二手房交易后,未及时过户引发的问题和风险有哪些

本文叙述，二手房生意后，为及时过户引发的问题和危险。
根本案情:
2014年1月，王某将其一切的房子出售给张某，两边签定了生意合同，张某付清金钱后即入住，约好合同签定3个月内两边办妥过户挂号手续。2014年3月，王某因外出逃债而下落不明，张某未能践约处理过户手续。2014年2月，王某在某银行处借款30万元，并以该房子处理了典当挂号。2014年末，银行恳求法院拍卖履行该房子，并就该房子拍卖、变卖所得价款优先受偿。张某提出贰言，称房子生意合同合法有用，该房子是其合法产业，且自己已付出了相应房子悉数对价，不存在差错，应视为取得房子一切权，故银行不能径行完成典当权，应扫除本案履行。
观念争议
针对上述案情，本案的焦点是张某所提贰言是否可以建立?银行的典当权是否可以完成?
对此有两种观念：第一种观念以为，张某所提贰言不能建立。房子生意协议虽为有用，我国不动产品权采纳挂号收效主义，因两边生意房子时未处理房子权属改变挂号，不能发生物权变化的法律效能，银行的担保物权有用并有优先于贰言人依据合同发生的债务的效能。即便贰言人付出悉数价款、实践占有，但未过户的，贰言人对房产仍无法享有物权，只享有对王某的债务。房产实则仍为王某的产业，典当权人依法享有典当权，可以就该房子拍卖、变卖所得价款优先受偿。
第二种观念以为，张某所提贰言根本建立。由于该房子王某在典当权挂号之前就现已出售给张某，生意合同合法有用，且张某现已付出悉数金钱并实践入住，虽未处理过户挂号手续，但原因是王某下落不明，非张某毅力才能规模，张某并无差错。银行虽为好心，但王某成心隐秘背工典当房子现已在先出售的现实，有违诚信，其与银行设定典当行为属无权处置，故银行不享有对该房子的典当权，所以张某的权益应当优先维护，银行可另行要求王某承当违约责任。
法官剖析
小编赞同第二种观念。本案首要现实行为进行法律上的整理，存在两个合同法律联系：一是贰言人张某与被履行人王某的房子生意联系;二是恳求履行人银行与被履行人王某的典当合同联系。
本案典当权行使要件应当严厉检查，物权优先于债务的破例景象在实践中是有法律依据的。刚实施的最高人民法院《关于人民法院处理履行贰言和复议案子若干问题的规则》第二十八条规则，金钱债务履行中，买受人对挂号在被履行人名下的不动产提出贰言，契合下列景象且其权力可以扫除履行的，人民法院应予支撑：(一)在人民法院查封之前已签定合法有用的书面生意合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已付出悉数价款，或许已依照合同约好付出部分价款且将剩下价款依照人民法院的要求交给履行;(四)非因买受人本身原因未处理过户挂号。笔者以为，上述规则是对《物权法》规则的物权挂号的平缓，意图在于维护好心购房人的生计利益，究竟，挂号本身不免遗漏或犯错，需要对签定合同、全额付款、实践占有且无差错四条件一起满意的第三人进行恰当的特别维护，扫除履行，完成本质正义。简而言之，以不动产变化的挂号公示为准则，但并不否定和排挤必定的未过户限制景象下，债务人对不动产所享有的必定权力。
反例推知，从时刻上剖析，假定本案设定典当发生在房子生意合同签定之前，在张某购房之前涉案房子现已处于典当状况，依据《物权法》第一百九十一条规则，典当期间未经典当权人赞同，典当人不得转让典当产业。张某应当彻底可以预见该典当权或许导致的危险，故张某本身存在差错。从条件上剖析，假如张某在合理期限内未活跃行使处理过户挂号手续的，怠于行使权力逾期办证，应当确定其具有差错。以上景象，张某应当承当相应的晦气结果，贰言恳求应予驳回。
综上，小编以为本案景象中，银行取得的典当权不能对立买受人张某，即便该房子未处理过户挂号手续，法院也不能强制履行该房子，应中止该房子的履行。