项目清算后尾房转让应怎样缴纳土地增值税

【网友问题】
某房地产开发公司对开发项目清算后，剩下的房产再转让时，是就剩下的房产独自核算土地增值税?仍是并入原清算数据重新发动土地增值税清算?
【律师回答】
首要，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算办理有关问题的告诉》(国税发〔2006〕187号)规则，土地增值税以国家有关部门批阅的房地产开发项目为单位进行清算，关于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。也就是说，土地增值税是以一个项目为单位进行的清算，对归于同一清算单位所发作的房地产开发成本费用是不得从其他的房地产开发项目中扣除，对同一项目也不能作为两个清算单位，所以，对一个开发项目清算后，剩下的房产再转让不能再独自作为一个清算单位核算土地增值税。
其次，国税发〔2006〕187号文件还规则，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后出售或有偿转让的，交税人应按规则进行土地增值税的交税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以出售或转让面积核算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。土地增值税清算前期已售部分与清算后期出售部分，尽管单位建筑面积成本是相同的，但由于先后出售房子的房价纷歧，一般来说，后期出售的房高于前期出售的房子，而土地增值税又不是适用份额税率，而是依据增值率确认适用不同税率，即超率累进税率，其税率为30%、40%、50%、60%不等。
土地增值税自身应当是在房地产开发项目悉数竣工、完结出售后进行土地增值税清算，只不过考虑到比及悉数出售后进行土地增值税清算，不只跨期时间长，而且很简单让交税人钻税收空子，所以，国税发〔2006〕187号文件作出规则，对到达规则条件的，主管税务机关可要求交税人进行土地增值税清算，但未悉数出售之前的土地增值额的核算是依据已出售开发产品与相应的扣除项目确认的，并按已出售开发产品确认的适用税率。尽管已出售开发产品的增值额只能代表部分，清算单位实践完成的增值额及应适用的税率要比及悉数出售后才干精确核算。可是，文件对土地增值税清算后再出售的开发产品，只能按清算时确认的单位建筑面积成本费用核算相应的扣除项目金额，不重新发动土地增值税清算。