部门印制的财务收据;3、所收金钱全额上缴财务。(与企业所得税根本类似)
(二)特别规则
1、交税人在转让土地使用权或出售不动产时发作退款，交税人的经营额核算交纳经营税后因发作退款减除经营额的，应当交还已交纳经营税税款或许从交税人今后的应交纳经营税税额中减除。
2、交税人采纳扣头方法转让地使用权或出售不动产，假如将价款与扣头额在同一张发票上注明的，以扣头后的价款为经营额;假如将扣头额另开发票的，不管其在财务上怎么处理，均不得从经营额中扣除。
3、交税人转让土地使用权或出售的不动产的价格显着偏低而无正当理由的，以及将不动产无偿赠与别人的，按下列次序确认其经营额：
(1)按交税人最近时期发作同类应税行为的平均价格核定;
(2)按其他交税人最近时期发作同类应税行为的平均价格核定;
(3)按下列公式核定：
经营额=经营本钱或许工程本钱×(1 本钱赢利率)÷(1-经营税税率)
公式中的本钱赢利率，由省、自治区、直辖市税务局确认。
4、交税人以人民币以外的钱银结算经营额的，其经营额的人民币折合率能够挑选经营额发作的当天或许当月1日的人民币汇率中心价。交税人应当在事前确认选用何种折合率，确认后1年内不得改变。
四、税率
房地产业的经营税税率为5%。
五、交税责任发作时刻
(一)根本规则
房地产业的交税责任发作时刻为交税人转让土地使用权或许出售不动产并收讫经营收入金钱或许获得讨取经营收入金钱凭证的当天。国务院财务、税务主管部门还有规则的，从其规则。获得讨取经营收入金钱凭证的当天，为书面合同确认的付款日期的当天;未签定书面合同或许书面合同未确认付款日期的，为应税行为完结的当天。
经营税扣缴责任发作时刻为交税人经营税交税责任发作的当天。
(二)特别规则
细则第二十五条：
1、 交税人转让土地使用权或许出售不动产，采纳预收款方法的，其交税责任发作时刻为收到预收款的当天。
2、交税人供给修建业或许租借业劳务，采纳预收款方法的，其交税责任发作时刻为收到预收款的当天。
3、交税人发作本细则第五条所称将不动产或许土地使用权无偿赠送其他单位或许个人的，其交税责任发作时刻为不动产所有权、土地使用权搬运的当天。
4、交税人发作本细则第五条所称自建行为的，其交税责任发作时刻为出售自建修建物的交税责任发作时刻。
六、交税地址
1、交税人转让、租借土地使用权，应当向土地所在地的主管税务机关申报交税。
2、交税人出售、租借不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报交税。
3、扣缴责任人应当向其组织所在地或许寓居地的主管税务机关申报交纳其扣缴的税款。
4、交税人应当向土地或许不动产所在地的主管税务机关申报交税而自应当申报交税之月起超越6个月没有申报交税的，由其组织所在地或许寓居地的主管税务机关补交税款。
七、减免税
1、1994年1月1日起，对将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产的免征经营税。农业，包含农业、林业、牧业、水产业。
2、对乡村、农场将土地承揽(租借)给个人或公司用于农业生产，收取的固定承揽金(租金)，可对比财税字[1994]002号文件的规则，免征经营税。
3、对个人购买新住宅后，一年内(即2009年12月31日前)出售原自用并且是家庭仅有日子住宅的，若售房金额小于或等于购房金额的，暂不征收经营税及附加;若售房金额大于购房金额的，依照售房金额与购房金额的差额征收经营税及附加。一年内的开始时刻，以购房获得房地产权证的时刻为起点，以售房时签定售房合同并开具发票的时刻为结尾。 个人转让自用并且是家庭仅有日子住宅，一年内又购买住宅改进寓居条件的，个人不担负经营税及附加和个人所得税。个人将购买超越2年的产品住宅和二手住宅对外出售的，个人不担负经营税及附加。
4、出售房改房为了支撑住宅准则的变革，自1999年8月1日起，对企业、行政事业单位按房改本钱价、标准价出售的收入，暂免征收经营税。
八、交税期限
房地产业交税人以1个月为一个交税期，自期满之日起15日内申报交税。