沪高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(二)

上海市高级人民法院关于处理房子租借胶葛若干法令适用问题的回答(二)(沪高法民一[2005]15号)
四、优先购买权
16、未经挂号的租借合同，承租方是否有优先购买权?
租借合同中的承租方按照法令规定依法享有优先购买权，不因挂号与否而影响该项权力。可是，未经挂号的租借合同，其承租人的优先购买权不得对立第三人。这儿所说的不能对立第三人，是指一旦房子一切权现已改变，除非能够证明第三人是歹意的，不然，未经挂号的租借合同的承租人不得以优先购买权为由要求优先获得房子一切权。
当然，优先购买权是租借合同中承租人的一项法定权力，因为出租人向第三人出卖房子的行为导致承租人不能实现优先购买权的，应当视为出租人违约，承租人能够要求出租人承当违约责任。
17、出租人就租借房子现已与第三人缔结买卖合同，承租人要求行使优先购买权的，其优先购买权怎么行使?
优先购买权的行使是以获得租借物的一切权为意图的，因而，在其别人没有获得租借物一切权之前，承租人行使优先购买权的，都能够得到支撑。也就是说，假如出租人只是与第三人缔结了合同，而没有处理过户、挂号手续，且承租人也在知道或许应当知道该景象的3个月内提出优先购买要求的，不论第三人是否为好心，也不论租借合同是否挂号，承租人都能够要求优先购买该房子。在房子现已过户挂号为第三人一切时，则要依据第三人是否为好心而决议承租人是否能够行使优先购买权。而租借合同是否挂号、第三人是否知晓租借现实等则为判别第三人是否好心的重要考虑要素。
18、承租人的优先购买权首要在哪些景象下受到约束?
首要有共有人优先购买、出租人根据特别身份而出卖租借物、租借物以特定方法发作权属改变等等。如出租人将房子赠与别人的，房子被强制征收、征用的，房子以投标方式出卖的，以及房子被强制执行等。这首要是考虑到，在赋予承租人优先购买权的一起，也要保证出租人的合法权益，而不是献身出租人的权力来满意承租人的要求。因而，优先购买权的行使不是没有任何条件和约束的，它不能危害出卖人的实体利益，并且也不是绝对地掠夺其别人的购买时机。因而，共有人建议优先购买权的，共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权，承租人的优先购买权不能对立共有人的优先购买权;出租人根据与第三人的亲属联系或其他特别联系，以低于市价出卖房子，而脱离该人身联系，出租人则不肯出售房子的，一般情况下承租人不能享有优先购买权;承租人仅租借部分房子，而出租人出售全体房子的，承租人也不是当然能够行使优先购买权。