营业性房屋租赁合同纠纷案件增多原因及对策

跟着产品经济进一步打开，城市功能定位进一步清晰，营业性房子引发的租借合同胶葛呈多发态势，在必定程度上影响了商业活动的有序打开。笔者对2004年以来某底层法院受理的349件营业性房子租借合同胶葛案子进行调查研究，剖析特色、原因，并提出处理对策。一、营业性房子租借合同胶葛案子特色1、数量不断增多。2004年以来，该院受理的营业性房子租借合同胶葛案子呈逐年上升趋势，2004年受理101件，2005年受理117件，2006年受理131件，均匀递增率为14%。2、主体规划进一步扩展。出租人及承租人不只包含大型企业安排、民营企业法人、个体工商户、自然人，还包含国家机关、事业单位、社会团体及一些外资企业、外地企业在盐的分支机构等，构成不同性质的法人及自然人之间的动态组合。3、案子发作的地域较为会集。一般频发于市中心等富贵地段，也较常见于新开发的具有必定规划的商业地段，且对案子的处理往往具有代表性，极易引起集体性胶葛。二、营业性房子租借合同胶葛案子增多的原因1、延付或拒付租金成为营业性房子租借合同胶葛的主要原因。承租人因为受运营理念、运营环境等多种要素影响，导致运营不善而被逼歇业、歇业，或因房子存在权力瑕疵，影响承租人运用运营，承租人回绝依照合同约好交纳租金，成为引发此类胶葛的主要原因。今年以来，因延付或拒付租金引发的此类案子占租借合同胶葛的46.2%。2、私行转租引发的补偿胶葛添加。跟着城市化进程打开，一些地段成为黄金地铺”，受利益驱动，承租人往往未经出租人赞同私行转租乃至屡次转租，然后引起胶葛。因未经出租人赞同私行转租，并屡次转租，构成租借物的损坏，因为职责人难以确认，而构成承租人无法追偿的法令结果。3、不正当运用房子引发胶葛时有发作。未经出租人赞同，承租人私行对房子进行装潢，影响到房子的运用寿命，然后侵略出租人的合法权益，引发租借合同胶葛。4、因未构成商家许诺的产品规划效应或因同业竞赛行为引发新式租借合同胶葛。跟着商场经济打开，产品销售越来越依赖于规划化、集约化、集体化的运营形式，故商家在招商时会向社会揭露许诺该运营场所的系列商铺均为专项运营，但在实践运作过程中，因为商家招商不成功或其他要素影响，使规划效应无法构成，对已进场运营的业主必定带来影响，然后引发胶葛。一起也呈现由商家许诺确保在其运营场所内由承租人独家运营，但未能实现，然后引起同业竞赛，引发租借合同胶葛。三、对策主张1、完善相关房地产办理法令法规和司法解释。当时，城市房地产办理方面的法令法规相对滞后，相关部分应抓住出台房地产办理方面的司法解释，对租借合同效能的界定、合同解除权问题、转租合同的效能确认、优先购买权及预租合同的承认等一系列问题加以规则。2、法院应稳重确认租借合同效能。法院在审理房子租借合同胶葛案子时，既要考虑合同的严肃性，又要平衡好合同两边签定者的利益，稳重确认解除权的主体资格，加大调停力度，确保商场经济的杰出有序运转。3、加强普法宣扬。加强对《合同法》、《物权法》等相关法规的普法宣扬，在市区中心路段和新开发的商业街区发放法制宣扬册，提示市民慎重出资，进步租借合同两边的自我维护才能，催促两边尽可能将合同相关事项签定清楚，以辨明两边职责，确保买卖安全。 江苏省盐城市亭湖区人民法院  陈黎笋 蔡金泽