房地产企业常见的税务筹划技巧有哪些

税收策划对企业和国家都具有重要的效果。对企业而言，税收策划妥当，用足用好税收优惠方针，有利于减轻节省企业的税负，添加企业的赢利和可用资金，进步企业的竞争力，有用保护企业权益，使本身价值抵达最大化，促进企业良性开展。本文首要介绍了房地产企业常见的税务策划技巧。
1、运营税策划
运营税是对在我国境内供应应税劳务、转让无形资产或出售不动产的单位和个人所获得的运营额征收的一种流转税。房地产企业所触及的应纳运营税的税目包含服务业、修建业、转让无形资产、出售不动产，税率皆为5%。我们能够从以下多少个方面临运营税进行策划：
(1)价外费用的策划
运营税的计税根据是运营额，运营额为交税人供应应税劳务、转让无形资产或许出售不动产向对方收取的整体价款和价外费用。价外费用包含向对方收取的手续费、基金、集资费、代收金钱及其他各种性质的价外收费。一同，运营税暂行条例又规则，物业管理企业代有关部分收取水费、电费、燃(煤)气费、修理基金、房租的行为，归于“服务业”税目中的“署理”事务，只对其从事此项代理事务获得的手续费收入征收运营税。这就为房地产开发企业经过把握价外费用进行运营税策划供应了空间。
房地产开发企业在出售房子的一同，往往需求代收水电初装费、燃(煤)气费、修理基金等各种配套设备费。对房地产开发企业来说，这些配套设备费归于代收唐塞金钱，不作为房子的出售收入，而应作“其他唐塞款”处置，但在策画交纳运营税时，仍需将其包含在运营税的计税根据之内。可是，假定房地产开发企业专门成破物业公司，将这部分价外费用的收取转由物业公司收取，这样，其代收金钱就不归于税法划定的“价外费用”，也就不用征收运营税。例如，某房地产公司上一年运营收入为3亿元，其间代收金钱为5000万元，则其运营税应交纳35000*5%=1750万元。假定将代收金钱由部属的物业公司收取，则房地产公司应交纳运营税30000*5%=1500万元。节省税金250万元。
(2)使用税率不同的策划
由于运营税有九种税目，税率各不相同，出售不动产适用的是5%的运营税税率，房子装饰归于修建安装业适用3%的税率。充分使用税率不同能够为房地产公司节省不少税金。例如，甲企业开发的房地产毛坯房价格为8000元/平方米，装饰按1000元/平方米核算，总面积为50000平方米。假定甲企业不建立装饰公司，只签定一份出售合同，则运营税为：9000*50000*5%=2250万元;假定甲企业签定出售合一同按毛坯房核算，另建立装饰公司与客户签定装饰合同，则运营税为：8000*50000*5% 1000*50000*3%=2150万元。节省100万元。
2、土地增值税策划
(1)使用土地增值税的交税规划进行策划
正确界定土地增值税的交税规划十分首要。断定归于土地增值税交税规划的规范有三条：一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上缔造物和附着物的行为交税;二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上修建物和附着物的转让行为交税;三是土地增值税的交税规划不包含未转让土地使用权、房产产权的举动。根据这三条断定规范，税法对若干详细情况是否归于土地增值税交税规划进行了判别，房地产企业能够根据这些判别规范进行公正的税收策划。
①房地产的代建房行为
税法中对房地产的代建房行为是否交税做出了具体规则，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收替代建收入的行为。关于房地产开发公司而言，尽管获得了收入，但没有发生房地产权属的搬运，其收入归于劳务收入性质，故不归于土地增值税的交税规划。房地产开发公司能够使用这种建房方法，在开发之初确认终极用户，施行定向开发，以抵达减轻税负的意图，避免开发后出售交纳土地增值税。
②协作建房
税法规则，关于一方出地，一方出资金，两边协作建房，建成后按份额分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发公司能够足够使用此项方针进行税收方案。假定某房地产开发公司拥有一块土地，拟与A公司合作缔造写字楼，资金由A公司供应，建成后按份额分房。对房地产开发公司而言，作为办公用房自用，不用交纳土地增值税，然后下降了房地产本钱，加强了市场竞争力。未来再做处理时，能够只就归于自己的部分交纳土地增值税。
(2)使用添加扣除项目金额进行税收策划
核算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的巨细依照相适用的税率累进核算征收的，增值率越大，适用的税率越高，交纳的税款就越多。合理的添加扣除项目金额能够下降增值率，使其适用较低的税率，然后抵达下降税收担负的意图。
税法准予交税人从转让收入额减除的扣除项目包含五个部分：获得土地使用权所付出的金额;房地产开发本钱;房地产开发费用;与转让房地产有关的税金;财政部规则的其他扣除项目，首要是指从事房地产开发的交税人容许扣除获得土地使用权所付出金额和开发本钱之和的20%。其间房地产开发费用中的利息费用怎么核算，《土地增值税暂行条例施行细则》中做了清晰规则，房地产企业能够选择恰当的利息扣除规范进行税收策划。税法规则利息支出凡能够按转让房地产项目核算分摊并供应金融机构证明的，答应据实扣除，但最高不得超越按交易银行同类同期借款利率核算的金额。其他房地产开发费用，按获得土地使用权所付出的金额和房地产开发本钱之和的5%以内核算扣除;凡不能按转让房地产开发项目核算分摊利息支出或不能供应金融机构证明的，房地产开发费用按获得土地使用权所付出的金额与房地产开发本钱之和的 10%以内核算扣除。房地产企业据此能够取舍：假定企业估计利息费用较高，开发房地产项目首要依托负债筹资，利息费用所占份额较高，则可核算分摊的利息并供应金融机构证明，据实扣除;反之，首要依靠权力本钱筹资，估计利息费用较少，则可不核算应分摊的利息，这样能够多扣除房地产开发费用，对完成企业价值最大化有利。#p#分页标题#e#
事例分析：
假定某房地产开发企业进行一个房地产项目开发，获得土地使用权付出金额300万元，房地产开发本钱为500万元。那么：假定该企业利息费用或许按转让房地产项目核算分摊并供应了金融机构证明，则：房地产开发费用=利息费用 (300 500)×5% =本钱费用 40万元。假定该企业利息费用无法按转让房地产项目核算分摊，或无法供应金融机构证明，则：房地产开发费用=(300 500)×10%=80万元。关于该企业来说，假定估计利息费用高于40万元，企业应力求按转让房地产项目核算分摊利息支出，并获得有关金融机构证明，以便据实扣除有关利息费用，然后添加扣除项目金额;反之，假定企业估计利息费用低于40万元的话，那么就不用按转让房地产项目核算分摊利息支出，也不用供应有关金融机构证明，以便多扣除房地产开发费用，抵达添加扣除名字金额的方针。
(3)使用税收优惠方针进行税收策划
根据我国《土地增值税暂行条例》规则，交税人缔造一般规范住所出售，增值额未超越扣除项目金额20%的，免征土地增值税。假定增值额超越扣除项目金额20%的，应就其悉数增值额按规则计税。一同税法还规则关于交税人既缔造一般规范住所又搞其他房地产开发的，应别离核算增值额。不别离核算增值额或不能准确核算增值额的，其缔造的一般规范住所不能适用这一免税规则。
房地产开发企业假定既缔造一般规范住所，又搞其他房地产开发的话，在脱离核算的情况下，策划的症结便是将一般规范住所的增值率控制在20%以内，以失掉免税待遇。要下降增值率，要害是下降增值额。下面经过举例说明。
假定某市房地产企业出售商品房获得出售收入 5000万元，其间一般规范住所出售额为3000万元，奢华住所的出售额为2000万元。扣除项目金额为3200万元，其间一般规范住所的扣除项目金额为2200万元，奢华住所的扣除项目金额为1000万元。
该企业应纳的土地增值税为：
出售一般规范住所：
出售税金及附加①=3000×5%×(1 7% 3%) =165万元ZJ
扣除项目金额算计=2200 165=2365万元
增值额=3000-2365=635万元
增值率=635÷2365×100%=27%
适用30%的税率，因此交纳的土地增值税为 635×30%=190.5万元
出售奢华住所：
出售税金及附加=2000×5%×(1 7% 3%)= 110万元
扣除项目金额总计=1000 110=1110万元
增值额=2000-1110=890万元
增值率=890÷1110×100%=80%
适用40%的税率，因此交纳的土地增值税为 890×40%-1110×5%=300.5万元
共交纳土地增值税为190.5 300.5=491万元
经过上述核算能够看出，一般规范住所的增值率为27%，超越了20%，还要交纳土地增值税。要使一般规范住所获得免税待遇，可将其增值率操纵在20%以内，策划的方法有两种：
一是添加一般规范住所的扣除项目金额;二是下降一般规范住所的出售价格。
① 添加扣除项目金额
② 假定上例中其他条件不变，仅仅一般规范住所的扣除项目发生改变，假定其为X，那么应纳土地增值税为：
扣除项目金额估计=X 165 增值额=3000-(X 165)=2835-X
增值率=(2835-X)÷(X 165)×100%
由等式(2835-X)÷(X 165)×100%=20%，解得 X=2335万元
此刻一般规范住所能够免税，交纳的土地增值税仅为出售奢华住所的部分，应交税额为300.5万元。添加扣除项目金额的路途良多，例如能够添加房地产开发本钱、房地产开发费用等。
②下降出售价格
下降出售价格当然会使增值率下降，但也会导致出售收入的削减，影响企业的赢利，这种方法是否合理要经过比较削减的收入和少交纳的税金做出抉择。仍假定其他条件不变，改变一般规范住所的出售价格，假定其为Y。那么应纳土地增值税为：#p#分页标题#e#
出售税金及附加=Y×5%×(1 7% 3%)=5.5%Y
扣除项目金额算计=2200 5.5%Y
增值额=Y-(2200 5.5%Y)=Y-5.5%Y-2200
增值率=(Y-5.5%Y-2200)÷(2200 5.5%Y)×100%
由等式(Y-5.5%Y-2200)÷(2200 5.5%Y)×100%=20%，解得Y=2827万元F
同上一般规范住所免税，此刻交纳的土地增值税仍为出售奢华住所的部分300.5万元。出售收入比原本的3000万元削减了173万元，少交税190.5万元，与削减的收入比较节省了17.5万元。
3、房产税策划
房产税是以房产为交税目标，根据房产价格或房产租金收入向房产所有人或运营人征收的一种税。房产税的计税根据分为从价计征和从租计征两种。从价计征便是依照房产原值一次减除10%?30%后的余值核算交纳，税率为1.2%;从租计征便是以房产租金收入为计税根据，税率为12%。
关于从价计征，由于它是按房产余值计税，所以房产原值的巨细直接抉择房产税的多少，合理地削减房产的原值是房产税策划的要害,香港六个彩材料。因此，会计人员要将能够同房子主体分隔核算的修建部分尽量分隔;而关于从租计征，房钱的巨细直接抉择了房产税的多少。不少房地产开发企业在签署房子租借合一同，往往将水费、电费和房子租金通通放在一同算入租借价，这样就添加了租金，多交了房产税。所以房地产开发企业应将水费、电费等从租金中除掉，由承租人自己独立负担，即便由于各种原因由出租人交纳水、电费，也应当在租借合同中清晰为代扣代缴项目，经过“ 其他应收唐塞款”进行核算，然后削减应纳房产税的税基。
4、变房子出售为股权转让
依照现行税法规则，以不动产出资入股，介入承受出资方的赢利分配，共同承当出资风险的行为，不征收运营税，并且自2003年1月1日起，关于以不动产出资入股后转让股权的行为，不再征收运营税。这种规则为房地产企业开展交税策划供应了空间。
假定房地产的购买方是具有必定条件的企业或公司,曾道人，则能够酌量先以不动产出资入股，再向购买方转让股权的房地产出售方法。仍以甲企业为例，甲企业欲出售5000m2的住宅给乙企业，如前所述，假定以2400元/m2的价格直接出售，需求交纳土地增值税108万元，交纳运营税60万元，城市保护建造税和教育费附加6万元。而假定甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权出资，稍后再以1200万元的价格向乙企业转让该股权，则能够合法合理地免除了60万元的运营税和6万元的城市保护建造税与教育费附加。一同，为了调集购买方乙企业参与策划的积极性，甲企业能够做出一些退让，给予乙企业必定的优点补偿，可是其数额应以甲企业节省的税款66万元为限。