国有土地权的转让模式和操作流程

一、国有土地使用权直接转让
（一）国有土地使用权转让条件。除一般的民事行为收效要件外，尚须如下特别要件：1、以出让方法获得的国有土地使用权转让条件（1）依照出让合同约好付出悉数土地出让金，并获得国有土地使用权；（2）依照出让合同约好进行出资开发，归于房子建造工程的，完结开发出资总额的25%以上，归于成片开发土地的，构成工业用地或许其他建造用地条件；（3）转让房地产时房子现已建成的，还应当持有房子所有权证书。
2、以划拨方法获得的国有土地使用权转让条件（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（2）拥有国有土地使用证；（3）具有地上修建物、其他附着物合法的产权证明；（4）经有赞同权的人民政府批阅。3、法律依据：《房地产管理法》第38条、第39条《乡镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条　
（二）国有土地使用权转让程序
1、以出让方法获得的国有土地使用权转让程序（1）签定国有土地使用权转让合同，有修建物的，要约好修建物转让的内容；（2）向县以上疆土部分提交转让请求；（3）疆土部分依法检查赞同，检查内容为是否契合转让条件、与出让约束条件有无实质性抵触、是否改动土地用处、成交价格是否合理，必要时进行国有土地使用权评价；（4）交纳土地增值税、契税、营业税等有关税费；（5）挂号发证。2、以划拨方法获得的国有土地使用权转让程序（1）签定国有土地使用权转让合同，有修建物的，要约好修建物转让的内容；（2）向县以上疆土部分提交转让请求；（3）疆土部分依法检查赞同，检查内容为是否契合转让条件、是否契合城市规划要求；（4）受让方处理国有土地使用权出让手续、交纳土地出让金，或经赞同不需处理出让手续而将转让费中的土地收益上缴国家；（5）交纳土地增值税、契税、营业税等有关税费；（6）挂号发证。
（三）国有土地使用权转让应注意事项1、必要的权属查询和资信才能查询。转让合同签定之前，要对转让方的转让主体资格进行核实。转让方须是国有土地使用证上载明的土地使用者。土地使用者为国有或团体单位的，应提交有财物处分权的组织出具的赞同转让的证明。转让方也要仔细检查受让方的资信才能，包括银行资金证明、有无严重债务纠纷等，避免形成土地使用权转让后资金无法回收的结局。2、有关评价事宜咨询。依据法律规则，国家操控国有土地转让价格，转让价格过低时，国家享有优先购买权。尤其是转让方为国有单位时，国有土地及相关财物须经法定评价组织评价，并经疆土部分予以承认。3、有关税费担负的咨询。转让合同签定之时，两边应对有关应交纳的税费项目、规范及数额进行咨询，并对税费担负问题进行清晰。依据有关规则，税费的核算依据一般为土地成交价，若成交价格显着低于正常市场价的，则应以土地评评价作为核算依据。4、关于国有土地使用权转让担保问题。拟转让的国有土地使用权是否存在瑕疵问题，是受让方有必要注重的要点。转让合同签定之前，有必要去疆土部分、房地产主管部分进行查询，核实有无典当与被采纳司法约束。鉴于有无土地权属及相关争议不易查询，加之受让方的履约才能难以判别，应清晰两边彼此供给担保。国有土地使用权设定典当后，并非不能转让。可通过与典当权人洽谈，以其他担保方法置换或以转让费付出告贷的方法免除典当等方法，完成转让意图。5、权属改动程序与付出转让价款的彼此限制。因国有土地使用权转让须经合同签定、疆土部分批阅、补办相关手续、挂号办证等多个环节，有时还触及典当权免除等程序，故转让费的付出应选用分期付款方法。即依据转让程序设定付款期限与金额，表现彼此限制与催促效果，以下降两边买卖危险。6、土地用处及相关用地条件的改动国有土地转让往往触及土地用处改动问题，划拨土地使用权转让尤为杰出。转让前的土地大多是工业用地、工作用地等，转让后多为商业或住所开发用地，不只要经规划部分改动土地用处，补缴土地出让金，且须交纳相关配套费用。有的虽不改动土地用处，却需改动出让合同约束的修建密度、容积率、绿化率等用地条件。土地用处及相关条件能否改动、改动程序及费用担负应在转让合同中约好清楚。7、国有土地使用权转让的效能及于地上修建物，无约好的，推定包括。依据有关法律规则，国有出让土地未到达规则开发程度不得转让，划拨国有土地无地上修建物不得转让，故国有土地使用权的转让往往是与地上修建物或附属物同时转让。实践中，多以转让房地产为名转让国有土地使用权，地上的修建物价值相对较小，于土地而言不大，并不注重8、应当注重的司法解释