房地产开发企业代收费用的涉税的处理办法

房地产开发企业出售商品房时，一般要代有关部分向购房者收取一些价外费用。所谓价外费用是指交税人出售货品或供给应税劳务时向购买方收取的价款以外的各种费用、租金、补助等。如煤气(天然气)集资费、暖气集资费、有线电视初装费、电话初装费、处理产权证费用(房子交易手续费、产权登记费、他项权力登记费、权证工本费、契税、商品房购销合同印花税、房子所有权证印花税、土地使用证印花税、住宅修理基金)等。这些费用一般由房地产公司先代收，然后再转交给托付单位。那么这些代收的费用是否该交税，交税时征何种税以及怎么征?本文拟就这些相关的涉税处理做一简略的整理。
1、经营税
依照经营税相关规则，房地产开发企业代收的价外费用需求交税。《中华人民共和国经营税暂行法令》(国务院令540号)第五条规则，交税人的经营额为交税人供给应税劳务、转让无形资产或许出售不动产收取的悉数价款和价外费用。
《中华人民共和国经营税暂行法令实施细则》第十三条规则，法令第五条所称价外费用，包含收取的手续费、补助、基金、集资费、返还赢利、奖赏费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收金钱、代垫金钱、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包含一起契合以下条件代为收取的政府性基金或许行政事业性收费：
(一)由国务院或许财务部同意建立的政府性基金，由国务院或许省级人民政府及其财务、价格主管部分同意建立的行政事业性收费;
(二)收取时开具省级以上财务部分印制的财务收据;
(三)所收金钱全额上缴财务。
依据经营税的相关方针规则，代收费用原则上应当作为价外费用交纳经营税，即只需房地产开发公司代为收取了，不管其是否计入房价内或是否开票(与企业所得税、土地增值税差异之处)，原则上都要作为计税依据计入到经营额中。可是关于一些特别的代收费用是不需求纳经营税的，如契合上述三个条件的代收的政府性基金和行政事业性收费，如代收的住宅专项修理基金，《国家税务总局关于住宅专项修理基金征免经营税问题的告诉》(国税发[2004]69号)有清晰规则。其他代收费用都要作为价外费一起计征经营税及其附加。作为代收的印花税、契税因为自身是税而不是代收的费用所以无需计征。
2、企业所得税
依据国家税务总局《关于印发房地产开发运营事务企业所得税处理方法的告诉》(国税发[2009]31号)第五条规则，开发产品出售收入的规模为出售开发产品过程中获得的悉数价款，包含现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部分、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡归入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规则悉数确以为出售收入;未归入开发产品价内并由企业之外的其他收取部分、单位开具发票的，可作为代收代缴金钱进行办理。
第十六条规则，企业将已计入出售收入的共用部位、共用设备设备修理基金按规则移送给有关部分、单位的，应于移送时扣除。
可见，在企业所得税上代收费用是否需求交税，要害看开发企业是否将代收费用归入房价内以及是否将代收费用开具了发票。假如开发企业将代收费用开具了发票或归入了房价内，那么就需求计收入，当向有关部分交纳时能够作为成本费用扣除，反之则不必作为收入，一起也不必计入成本费用。所以代收费用在企业所得税上即便计入收入，也仅相当于“平进平出”“全收全付”，不会影响所得税款自身，最多仅仅影响以收入为基数的事务招待费、广告宣传费的扣除限额罢了。
3、土地增值税
根根财务部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规则的告诉》(财税字[1995]48号)第六条规则，关于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，假如代收费用是计入房价中向购买方一起收取的，可作为转让房地产所获得的收入计税;假如代收费用未计入房价中，而是在房价之外独自收取的，能够不作为转让房地产的收入。关于代收费用作为转让收入计税的，在核算扣除项目金额时，可予以扣除，但不答应作为加计20%扣除的基数;关于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在核算增值额时不答应扣除代收费用。
国家税务总局《关于印发土地增值税清算鉴证事务原则的告诉》(国税发[2007]132号)第二十五条规则，对交税人按县级以上人民政府的规则在售房时代收的各项费用，应区别不同景象别离处理：
(一)代收费用计入房价向购买方一起收取的，应将代收费用作为转让房地产所获得的收入计税。实践付出的代收费用，在核算扣除项目金额时，可予以扣除，但不答应作为加计扣除的基数。
(二)代收费用在房价之外独自收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在核算增值额时不答应扣除代收费用。
国家税务总局《关于印发土地增值税清算办理规程的告诉》(国税发[2009]91号)第二十八条规则，代收费用的审阅，关于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审阅其代收费用是否计入房价并向购买方一起收取;今世收费用计入房价时，审阅有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用核算基数的景象。
综上，代收费用在土地增值税上方针是一向的，从财税字[1995]48号文件规则起，到国税发[2007]132号文件，再到国税发[2009]91号文件，方针并没有什么新变化，仅仅又一次强调了代收费用的处理规则罢了。至于计征与否便是看代收费用是否计入房价内，而且此代收费用有必要是县级以上人民政府要求房地产开发企业代收的。所以代收费用在土地增值税上的规则是确认且清晰的。
事例及解析
某市税务稽察局查看某房地产开发公司，此公司xx年经营收入30000万元，其他应付款账户4500万元，经查其他应付款账户发现该公司xx年至xx年在出售商品房时向客户收取的住宅专项修理基金、管道燃气初装费、有线电视初装费等代收费用合计4500万元(其间专项修理基金800万元)，关于4500万元的代收费用此公司未做任何税务处理。
稽察处理决议：
1、专项修理基金800万元，契合国税发[2004]69号文件规则，不计征经营税，其他3700万元未按税法规则申报交税。依据《中华人民共和国经营税暂行法令》第一条、第二条、第四条及《中华人民共和国经营税暂行法令实施细则》第十三条以及征管法及其实施细则等的规则，追缴该公司代收金钱经营税及附加，加收滞纳金，并场所偷税款50%以上5倍以下的罚款。本案：补缴经营税及附加3700×5.6%=207.2(万元)。注：当地当地教育费附加份额为2%.滞纳金按日加收，以万分之五比率核算，处少交税款50%的罚款金额计103.6万元。
2、因代收金钱收据由托付方开具，依据国税发[2009]31号文的规则，此代收代付金钱不并入应交税所得额交纳企业所得税。
3、因为代收费用独自核算未并入房价内，所以也不必交纳土地增值税。
从本案中能够看出，因为该公司代收了价外费用而未依照税法规则进行处理，不只被追缴了经营税及附加，被加收了滞纳金以及罚款。所以房地产开发企业在收取价外费用时有必要严厉依照税法的规则进行处理，切不可心存侥幸，避免因小失大，“偷鸡不成蚀把米”，真到那时只能空空诉苦“悔之晚矣”了。