二手房买卖如何防范定金陷阱
来源：听讼网整理 2018-07-17 13:49
在签定定金合同或交给定金前首要要注意差异定金的类型。立约好金、成约好金、解约好金和违约好金之间是有不同的。1995年出台的《担保法》关于定金的条文较为简略，而2000年最高人民法院出台的《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解说》的规则大大丰厚了我国定金准则的内容，那么内容详细是怎么样的呢？下面就和听讼网的小编一同来看看吧。
一、定金类型
1、立约好金。
以定金交给为缔结主合同的担保，假设一方之后拒绝签定主合同的，应当承当定金罚则。依据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解说》第115规则：当事人约好以交给定金作为缔结主合同担保的，给付定金的一方拒绝缔结主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝缔结合同的，应当双倍返还定金。
2、成约好金。
以定金交给作为主合同建立或收效要件，不交给定金，主合同不收效。例：甲为中介公司，想买下乙的商铺建立分公司。乙对甲说：“可以，但须先付定金。”甲赞同。两边于2月1日签定生意合同，合同中有一条款约好：“甲有必要在3月1日之前交给乙定金20万元，不然合同不收效。”后来甲在2月15日就交给乙定金20万元。问该合同是否收效?何时收效?答复是合同收效，收效日为2月15日。
3、解约好金。
定金交给后，一方免除主合同的，有必要以承当定金罚则为价值。例：2004年12月初，甲急需资金周转，托付房地产中介公司挂牌出售房子。乙看中这套房，总价200万元。两边签定了生意合同，并约好由乙支交给甲定金20万元和首付款70万元，余款于2004年12月底两边在房地产买卖中心处理挂号时付清。乙于2天内付清了以上两笔款。但是 2004年12月周围房价猛涨，甲懊悔，成心违约，不肯处理过户挂号。乙大怒，提出双倍返还定金40万元和70万元的首付款。经商量，甲乙赞同免除合同，但甲须双倍返还定金。
法令依据：最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解说》第117规则：定金交给后，交给定金的一方可以依照合同的约好以损失定金为价值而免除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为价值而免除主合同。
4、违约好金。
违约好金是一方当事人不实行合同或实行合同不符合约好，致使两边损失合同意图时，应承当的定金罚则。实践中违约好金是最常见的定金品种，而某些中介公司恰恰使用该定金罚则从中设置圈套，诱使当事人受骗。
二、圈套防备
圈套之一：中介公司别离与上下家签定居间协议，使用上下家信息的不对称，取得定金。
例：某中介公司取得一房源信息，卖方的托付价格是100万元，中介公司与上家签定了居间协议，并以定金条款2万元确定卖方;然后中介组织寻找到一买方，买方愿以110万元买进该房，中介组织相同以定金条款2万元确定买方; 最终中介组织又找到卖方，谎报找到新买家，愿以110万元买进，建议卖方单独违约，双倍返还定金给中介组织。这样，卖家误以为自己虽然承当了2万元的定金职责，但却以高于原心思价10万元卖出该房，对中介组织感激不尽。因为生意两边各自和中介组织签定居间协议，上下家不碰头，故中介组织很轻松的获利2万元。
圈套之二：房地产中介组织混杂合同标的，成心将居间合同的标的混同于房地产生意合同的标的。
事实上，房地产生意组织实行的是居间合同，而房地产生意中的生意两边实行的是生意合同。标的物的价格不同，定金的起伏当然不同。例：某女士到一房地产中介组织看房时相中了一套总价为100万元的二手房。按合同，该女士怅然交给了定金2万元。一星期后，该女士因还有所好看中了其它房子，不想买下该房并要取回定金2万元。房地产中介公司决然拒绝，宣称不实行合同，就得收取总价100万元的20%定金，既20万元。
剖析：重点是要理清该女士和合同相对人签定的是何种性质的合同，假设相对人是中介公司签定的便是居间合同，假设相对人是出卖人签定的便是生意合同。居间合同和生意合同是两类彻底不同性质的合同。前者供给的是服务(劳务) 合同，后者是搬运所有权的合同。二者差异截然不同，与标的物的价格相关的定金也相差甚远。按现有的二手房中介收费的上下家各1%的规范，上例中，该中介公司与下家收取的居间合同的定金应是2000元。至于该女士如与出卖人签定的是生意合同，出卖人要收取20万元定金更是荒诞。按我国法令有关规则，约好定金金额与实践交给额不一致的，以后者为准。上例中，卖方收取的定金是2万元，就以2万元为准。故该女士应承当2万元的定金职责。
圈套之三：生意两边在与中介公司签定的居间合同中约好，如因一方的原因而买卖不成，中介公司就从上家或下家的双倍返还的定金中提取必定份额作为酬劳。
例：甲女和乙男在签定房子生意合一起，甲女作为买方支交给乙男8万元定金。定金付出后，因为房价节节攀升，乙男懊悔，免除了合同并双倍返还定金。依据居间协议甲女就得从取得的8万元定金中交给4万元定金给中介组织作为酬劳。
剖析：中介公司取得4万元定金是于法无据的。依据《合同法》424、 425、426条的有关规则，居间合同是居间人向托付人陈述缔结合同的时机或许供给缔结合同的前言服务，托付人付出酬劳的合同。居间成功的，有酬劳请求权，但居间费用自理;居间失利的，无酬劳请求权，但可向托付人建议居间的必要费用，如：通讯费、交通费等。因而，甲女交给4万元定金给中介公司作为酬劳是没有法令依据的。
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一、定金类型
1、立约好金。
以定金交给为缔结主合同的担保，假设一方之后拒绝签定主合同的，应当承当定金罚则。依据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解说》第115规则：当事人约好以交给定金作为缔结主合同担保的，给付定金的一方拒绝缔结主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝缔结合同的，应当双倍返还定金。
2、成约好金。
以定金交给作为主合同建立或收效要件，不交给定金，主合同不收效。例：甲为中介公司，想买下乙的商铺建立分公司。乙对甲说：“可以，但须先付定金。”甲赞同。两边于2月1日签定生意合同，合同中有一条款约好：“甲有必要在3月1日之前交给乙定金20万元，不然合同不收效。”后来甲在2月15日就交给乙定金20万元。问该合同是否收效?何时收效?答复是合同收效，收效日为2月15日。
3、解约好金。
定金交给后，一方免除主合同的，有必要以承当定金罚则为价值。例：2004年12月初，甲急需资金周转，托付房地产中介公司挂牌出售房子。乙看中这套房，总价200万元。两边签定了生意合同，并约好由乙支交给甲定金20万元和首付款70万元，余款于2004年12月底两边在房地产买卖中心处理挂号时付清。乙于2天内付清了以上两笔款。但是 2004年12月周围房价猛涨，甲懊悔，成心违约，不肯处理过户挂号。乙大怒，提出双倍返还定金40万元和70万元的首付款。经商量，甲乙赞同免除合同，但甲须双倍返还定金。
法令依据：最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解说》第117规则：定金交给后，交给定金的一方可以依照合同的约好以损失定金为价值而免除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为价值而免除主合同。
4、违约好金。
违约好金是一方当事人不实行合同或实行合同不符合约好，致使两边损失合同意图时，应承当的定金罚则。实践中违约好金是最常见的定金品种，而某些中介公司恰恰使用该定金罚则从中设置圈套，诱使当事人受骗。
二、圈套防备
圈套之一：中介公司别离与上下家签定居间协议，使用上下家信息的不对称，取得定金。
例：某中介公司取得一房源信息，卖方的托付价格是100万元，中介公司与上家签定了居间协议，并以定金条款2万元确定卖方;然后中介组织寻找到一买方，买方愿以110万元买进该房，中介组织相同以定金条款2万元确定买方; 最终中介组织又找到卖方，谎报找到新买家，愿以110万元买进，建议卖方单独违约，双倍返还定金给中介组织。这样，卖家误以为自己虽然承当了2万元的定金职责，但却以高于原心思价10万元卖出该房，对中介组织感激不尽。因为生意两边各自和中介组织签定居间协议，上下家不碰头，故中介组织很轻松的获利2万元。
圈套之二：房地产中介组织混杂合同标的，成心将居间合同的标的混同于房地产生意合同的标的。
事实上，房地产生意组织实行的是居间合同，而房地产生意中的生意两边实行的是生意合同。标的物的价格不同，定金的起伏当然不同。例：某女士到一房地产中介组织看房时相中了一套总价为100万元的二手房。按合同，该女士怅然交给了定金2万元。一星期后，该女士因还有所好看中了其它房子，不想买下该房并要取回定金2万元。房地产中介公司决然拒绝，宣称不实行合同，就得收取总价100万元的20%定金，既20万元。
剖析：重点是要理清该女士和合同相对人签定的是何种性质的合同，假设相对人是中介公司签定的便是居间合同，假设相对人是出卖人签定的便是生意合同。居间合同和生意合同是两类彻底不同性质的合同。前者供给的是服务(劳务) 合同，后者是搬运所有权的合同。二者差异截然不同，与标的物的价格相关的定金也相差甚远。按现有的二手房中介收费的上下家各1%的规范，上例中，该中介公司与下家收取的居间合同的定金应是2000元。至于该女士如与出卖人签定的是生意合同，出卖人要收取20万元定金更是荒诞。按我国法令有关规则，约好定金金额与实践交给额不一致的，以后者为准。上例中，卖方收取的定金是2万元，就以2万元为准。故该女士应承当2万元的定金职责。
圈套之三：生意两边在与中介公司签定的居间合同中约好，如因一方的原因而买卖不成，中介公司就从上家或下家的双倍返还的定金中提取必定份额作为酬劳。
例：甲女和乙男在签定房子生意合一起，甲女作为买方支交给乙男8万元定金。定金付出后，因为房价节节攀升，乙男懊悔，免除了合同并双倍返还定金。依据居间协议甲女就得从取得的8万元定金中交给4万元定金给中介组织作为酬劳。
剖析：中介公司取得4万元定金是于法无据的。依据《合同法》424、 425、426条的有关规则，居间合同是居间人向托付人陈述缔结合同的时机或许供给缔结合同的前言服务，托付人付出酬劳的合同。居间成功的，有酬劳请求权，但居间费用自理;居间失利的，无酬劳请求权，但可向托付人建议居间的必要费用，如：通讯费、交通费等。因而，甲女交给4万元定金给中介公司作为酬劳是没有法令依据的。
经过以上听讼网小编为你总结的信息，你是不是对前面的问题有了新的知道和了解了。期望以上信息可以协助你，假设你还有其他的问题需求处理，欢迎拨打听讼热线。咱们有专业的律师在线为你回答。