返还土地出让金的财税如何处理

出于招商引资等需求，某些地方政府会向开发商返还土地出让金，用于企业经营奖赏、财务补贴等。
事例
某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与疆土部分签定的出让合同价格为10000万元，企业交纳土地出让金10000万元。协议约好，在土地出让金入库后，以财务支撑的方法给予乙方补助3000万元作为奖赏，但未详细规则资金的专项用处。
税务处理
(一)经营税
《经营税暂行法令实施细则》第三条规则，《经营税暂行法令》第一条所称供给法令规则的劳务、转让无形资产或许出售不动产，是指有偿供给法令规则的劳务、有偿转让无形资产或许有偿转让不动产所有权的行为。前款所称有偿，是指获得钱银、货品或许其他经济利益。
本事例中，房地产企业(乙方)获得政府奖赏企业的3000万元，但未发作《经营税暂行法令》规则的劳务、有偿转让无形资产或许有偿转让不动产所有权的行为，因而不征收经营税。
(二)企业所得税
本事例中，房地产企业(乙方)获得政府奖赏或财务补贴3000万元，是否归于不交税收入，需求进行详细断定。依据财务部、国家税务总局《关于财务性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税方针问题的告诉》(财税[2008]151号)规则，对企业获得的由国务院财务、税务主管部分规则专项用处并经国务院同意的财务性资金，准予作为不交税收入，在核算应交税所得额时从收入总额中减除。
财务部、国家税务总局《关于专项用处财务性资金企业所得税处理问题的告诉》(财税[2011]70号)对此进一步清晰，企业从县级以上各级人民政府财务部分及其他部分获得的应计入收入总额的财务性资金，凡一起契合以下条件的，可以作为不交税收入，在核算应交税所得额时从收入总额中减除：
1.企业可以供给规则资金专项用处的资金拨付文件;
2.财务部分或其他拨付资金的政府部分对该资金有专门的资金办理办法或详细办理要求;
3.企业对该资金以及以该资金发作的开销独自进行核算。
本事例中，因为土地出让协议未规则资金的专项用处，因而不契合财税[2011]70号文件所称的“不交税收入”的3个条件之一，不能作为不交税收入处理。企业应在获得政府奖赏或财务补贴3000万元时，计入当年应交税所得额交纳企业所得税。
(三)土地增值税
企业在实践交纳土地出让金10000万元后，全额计入开发本钱中的土地征用及拆迁补偿费。
依据《土地增值税》相关法规规则，土地增值税依照转让房地产所获得的收入减除规则扣除项目金额后的增值额和规则的税率核算征收。
《土地增值税暂行法令实施细则》对扣除项目中“获得土地使用权所付出的金额”规则为获得土地使用权所付出的地价款和按国家统一规则交纳的有关费用。实务操作中，房地产开发企业收到政府返还的“土地出让金”或政府给予的补偿返还款，虽然是政府对房地产开发企业的一种补助，是企业的一项经营外收入，但实质上是政府给予房地产开发企业的土地价款的折让，因而应扣减土地本钱。返还3000万元地价款，实质上并不是“获得土地使用权所付出的金额”的领域。因而，企业获得的返还款3000万元，在土地增值税清算时，应抵减房地产开发本钱中的土地征用及拆迁补偿费。
该观念与大连市地税局《关于进一步加强土地增值税清算作业的告诉》(大地税函[2008]188号)观念共同，即“交税人应当凭政府或政府有关部分下发的《土地批件》、《土地出让金缴费证明》以及财务、土地办理等部分出具的土地出让金交纳收据、土地使用权置办发票、政府或政府部分出具的相关证明等合法有用凭证，核算获得土地使用权所付出的金额。凡获得收据或许其他材料，但未实践付出土地出让金或置办土地使用权价款或付出土地出让金、置办土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目。”
此外，青岛市地税局《房地产开发项目土地增值税税款清算办理暂行办法》(青地税发[2008]100号)规则，关于开发企业因从事拆迁安顿、公共配套设备建造等原因，从政府部分获得的补偿以及财务补贴金钱，应抵减房地产开发本钱中的土地征用及拆迁补偿费的金额。
(四)契税
企业交纳的土地出让金10000万元，应全额计入开发本钱中的土地征用及拆迁补偿费，按全额征收契税。
(五)管帐处理
房地产开发企业(乙方)获得3000万元政府奖赏或财务补贴，收到奖赏或补贴款时：
借：银行存款 30000000
贷：经营外收入 30000000