二手房买卖因合同无效或者因一方违约造成不能办理产权过户，可以退房

二手房是相对于开发商缔造的商品房而言，一般把开发商新建的第一次向社会出售的房子叫做一手房，而从开发商处购买后，再次出售的房子称为二手房。也就是说第一次生意的房子是一手房，在此之后生意的房子是二手房。单位的房改房、集资建房，经济适用房的转让归于二手房转让。
自己根据多年处理房子生意胶葛的实务经历，总结了二手房生意因合同无效或许因一方违约构成不能处理产权过户，能够退房的景象，供当事人参阅。
(一)、非房子产权人出卖别人房子的
有的房子生意合同的出卖人不是房子的产权人，而是出卖了别人的(主要是在亲属名下的)房子，过后又不能得到房子产权人的赞同。有的爸爸妈妈将房子挂号在未成年子女的名下，又将房子出卖，因法令清晰规则，监护人非因被监护人的利益，不得处置被监护人的产业，因此无法处理过户手续。这种状况法令上称为无权处置。
(二)、出卖共有房子未经其他共有人赞同的
共有房子构成的原因一般是：
1、因婚姻关系构成的夫妻共有房子，尽管房子产权挂号在一方名下，但实际上是夫妻共有房子;
2、因承继构成的共有房子，即房子的所有人逝世，其合法承继人为二人以上，没有处理遗产析产，其房子产权应为承继人共有;
3、因拆迁构成的家庭共有房子，即根据拆迁补偿协议，被补偿人为家庭中的数人，可是回迁房挂号在了其间一个人的名下，实则为家庭共有房子;
4、因一起出资建房、购房构成的共有房子。
《城市房地产转让处理规则》第六条第四款规则 “共有房地产，未经其他共有人书面赞同的;”不得转让。出卖人因侵略了其他共有人的合法权益因此构成合同无效。
(三)、因房子前期开发建造及出售违法无法获得合法产权的
开发商违背规划、未获得土地运用权证、工程未经竣工检验、未能处理合法的出售手续等原因，不能处理房子合法产权的房子。比方集体土地上建造的“小产权”房子，因没有处理土地征用手续，没有获得土地运用权证，是法令制止上市出售的房子。违章建筑也归于此类房子。
(四)、现已设定典当，未经典当权人赞同转让的房子
《物权法》第一百九十一条 规则 “典当期间，典当人未经典当权人赞同，不得转让典当产业，但受让人代为清偿债务消除典当权的在外。”
《担保法》第四十九条规则　“典当期间，典当人转让已处理挂号的典当物的，应当告诉典当权人并奉告受让人转让物现已典当的状况;典当人未告诉典当权人或许未奉告受让人的，转让行为无效。”
未经典当权人赞同，房子产权人转让房子的因侵害了典当权人的合法权益，因此转让无效。
(五)、出卖已租借的房子，侵略承租人优先购买权的
《合同法》第二百三十条规则　“租借人出卖租借房子的，应当在出卖之前的合理期限内告诉承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权力。”未征得承租人行使优先购买权的，承租人能够建议房子生意合同无效。
(六)、被依法查封、约束的房子不能转让
根据《中华人民共和国城市房地产处理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让”，其间第(二)项规则：“司法机关和行政机关依法裁决、决议查封或许以其他方式约束房地产权力的”。
(七)、转让经济适用房不符合规则的
根据北京市建造委员会 2008年4月8日发布的《关于已购经济适用房上市出售有关问题的知 》的规则，自《告诉》发布之日起，签定购房合同的已购经济适用住宅上市出售，依照以下规则履行：
已购经济适用住宅家庭获得契税完税凭据或房子所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售。确需出售的由区县住宅保证处理部门按原价回购。
已购经济适用住宅家庭获得契税完税凭据或房子所有权证满五年后，能够按市场价出售所购住宅。产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。
转让经济适用房不符合上述规则的，不能处理房子产权过户。
(八)、出售央产房，未经《央产房处理办公室》比准的
出售中心国家机关在京单位的房改房，未经《央产房处理办公室》赞同的不能处理房子产权过户。
(九)、出售房改房，违背与原房子产权单位约好的
关于施行《北京市已购公房和经济适用住宅上市出售处理办法》具体问题的弥补告诉(2000年3月21日)规则“ 凡以房改成本价所购公房请求上市出售的，除与原产权单位在生意合同中还有约好的以外，可不再咨询原产权单位的定见。在京中心和国家机关及中心在京企事业单位还有规则的，从其规则。”
有些单位与员工签定房改售房合一起，合同中清晰约好了约束性条款。如购房人假如出国或许调离本单位时，单位有权回收房子等等。如未获得原单位赞同出售的书面证明，很可能会导致原单位建议权力，出卖人与购房者签定的房子生意合同被确以为无效。合同无效，应当返还购房者已付购房款及利息，出卖人有差错的应当补偿购房者因此所遭到的丢失，两边都有差错的，应当各自承当相应的职责。
(十)、乡村宅基地转让未经县级人民政府赞同的，转让协议无效
乡村宅基地不归于二手房的规模，可是因为宅基地转让胶葛数量许多，在此同时提出。
(十一)、公有房子承租人转让房子承租权，不能处理承租人改变过户手续的
这种状况归于房子承租权的转让。现在国有直管公房即房管所代表国家直接处理的房子承租人，因为在事实上享有占有、运用、交流、收益(租借)和处置(承租权的转让)的权力，享有承租人逝世后承继人持续承租的权力，享有拆迁后得到安顿补偿的权力，因此长期以来一直是“房虫”非常重视的目标。
有的房子生意合同的出卖人出卖了承租的公有房子，又不能处理公有房子承租权的改变手续。有的是爸爸妈妈承租的公房，爸爸妈妈逝世后其子女将房子出卖给别人，公房处理部门不能处理过户手续。直管公房承租权的转让，在2007年之前是能够的。一般只要是房子的合法承租人与别人达到承租权转让协议，请求改变承租人的，房管所都能处理过户。2007年今后公房的承租人请求转让房子承租人的，需将房子交还房管所，房管所给予补偿，再由房管所租借。也就是说在2007年之后，暗里转让公有房子承租权的难以处理承租权过户手续。
以上房子转让的一起特征是，因合同无效或许一方违约致使房子产权无法理过户手续，无法完结房子生意的生意。遇到这种状况，卖房人能够回收房子，买房人能够要求退房。假如房子生意合同有用，合同中约好了违约金的，违约方应当依照约好付出违约金。合同无效，一方有差错的应当补偿给对方构成的经济丢失。