营改增对房地产行业税收的影响有哪些

增值税是20世纪最重要的一项税制创造与立异，归于产权买卖税调集，也是传统含义上的一种直接税。该税种于1954年在法国“试航”，后来逐步被世界上其他国家广泛仿照，至今有170多个国家和地区开征。从功率和实践视点看，现在尚找不到其他税种优于增值税。房地产运营改收增值税是本年我国税务范畴的一个热门话题，自2012年一月在上海正式发动营改增试点之后，2013年8月1号全公营改增在6 1职业已全面铺开。接着下一步可能是房地产职业的营改增，但究竟什么是房地产增值税，对房地工业施行运营税改增值税有什么样的前进含义，影响房地产增值的要素有哪些，运营税改增值后对上游企业工业链怎么，都成为房地工业遍及关怀的一个问题，对房地产运营税改征增值税后的税收影响多少，应是交税人最关怀的问题
一、房地产职业概述
房地产职业是一种出产周期比较长，一般完好的一个楼盘要两到三年左右还能完结，一起它也是资金和劳动力密集型的工业。
房地产职业的首要特色：
榜首，基础性。房地工业是国民经济的基础工业。这可从以下三方面来看;它为国民经济各行各业的开展供给最根本的物质条件——房和地。它为劳动力供给生计和开展最有必要的条件-住宅和各项配套服务设备。它为经济开展和城市建设供给许多的财政支撑-税、利上缴与实物地租(配套完结的市政项目)。
第二，先导性。房地产工业的工业链条很长、环节许多，它的开展会带动一大批相关工业的开展，它可带动二百多个职业的开展。如房地产职业对钢铁、水泥、物流等职业的拉动是最显着的。
第三，超前性。房地工业要为国民经济各个职业供给根本物质条件，因而，必定要为满意各行各业的开展对房地产的需求而超前开展。如钢铁、水泥。
第四，和谐性。房地工业的开展有必要同国民经济的开展水平相和谐。房地产产品的流通量取决于有付出才干的社会需求-有用需求，而付出才干又取决于国民经济开展的整体水平。因而，房地工业要根据“有用需求”来确认出产规划，要恰当超前，但不能脱离经济开展的整体水平而过于超前。
第五，敏感性。房地工业是经济开展的寒暑表-经济上升，房地工业兴隆;经济下降，房地工业式微。根据国税总局网站相关材料核算，2011年房地工业对当地财政的奉献至少在28.84%以上，这与2003年，中心将房地产作为国民支柱工业有关。企业家要十分注意剖析和掌握经济开展的动态和趋势，在一个城市出资房地产，重要的不在于该城市的地价、房价，而在于该城市经济开展的远景。
第六，危险性。房地工业是一项危险工业，关于开展商而言，危险既有外部要素，也有内部要素：外部要素首要是政治、经济形势的改动，方针的调整，城市规划的改动等等;内部要素首要是出资决议计划失误、运营办理不善等等。缓解和躲避危险的首要途径是多元化运营。曩昔开展商只需造起房子乃至只需划到红线就能挣钱，现在不行了，竞赛很剧烈，开展商也得搞多种运营，要以丰补欠，不能在一棵树上吊死。
基础性、先导性，说明晰房地工业在国民经济中的重要位置以及职业开展的必定趋势;
超前性、和谐性，提示咱们要切实地掌握房地工业开展的速度和力度，既要有超前意识又要有讲究和谐。
二、房地产职业的税种及本钱构成
(一)房地产职业触及的税收首要有：
运营税、土地增值税、房产税、土地使用税、契税、印花税、所得税、个人所得税等税种。
(二)房地产的本钱构成首要有：
1.取得土地使用权所付出的金额;
2.土地征用及拆迁补偿费;
3.前期工程费;
4.修建安装工程费;
5.基础设备费;
6.公共配套设备费;
7.开发直接费用;
三、房地产职业营改增税负剖析
因房地产职业是终究的产制品完结环节，所以房地产职业营改增的条件是为房地产职业供给劳务、施工等职业有必要首要也是营改增的职业，不然房地产职业就无法取得抵扣进项税额。我组为了剖析房地产职业营改增的税收影响，收集了15个已完结土地增值税清算的项目对营改增前后的税负进行了剖析，从表(一)发现营改增后税负从改前(运营税)的5.5%到改后的(增值税)6.28%，但肯定交税额减少了377万元，而为房地产服务的职业除了服务性职业税负添加比较小外，其它的施工职业税负都添加了3.08%，税收额从改前的97，415，429.27元添加到改后的132，760，781.63元，添加了35.345.352.36元。因营改增后，计税基数原来是价内税变成了价外税，所以它又影响了到土地增值税与所得税，所以房地产的营改增比其它职业的营改增愈加杂乱，可用“牵一发而动全身”的说法都不为过，从表二能够清楚看出15个项目整体税金(运营税、增值税、土地增值税、所得税)才添加了25，688，052.18元，均匀添加了171万元。
从房地产职业的职业特色可清楚到房地产职业的营改增实质上也是标准了房地产职业的上游企业，现最直接为房地产职业服务的大多数企业的税收征收方法是核定的，据实例测算根据为：
1.国家税务总局二○○八年三月六日发布《企业所得税核定征收方法(试行)》的第三条 规则交税人具有下列景象之一的，核定征收企业所得税：
(一)依照法令、行政法规的规则能够不设置账簿的;
(二)依照法令、行政法规的规则应当设置但未设置账薄的;
(三)私行毁掉账簿或许拒不供给交税材料的;
(四)虽设置账簿，但账目紊乱或许本钱材料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的;
(五)发作交税职责，未依照规则的期限处理交税申报，经税务机关责令期限申报，逾期仍不申报的;
(六)申报的计税根据显着偏低，又无正当理由的
第四条 规则 税务机关应根据交税人具体状况，对核定征收企业所得税的交税人，核定应税所得率或许核定应纳所得税额。具有下列景象之一的，核定其应税所得率：
(一)能正确核算(查实)收入总额，但不能正确核算(查实)本钱费用总额的;
(二)能正确核算(查实)本钱费用总额，但不能正确核算(查实)收入总额的;
(三)经过合理方法，能核算和推定交税人收入总额或本钱费用总额的。
第六条 选用应税所得率方法核定征收企业所得税的，应纳所得税额核算公式如下：
应纳所得税额=应交税所得额×适用税率
应交税所得额=应税收入额×应税所得率
或：应交税所得额=本钱(费用)开销额/(1-应税所得率)×应税所得率
第七条 施行应税所得率方法核定征收企业所得税的交税人，运营多业的，不管其运营项目是否独自核算，均由税务机关根据其主营项目确认适用的应税所得率。
主营项目应为交税人一切运营项目中，收入总额或许本钱(费用)开销额或许耗用原材料、燃料、动力数量所占比重最大的项目。
第八条 应税所得率按下表规则的起伏标准确认：
行 业　应税所得率(%)
农、林、牧、渔业　3-10
制作业　5-15
批发和零售买卖业　4-15
交通运输业　7-15
修建业　8-20
饮食业　8-25
娱乐业　15-30
其他职业　10-30
2.《海南省当地税务局、国家税务局关于调整修建业核定征收企业所得税应税所得率的布告》
根据《国家税务总局关于印发<企业所得税核定征收方法>(试行)的告诉》(国税发[2008]30号)的相关规则，结合征管实践，现将我省修建业企业所得税应税所得率调整为10%。
《海南省国家税务局 海南省当地税务局关于调整核定征收企业所得税应税所得率标准的布告》(2011年第5号)有关修建业应税所得率的规则和《海南省国家税务局 海南省当地税务局关于调整修建业核定征收企业所得税应税所得率的告诉》(琼地税发[2009]170号)一起废止。
交税人在进行交税申报时，首要应别离根据调整前后的应税所得率核算出调整前后的应纳所得税额，再以应纳所得税额的合计数根据调整后的应税所得率(10%)倒推出收入总额，终究将倒推出的收入总额填入交税申报表(B类)的收入总额栏进行交税申报。
本布告自2012年7月1日起开端施行。
3.《海南省国家税务局、海南省当地税务局布告2011年第5号》
为进一步标准我省企业所得税核定征收作业，根据《国家税务总局关于印发<企业所得税核定征收方法>(试行)的告诉》(国税发[2008]30号)，现对我省核定征收企业所得税应税所得率标准布告如下：
行 业应税所得率(%)
农、林、牧、渔业6
制作业10
批发和零售买卖业9
交通运输业10
修建业8
饮食业15
娱乐业25
其他职业18
根据《国家税务总局关于发布全文失效废止 部分条款失效废止的税收标准性文件目录的布告》(税务总局布告〔2011〕2号)的规则，《国家税务总局关于调整核定征收企业所得税应税所得率的告诉》(国税发〔2007〕104号)和《海南省国家税务局 海南省当地税务局转发国家税务总局关于调整核定征收企业所得税应税所得率的告诉》(琼国税发〔2007〕215号)一起废止。
四、施工职业多为核定征收的本源
最近许多城市的当地税务局均出台了针对修建施工企业的职业税收办理规则，中心便是当地各税种要在劳务发作地交纳，企业所得税亦采纳核定征收的方法在劳务发作地交纳，企业所得税的税率亦采纳核定的方法。这让许多办理标准的大型修建施工企业陷入了窘境，企业所得税法公布之后，企业所得税应该怎么交纳?
(一)我国税法规则了几种征收方法?
1.查账征收
查账征收指税务机关依照交税人供给的账表所反映的运营状况，依照适用税率核算缴交税款的方法。这种方法一般适用于财政会计准则较为健全，能够仔细实行交税职责的交税单位。
2.核定征收
核定征收是指税务机关无法依照账面记载交税的状况而根据职权对交税人的应交税额进行核定，能够核定交税人的应税收入、适用税率等。
(二)什么样的企业采纳核定征收方法?
见上文国家税务总局二○○八年三月六日发布《企业所得税核定征收方法(试行)》规则。
(三)为什么各地纷繁采纳核定征收的方法?
从文件施行作用来看，地税局出台的文件并不是堵住交税的缝隙，而是为各地政府抢夺税源，地税局在确保财政收入，发掘税源方面有不行推脱的职责。税务机关争相钻税法的空子，活泼游走于税法的含糊地带，而这类文件不过是为底层税务机关法律供给了必定的根据，虽然在履行中有违法行为存在，但交税人很难分辩清楚。
1.当地政府的自我维护。假如甲地税务机关首要采纳了核定征收的方法，必定使外地的税务机关的收入构成丢失，究竟税不重征的准则，使交税人无法承受关于同一笔收入重复交税的状况，在甲地交纳必定带来的是在注册地抵扣税款的成果。关于今后出台核定征收方针的税务机关更多的是一种自我维护的手法。
2.改动交税地址。现在的大型工程项目均采纳了投标的方法，往往只要大型施工企业才干中标，大型企业均办理标准，中标的金额巨大，税款也巨大，而假如施工企业回注册地企业交税，业主方不甘心税款流走，只要采纳核定征收的方法，不只改动了征收的方法，重要的是改动了交税的地址。
(四)交税人应该采纳何种对策
此类文件的出台首要针对的是外地施工企业，并且首要是采纳汇总交纳企业所得税的大型施工企业，只要这样才干使施工地的当地政府占到廉价。因为政府的统一性，使吃亏的当地政府无法和谐处理这类问题，只能在本地施工的企业相同开刀。但交税人却夹在两个政府，和合法与违法的缝隙之中进退维谷，不是开脱业主方，就要开脱注册地的政府。要么重复交税，两边均不开罪，自己买单。但这对交税人又极不公正，别的关于注册地的税务机关来说，交税地址是法令规则的，交税人不该在外地交纳企业所得税，征收有充沛的法令根据。而施工地的政府眼看着自己的钱流到了外人田里，心思无法平衡。
1.和谐处理
交税人首要挑选和谐两方政府，但一只小羊怎么与两只相同饥渴的狼商洽?它面对的是被吃一次仍是被吃两次的问题，是被这只狼吃掉仍是被别一只狼吃掉的问题，而不是被吃与不被吃的问题。而两只狼之间不想商洽，它们都在盘算着自己的那块肉该从哪下口。
2.挑选法令手法
绝大多数是不会挑选和狼争斗的，只要在最无法的时分。但现在社会的大气候，关于大型企业来说，和谐处理的成功性很低。1.各方政府均有自己的法律根据支撑，无法让步;2.两边均处于财政饥渴状况无法让步;3.和谐处理意味着要受贿，交税人的危险更大。采纳法令手法的话意味着1.工程款结算的不确认性;2.今后还计划在这块地施工吗?这道挑选题，还要交税人根据自己的实践状况来决议计划，不管成果怎样，都需求一套应对战略才好。
五、房地工业运营税改征增值税的含义
1.有利于完善税收链条，添加税收
值税准则的变革进程，从某种含义上看，是增值税链条不断完善的进程。1994年推广的出产型增值税，不答应增值税交税人扣减机器设备等货品所含税额，导致增值税链条的重要一环被开裂，2009年我国增值税由出产型向消费型改变，答应交税人抵扣。运营税改征增值税，使增值税链条根本完好，使交税人所购的服务类等所含税额能够抵扣。从静态看，运营税改征增值税，本来归于运营税的收入归入增值税收入，添加了增值税收入。从动态看，因为在终究消费曾经的各个环节，税收环环相扣，根本消除了重复交税，促进分工，有助进步经济功率，由此也会带来增值税收入的增加。
2.增后更更愈加标准财政税收办理 ，标准经济商场行为
因营改增后只要标准的账务处理才干正确进行交税申报，而现有的施工行为运营税的申报方法根本上是粗铺开型，如根据合同或有的税务单位没有合同的状况相同能交税代开发票，这就导致虚开发票的可能性适当的大，这就给后续税收征管带来困难，也为企业带来极大的税收危险。相同也无法标准职业商场经济职业，这对同行公正竞赛制作了妨碍。
3.有利于进步各职业竞赛才干
营改增后，可使各职业进一步进步工业集群规划和程度，可进步各职业区域竞赛力。房地工业运营税改征增值税，有助于进一步进步职业的分工与专业化，一起减轻职业顾客的担负，然后进一步影响需求，以此种方法构成良性循环，故对试点职业是利好方针。如房地产公司可把原施工合同别离为收购原材事务与劳务事务，然后节省施工环节的本钱，这样可下降修建本钱，进步自己的商场竞赛力。
4.有助于促进房价回归合理平稳
未来房地工业运营税改征增值税有助于房地工业开展及房价回归理性。对出售不动产以及修建业征收运营税存在重复交税问题，改征增值税后，能够消除住宅出售中的重复交税问题，减轻购房者担负，然后有利于进一步促进房地工业向愈加专业化的方向开展，有利于促进房地产商场健康、理性开展。一起，房地工业运营税改征增值税能够促进房地产商场买卖活泼。房地工业运营税改征增值税后，假如房地产企业房子出售对象是企业，且答应作为购房者的企业能够凭证房地产企业开具的增值税专用发票抵减其销项税额，那么，这必定有利于房子出售规划的扩展，房地产企业经过获取规划经济效益，下降房价扩展出售，获取收益。
5.有利于减轻社会税务担负消除重复交税，
出产各个环节的税负下降，各环节企业的出产本钱也相应地下降，然后有利于下降物价，下降通胀水平。我国面 临的通胀压力巨大且难以在短时期内予以消除。而房地工业运营税改征增值税后，房地工业各工业环节间紧密联系，在极大的程度上避免了重复交税，促进了房地产税收本钱的下降，然后在必定程度上减轻了通胀压力。从长远来看，运营税改征增值税，能够促进工业间、工业界的分工与协作，有利于从整体上进步经济功率，而经济功率的进步，则能够促进整体物价水平的下降。
6.促进当地政府进行房地产方针的变革
营改增后对政府间收入分配构成影响，并发生倒逼机制，促进当地税制变革，特别是房产税准则变革。除少数职业外，运营税收入根本悉数划归当地政府收入，增值税收入的25%划归当地，虽然在试点期或过渡期运营税改征增值税后的这部分收入仍归当地政府，但从长时间看，试点期或过渡期完毕后，这部分收入仍会终究归属中心政府。而运营税在当地税收收入中占有较大的比重，这就要求赶快推广当地税准则变革，立异当地税税制，补偿终究因运营税改征增值税构成的当地税收入丢失。当地税的中心是房产税，当地政府应赶快推进房产税准则变革。