房地产抵押权登记中的常见问题有哪些
来源：听讼网整理 2018-08-01 19:41
[概要]房地产典当权挂号归于房子他项权力挂号，房子他项权力挂号则是房子权属挂号的一个品种。按《城市房子权属挂号办理办法》规矩，在典当当事人向挂号机关提出挂号请求今后，凡权属清楚、产权来历材料齐全的，挂号机关应当在30天内核准挂号，颁布房子权属证书。2000年 9月，建设部印发了《简化房地产交易与房子权属挂号程序的指导性定见》，从此今后，许多城市把处理典当权挂号的时限减为5个作业日。在这短短的几天时刻内，挂号机关应依照挂号的程序，完结收件、审阅到核准挂号的一系列作业，其间，每一个环节都有或许呈现问题，不容忽视。在房地产典当权登
房地产典当权挂号归于房子他项权力挂号，房子他项权力挂号则是房子权属挂号的一个品种。按《城市房子权属挂号办理办法》规矩，在典当当事人向挂号机关提出挂号请求今后，凡权属清楚、产权来历材料齐全的，挂号机关应当在30天内核准挂号，颁布房子权属证书。
2000年9月，建设部印发了《简化房地产交易与房子权属挂号程序的指导性定见》，从此今后，许多城市把处理典当权挂号的时限减为5个作业日。在这短短的几天时刻内，挂号机关应依照挂号的程序，完结收件、审阅到核准挂号的一系列作业，其间，每一个环节都有或许呈现问题，不容忽视。
在房地产典当权挂号中应当重视以下几个问题：
一、供认由典当当事人向挂号机关提出请求《城市房子权属挂号办理办法》规矩，他项权力挂号应由权力人和他项权力人一起请求，这一规矩中的权力人便是房子一切权人，他项权力人便是典当权人。当事人在填写挂号请求表时，应当签名以示对请求挂号事项的实在性担任。
在实践作业中有时会遇到这样的情况：当典当一方为天然人时，由于典当人在提出挂号请求时未当场签字、或是由别人代为签字。过后典当人即房子一切权人会对典当请求表上的签名或加盖的私家印章提出异议。从而否定典当权挂号的合法性。有些金融组织为了改进服务，为借款人署理典当权挂号，可是没有让典当人出具托付书、由金融组织的作业人员作为典当人的署理人请求，而仅仅用典当人的身份证和印章请求挂号。这样的做法极易引起争议。按现有的规矩，并没有要求当事人必定要在提出挂号请求时当场在请求表上签名，有许多典当人也习气于运用私家印章。关于私家加盖的印章，我国大陆尽管没有树立私家印章的注册准则，但无论是在行政办理或是司法实践中，都供认私家加盖的印章具有必定的效能，不能以为仅有私章而未有签名的挂号文件无效。问题在于一巳对挂号发生争议，就很难确定其真伪。如当事人称在挂号文件中加盖的印章系假造，或是印章系被盗用。
一方面，假造或是盗用别人印章的事的确也时有发生。另一方面，诡称印章系假造、盗用的也层出不穷，难以区别其实在情况。对挂号机关而言，身份证只能用以核对当事人(典当人、典当权人或其署理人)身份，持有别人的身份证并不能证明便是承受别人的托付。因而，凭别人的身份证件和印章是不能受理挂号的。也有一些挂号表上虽有签名，但不是在请求时所签，而是在提交请求前已事前签好，假使过后查明为别人所代签，挂号机关将会非常被迫。因而，选用当事人在挂号机关当场签名的办法，能够供认典当当事人向挂号机关提出了挂号请求，根本根绝此类胶葛。
二、典当共有的房地产是否经过共有人赞同建设部《城市房地产典当办理办法》规矩：以共有的房地产典当的，典当人应当事前征得其他共有人的书面赞同。这一规矩并未区别按份共有或一起共有，按份共有人如以自己所占有的比例独自进行典当，这种典当应当是有用的。可是房地产能设定担保就在于它的交换价值，特别是用于典当的房产很大一部分是私有住所，即便是按份共有，到时完成典当权就会非常困难，徒增社会胶葛。因而，建设部做出这一规矩是必要的。
典当一方以共有的房地产典当，假如没有事前征得其他共有人的书面赞同，典当人和典当权人两边都存在过失。由于这一规矩来自典当办理办法，而并非挂号办法，这是对典当两边当事人的要求，即典当人在缔结典当合同前就应当征得其他共有人的书面赞同。关于房子一切权已挂号为共有产业的，一般很少会呈现此类问题，由于共有人也是房子一切权人。问题在于“隐性”的共有人。我国的私有房产，尽管大部分归于爱人间共有，可是在方式上并未依照共有产业挂号。建设部《城市房子权属挂号办理办法》尽管清晰规矩了“共有的房子，由共有人一起请求”，但关于大多数爱人间共有的房产，请求人一般已习气于由一方挂号，而不愿意作为共有产业挂号，挂号机关如强行要求请求人以共有产业挂号或是要求供给房产为一方一切的约好，反而会引起激烈的对立定见。
一方面，改动前史构成的习气会有一个进程，另一方面，这也是房子一切权挂号中应当予以处理的一个问题。《婚姻法》修正今后，关于爱人间产业归于一方一切抑或共有，更趋向于由夫妻间自行约好。可是这一改动并不必定就在房子一切权挂号中能得到反映。作为典当权人，易于把房子权属证书上所载的一切权人作为典当人。而作为挂号机关，除了当事人能举证证明，房子确为一方一切的产业以外，应将其视为夫妻共有产业。有许多城市的房地产挂号机关，关于私有房产的典当，要求夫妻两边参与签字，如属共有产业，由爱人作为共有人签名，如属一方一切，则由另一方证明。这样可大大削减日后或许发生的胶葛。关于共有人问题，还应留意一些因一切权情况发生改动而发生的共有人，如有的产权人爱人已逝世，应留意其承继联系;有的是离婚后重组的家庭，现爱人不必定是共有人，这需求查阅挂号档案，查明原申领房子一切权的时刻及产权来历。
三、未成年人的房产典当问题未成年人由于具有民事权力能力，相同能够买房，也能够收取房子一切权证书。只是在签定买房合同和处理权属挂号时应当由未成年人的法定监护人署理。我国《民法通则》规矩：“未成年人的爸爸妈妈是未成年人的监护人”。
《民法通则》一起规矩：未成年人的“监护人是他的法定署理人”。未成年人的爸爸妈妈作为未成年人的法定署理人能够代为购买房子。可是，由于各种原因，有许多购房者在子女没有成年时就要将房子出卖或是进行典当，无论是将房子出卖仍是典当，都是对房子一切权的处置，法定署理人能够代为购买房子，但无权随意处理被监护人的房子。按《民法通则》的规矩：“除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的产业”。
在许多场合，未成年人的爸爸妈妈处理房产并不必定是为了未成年人的利益，如有的未成年人的爸爸妈妈为了出产或运营的需求借款、或是为别人担保，期望能用未成年人的房产进行典当，不能确定其是为了被监护人的利益。确定当事人在处置房产时是否是为了未成年人的利益，并不是房地产权属挂号机关的功能，我国台湾地区的挂号规矩规矩：未成年人的爸爸妈妈在将未成年子女的房地产设定典当权挂号时，应在挂号请求书中说清晰为子女之利益而处置的理由，并签名或盖章。挂号组织并不要求未成年人的爸爸妈妈对此举证。我国大陆对挂号的立法还不行完善，为削减日后或许发生的行政胶葛，在现在阶段，即便是为了未成年人的利益而典当房地产，也应要求当事人供给合法的根据(如对有关事项进行公证)，方可予以挂号。
四、房、地分在两个部分挂号的问题房、地分在两个部分挂号的弊端已是清楚明了的，可是由于各种原因，这一情况在我国大部分地区或许还将保持较长的时刻，不或许待这一问题处理今后再处理典当权挂号。《城市房子权属挂号办理办法》规矩：房子权属挂号应当遵从房子的一切权和该房子占用范围内的土地运用权权力主体共同的准则。这一规矩是根据房地产办理法和担保法的准则规矩做出的。有的典当人在处理房产典当前，现已将国有土地运用权进行了典当，如按上述的准则，应视为地上建筑物已一起典当。
可是土地办理部分一般仅就该房地产土地部分的价值予以设定典当权，如确定地上建筑物已一起典当而不再予以处理，明显不甚合理。因而，条件应是房子一切权和该房子占用范围内的土地运用权权力主体共同，后一次典当能够作为以余额部分设定的典当、作为挂号顺位在后的典当权。在挂号时，可在挂号文件中阐明。为削减日后行使典当权时或许会引起的费事，能够经过宣扬，主张典当当事人在缔结主合一起就将两次典当的典当权人挑选为同一债务人。
五、当事人运用假房子一切权证运用假房子一切权证进行金融欺诈的虽是极少数人，可是简直每个城市都遇到过此类情况。假房子一切权证危害极大，一旦被犯罪分子达到目的，将会形成巨大的经济损失，巨挂号机关对此要承当必定的职责。由于区分房子一切权证的真伪，是挂号机关进行审阅的一项主要内容。自从建设部一致监制房子权属证书今后，假造房子权属证书相对较为困难，一些拷贝的假证也不难区别。
在日常作业中，挂号机关防备的办法有：
l、不运用非一致印制的房子一切权证。有一些上圈套的挂号机关，便是由于自己也运用了非一致印制的权属证书，使作业人员难以区别，给不法之徒以待机而动。
2、保管好空白的房子权属证书。有一些权属证书尽管是一致印制的，可是被人用偷盗等不法办法获取，这种“假证”较难区别，因而要树立健全的空白权属证书的保管、领用准则，根绝缝隙。
3、把好收件关。房子一切权人运用假房子一切权证一般是为了进行重复典当，而非房子一切权人在运用假房子一切权证时，一起要运用假身份证，不然无从经过挂号机关的计算机体系。把握这一特色，有利于在收件时发现问题。也有一些典当人，并不是运用假房子一切权证，而是将房子一切权证进行涂抹、挖补，或是私刻典当权刊出的印章，这些办法应当也是无法经过挂号机关的计算机体系的，由于只需与数据库内的产籍材料核对，问题很快就能发现。
此外，要留意由挂号机关重复颁布的房子一切权证。我国现行的权属挂号准则树立的时刻不长，办理水平也是逐渐才得到进步，特别在总挂号阶段，由于各种原因，挂号机关重复颁布的房子一切权证现象不或许彻底根绝。就房地产典当权挂号而言。重复颁布的房子一切权证由于档案内也有挂号文件，一般也能经过挂号机关的计算机体系，因而，这比假造的权属证书更为危险。整理挂号档案和数据库、运用地理信息体系，能够防止这一问题。在整理作业未完结、新的计算机办理体系树立曾经，可在挂号前运用现有数据库进行检索，以发现重复挂号的房子一切权，削减过失的发生。
六、转贷时刊出原典当权问题大部分的金融组织较为欢迎的客户是：不归还借款而长时间准时付出利息者。因而，许多借款合同到期后，债务人并不期望行使典当权，而是与债款人从头签定借款和典当合同。对当事人来说，这是互利的行为，但关于挂号机关而言，这儿存在着一个问题：挂号机关在为典当当事人处理第2次挂号时，必须先刊出第一次挂号的典当权，不然就成了重复典当。可是由于债款人实践上并未实行债款，而是当事人之间约好免除第一次担保。
我国《合同法》尽管规矩了：当事人协商共同，能够免除合同。可是担保合同经挂号今后，两边因合同联系所发生的债务已成为物权，应当适用物权的规矩，而我国立法现在对此尚无清晰的规矩。正由于如此，挂号机关并不以当事人免除典当合同为由刊出典当权。而是由金融组织以新的借款用内部转账的办法，代债款人归复原借款，然后以“债的实行”为由，刊出原典当权，再对新的典当权进行挂号。可是这种操作存在很大危险，极易危害典当权人的利益。
一是如在典当期间房子已被查封的，无法运用这一办法，由于挂号机关只能刊出而无法为之从头挂号，一旦刊出后甚至连恢复原状也无法做到。
二是即便本来未有查封，但在原典当权刊出后、新典当权核准挂号前时间短的时刻内，房子被查封。因而，较为安全的办法是由典当当事人用改动主债务实行期限的办法来处理，作为典当权的改变进行挂号。在触及转贷和刊出原典当权时，挂号机关应留意的是：如房子已被查封时，应提示典当权人不要容易刊出典当权。
房地产典当权挂号中的问题许多，问题方式也还在不断改动，加之立法L的一些问题，使房地产典当权挂号成为一项难度很大的作业。可是只需标准办理，辅以现代化的办理办法，过失并非不可防止。从以往的实践来看，有许多问题是在收件中发生的，并且，收件中发生的一些问题，大部分无法在审阅中发现和纠正，因而，收件是非常重要的环节，遴派高水平的作业人员担任收件，也是非常必要的一项办法。
房地产典当权挂号归于房子他项权力挂号，房子他项权力挂号则是房子权属挂号的一个品种。按《城市房子权属挂号办理办法》规矩，在典当当事人向挂号机关提出挂号请求今后，凡权属清楚、产权来历材料齐全的，挂号机关应当在30天内核准挂号，颁布房子权属证书。
2000年9月，建设部印发了《简化房地产交易与房子权属挂号程序的指导性定见》，从此今后，许多城市把处理典当权挂号的时限减为5个作业日。在这短短的几天时刻内，挂号机关应依照挂号的程序，完结收件、审阅到核准挂号的一系列作业，其间，每一个环节都有或许呈现问题，不容忽视。
在房地产典当权挂号中应当重视以下几个问题：
一、供认由典当当事人向挂号机关提出请求《城市房子权属挂号办理办法》规矩，他项权力挂号应由权力人和他项权力人一起请求，这一规矩中的权力人便是房子一切权人，他项权力人便是典当权人。当事人在填写挂号请求表时，应当签名以示对请求挂号事项的实在性担任。
在实践作业中有时会遇到这样的情况：当典当一方为天然人时，由于典当人在提出挂号请求时未当场签字、或是由别人代为签字。过后典当人即房子一切权人会对典当请求表上的签名或加盖的私家印章提出异议。从而否定典当权挂号的合法性。有些金融组织为了改进服务，为借款人署理典当权挂号，可是没有让典当人出具托付书、由金融组织的作业人员作为典当人的署理人请求，而仅仅用典当人的身份证和印章请求挂号。这样的做法极易引起争议。按现有的规矩，并没有要求当事人必定要在提出挂号请求时当场在请求表上签名，有许多典当人也习气于运用私家印章。关于私家加盖的印章，我国大陆尽管没有树立私家印章的注册准则，但无论是在行政办理或是司法实践中，都供认私家加盖的印章具有必定的效能，不能以为仅有私章而未有签名的挂号文件无效。问题在于一巳对挂号发生争议，就很难确定其真伪。如当事人称在挂号文件中加盖的印章系假造，或是印章系被盗用。
一方面，假造或是盗用别人印章的事的确也时有发生。另一方面，诡称印章系假造、盗用的也层出不穷，难以区别其实在情况。对挂号机关而言，身份证只能用以核对当事人(典当人、典当权人或其署理人)身份，持有别人的身份证并不能证明便是承受别人的托付。因而，凭别人的身份证件和印章是不能受理挂号的。也有一些挂号表上虽有签名，但不是在请求时所签，而是在提交请求前已事前签好，假使过后查明为别人所代签，挂号机关将会非常被迫。因而，选用当事人在挂号机关当场签名的办法，能够供认典当当事人向挂号机关提出了挂号请求，根本根绝此类胶葛。
二、典当共有的房地产是否经过共有人赞同建设部《城市房地产典当办理办法》规矩：以共有的房地产典当的，典当人应当事前征得其他共有人的书面赞同。这一规矩并未区别按份共有或一起共有，按份共有人如以自己所占有的比例独自进行典当，这种典当应当是有用的。可是房地产能设定担保就在于它的交换价值，特别是用于典当的房产很大一部分是私有住所，即便是按份共有，到时完成典当权就会非常困难，徒增社会胶葛。因而，建设部做出这一规矩是必要的。
典当一方以共有的房地产典当，假如没有事前征得其他共有人的书面赞同，典当人和典当权人两边都存在过失。由于这一规矩来自典当办理办法，而并非挂号办法，这是对典当两边当事人的要求，即典当人在缔结典当合同前就应当征得其他共有人的书面赞同。关于房子一切权已挂号为共有产业的，一般很少会呈现此类问题，由于共有人也是房子一切权人。问题在于“隐性”的共有人。我国的私有房产，尽管大部分归于爱人间共有，可是在方式上并未依照共有产业挂号。建设部《城市房子权属挂号办理办法》尽管清晰规矩了“共有的房子，由共有人一起请求”，但关于大多数爱人间共有的房产，请求人一般已习气于由一方挂号，而不愿意作为共有产业挂号，挂号机关如强行要求请求人以共有产业挂号或是要求供给房产为一方一切的约好，反而会引起激烈的对立定见。
一方面，改动前史构成的习气会有一个进程，另一方面，这也是房子一切权挂号中应当予以处理的一个问题。《婚姻法》修正今后，关于爱人间产业归于一方一切抑或共有，更趋向于由夫妻间自行约好。可是这一改动并不必定就在房子一切权挂号中能得到反映。作为典当权人，易于把房子权属证书上所载的一切权人作为典当人。而作为挂号机关，除了当事人能举证证明，房子确为一方一切的产业以外，应将其视为夫妻共有产业。有许多城市的房地产挂号机关，关于私有房产的典当，要求夫妻两边参与签字，如属共有产业，由爱人作为共有人签名，如属一方一切，则由另一方证明。这样可大大削减日后或许发生的胶葛。关于共有人问题，还应留意一些因一切权情况发生改动而发生的共有人，如有的产权人爱人已逝世，应留意其承继联系;有的是离婚后重组的家庭，现爱人不必定是共有人，这需求查阅挂号档案，查明原申领房子一切权的时刻及产权来历。
三、未成年人的房产典当问题未成年人由于具有民事权力能力，相同能够买房，也能够收取房子一切权证书。只是在签定买房合同和处理权属挂号时应当由未成年人的法定监护人署理。我国《民法通则》规矩：“未成年人的爸爸妈妈是未成年人的监护人”。
《民法通则》一起规矩：未成年人的“监护人是他的法定署理人”。未成年人的爸爸妈妈作为未成年人的法定署理人能够代为购买房子。可是，由于各种原因，有许多购房者在子女没有成年时就要将房子出卖或是进行典当，无论是将房子出卖仍是典当，都是对房子一切权的处置，法定署理人能够代为购买房子，但无权随意处理被监护人的房子。按《民法通则》的规矩：“除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的产业”。
在许多场合，未成年人的爸爸妈妈处理房产并不必定是为了未成年人的利益，如有的未成年人的爸爸妈妈为了出产或运营的需求借款、或是为别人担保，期望能用未成年人的房产进行典当，不能确定其是为了被监护人的利益。确定当事人在处置房产时是否是为了未成年人的利益，并不是房地产权属挂号机关的功能，我国台湾地区的挂号规矩规矩：未成年人的爸爸妈妈在将未成年子女的房地产设定典当权挂号时，应在挂号请求书中说清晰为子女之利益而处置的理由，并签名或盖章。挂号组织并不要求未成年人的爸爸妈妈对此举证。我国大陆对挂号的立法还不行完善，为削减日后或许发生的行政胶葛，在现在阶段，即便是为了未成年人的利益而典当房地产，也应要求当事人供给合法的根据(如对有关事项进行公证)，方可予以挂号。
四、房、地分在两个部分挂号的问题房、地分在两个部分挂号的弊端已是清楚明了的，可是由于各种原因，这一情况在我国大部分地区或许还将保持较长的时刻，不或许待这一问题处理今后再处理典当权挂号。《城市房子权属挂号办理办法》规矩：房子权属挂号应当遵从房子的一切权和该房子占用范围内的土地运用权权力主体共同的准则。这一规矩是根据房地产办理法和担保法的准则规矩做出的。有的典当人在处理房产典当前，现已将国有土地运用权进行了典当，如按上述的准则，应视为地上建筑物已一起典当。
可是土地办理部分一般仅就该房地产土地部分的价值予以设定典当权，如确定地上建筑物已一起典当而不再予以处理，明显不甚合理。因而，条件应是房子一切权和该房子占用范围内的土地运用权权力主体共同，后一次典当能够作为以余额部分设定的典当、作为挂号顺位在后的典当权。在挂号时，可在挂号文件中阐明。为削减日后行使典当权时或许会引起的费事，能够经过宣扬，主张典当当事人在缔结主合一起就将两次典当的典当权人挑选为同一债务人。
五、当事人运用假房子一切权证运用假房子一切权证进行金融欺诈的虽是极少数人，可是简直每个城市都遇到过此类情况。假房子一切权证危害极大，一旦被犯罪分子达到目的，将会形成巨大的经济损失，巨挂号机关对此要承当必定的职责。由于区分房子一切权证的真伪，是挂号机关进行审阅的一项主要内容。自从建设部一致监制房子权属证书今后，假造房子权属证书相对较为困难，一些拷贝的假证也不难区别。
在日常作业中，挂号机关防备的办法有：
l、不运用非一致印制的房子一切权证。有一些上圈套的挂号机关，便是由于自己也运用了非一致印制的权属证书，使作业人员难以区别，给不法之徒以待机而动。
2、保管好空白的房子权属证书。有一些权属证书尽管是一致印制的，可是被人用偷盗等不法办法获取，这种“假证”较难区别，因而要树立健全的空白权属证书的保管、领用准则，根绝缝隙。
3、把好收件关。房子一切权人运用假房子一切权证一般是为了进行重复典当，而非房子一切权人在运用假房子一切权证时，一起要运用假身份证，不然无从经过挂号机关的计算机体系。把握这一特色，有利于在收件时发现问题。也有一些典当人，并不是运用假房子一切权证，而是将房子一切权证进行涂抹、挖补，或是私刻典当权刊出的印章，这些办法应当也是无法经过挂号机关的计算机体系的，由于只需与数据库内的产籍材料核对，问题很快就能发现。
此外，要留意由挂号机关重复颁布的房子一切权证。我国现行的权属挂号准则树立的时刻不长，办理水平也是逐渐才得到进步，特别在总挂号阶段，由于各种原因，挂号机关重复颁布的房子一切权证现象不或许彻底根绝。就房地产典当权挂号而言。重复颁布的房子一切权证由于档案内也有挂号文件，一般也能经过挂号机关的计算机体系，因而，这比假造的权属证书更为危险。整理挂号档案和数据库、运用地理信息体系，能够防止这一问题。在整理作业未完结、新的计算机办理体系树立曾经，可在挂号前运用现有数据库进行检索，以发现重复挂号的房子一切权，削减过失的发生。
六、转贷时刊出原典当权问题大部分的金融组织较为欢迎的客户是：不归还借款而长时间准时付出利息者。因而，许多借款合同到期后，债务人并不期望行使典当权，而是与债款人从头签定借款和典当合同。对当事人来说，这是互利的行为，但关于挂号机关而言，这儿存在着一个问题：挂号机关在为典当当事人处理第2次挂号时，必须先刊出第一次挂号的典当权，不然就成了重复典当。可是由于债款人实践上并未实行债款，而是当事人之间约好免除第一次担保。
我国《合同法》尽管规矩了：当事人协商共同，能够免除合同。可是担保合同经挂号今后，两边因合同联系所发生的债务已成为物权，应当适用物权的规矩，而我国立法现在对此尚无清晰的规矩。正由于如此，挂号机关并不以当事人免除典当合同为由刊出典当权。而是由金融组织以新的借款用内部转账的办法，代债款人归复原借款，然后以“债的实行”为由，刊出原典当权，再对新的典当权进行挂号。可是这种操作存在很大危险，极易危害典当权人的利益。
一是如在典当期间房子已被查封的，无法运用这一办法，由于挂号机关只能刊出而无法为之从头挂号，一旦刊出后甚至连恢复原状也无法做到。
二是即便本来未有查封，但在原典当权刊出后、新典当权核准挂号前时间短的时刻内，房子被查封。因而，较为安全的办法是由典当当事人用改动主债务实行期限的办法来处理，作为典当权的改变进行挂号。在触及转贷和刊出原典当权时，挂号机关应留意的是：如房子已被查封时，应提示典当权人不要容易刊出典当权。
房地产典当权挂号中的问题许多，问题方式也还在不断改动，加之立法L的一些问题，使房地产典当权挂号成为一项难度很大的作业。可是只需标准办理，辅以现代化的办理办法，过失并非不可防止。从以往的实践来看，有许多问题是在收件中发生的，并且，收件中发生的一些问题，大部分无法在审阅中发现和纠正，因而，收件是非常重要的环节，遴派高水平的作业人员担任收件，也是非常必要的一项办法。