抵押权设立后房屋转让合同的效力
来源：听讼网整理 2019-03-22 03:49
底子案情
2013年5月，荆某因生意周转，向宋某告贷50万元，借期2年，利息15%，并以其一切的、坐落新疆某县的商品房(以下简称案涉房子)典当给宋某并处理了典当挂号。2013年12月，荆某未经典当权人宋某赞同，也未将案涉房子的典当状况奉告李某，又与李某签定“房子生意协议”，将案涉房子转让给李某;协议约好：在签定协议时李某交给定金**元，交钥匙时再付出**元，待处理完过户手续再付出尾款**元;按约好李某向荆某付出了定金款和交钥匙需付出的房款后，荆某将案涉房子交给给了李某。李某占有案涉房子后，屡次敦促荆某处理过户手续，但荆某均以各种理由搪塞推托。无法之下，2014年3月，李某以荆某为被告诉至法院，恳求判令荆某实行处理案涉房子过户手续之责任。庭审中，荆某以其与李某签定的“房子生意协议”未征得典当权人宋某赞同等为由，恳求供认该“房子生意协议”无效。
首要问题
本案触及的首要问题有：
1.本案中荆某与李某签定“房子生意协议”是否有用?
2.在典当权未涂消的景象下，法院对本案应怎么处理?
三、剖析
1.法令剖析
在对上述问题直接回应前，首要有必要对典当物搬运准则相关的法令条文作一底子剖析。
在典当物搬运准则问题上，我国立法从《民法通则》到《担保法》及其司法解说，再到《物权法》，阅历了一个从严厉约束到逐步宽松的演化进程。
在《担保法》施行之前，《最高人民法院关于贯彻实行<中华人民共和国民法通则>若干问题的定见(试行)》(以下简称《民通定见》)第115条(已废止)经过约束典当物的转让来保证典当权人的利益，该条规则：“典当物如由典当人自己占有并担任保管，在典当期间，非经债款人赞同，典当人将同一典当物转让别人，或许就典当物价值已设置典当部分再作典当的，其行为无效。”
《担保法》对此作了必定的改动，其第49条规则：“典当期间，典当人转让已处理挂号的典当物的，应当告诉典当权人并奉告受让人转让物现已典当的状况;典当人未告诉典当权人或许未奉告受让人的，转让行为无效。”“转让典当物的价款显着低于其价值的，典当权人能够要求典当人供给相应的担保;典当人不供给的，不得转让典当物。”“典当人转让典当物所得的价款，应当向典当权人提早清偿所担保的债款或许向与典当权人约好的第三人提存。超越债款数额的部分，归典当人一切，缺乏部分由债款人清偿。”从条文文义来看，《担保法》第49条尽管对典当人行使处置权有必定的约束，但从底子上说，是答应典当人在典当设定今后，将典当物一切权让与第三人的。在该条规则中，对典当人行使处置权的约束首要有三：一是有将典当物转让的状况奉告典当权人的责任;二是有将转让物上存在典当担负的现实奉告受让人的责任;三是典当人转让典当物所得的价款，应当向典当权人提早清偿所担保的债款或许向与典当权人约好的第三人提存。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解说》(以下简称《担保法司法解说》)对此又有所突破，其第67条第1款规则：“典当权存续期间，典当人转让典当物未告诉典当权人或许未奉告受让人的，假如典当物现已挂号的，典当权人仍能够行使典当权;获得典当物一切权的受让人，能够替代债款人清偿其悉数债款，使典当权消除。受让人清偿债款后能够向典当人追偿。”也就是说，《担保法司法解说》第67条第1款既供认典当权具有追及效能，一起规则受让人享有涤除权，能够替代债款人清偿其悉数债款，使典当权消除。
《物权法》第191条第2款规则：“典当期间，典当人未经典当权人赞同，不得转让典当产业，但受让人代为清偿债款消除典当权的在外。”总的看来，《物权法》第191条第2款实践上采取了与《担保法司法解说》第67条第1款相一致的情绪，选用典当权追及效能主义和涤除权准则，以此完成典当权人与典当物买受人之间的利益平衡。但结合《物权法》第191条第1款关于“典当期间，典当人经典当权人赞同转让典当产业的，应当将转让所得的价款向典当权人提早清偿债款或许提存。转让的价款超越债款数额的部分归典当人一切，缺乏部分由债款人清偿”之规则仔细剖析，《物权法》第191条第2款与《担保法司法解说》第67条第1款又存在两个严重差异：一是典当期间，典当人转让典当产业的，不只仅是转让前后典当人实行告诉典当权人并奉告受让人的责任，而是应当经典当权人赞同;一起，要将转让所得的价款向典当权人提早清偿债款或许提存;二是典当期间，未经典当权人赞同，不得转让典当产业。除非受让人替典当人向典当权人归还了债款消除了典当权。依照《物权法》第191条第2款的准则规划，转让典当产业，有必要消除该产业上的典当权。已然买受人获得的是没有物上担负的产业，当然也就不再有物上追及的问题。
2.本案中荆某与李某签定“房子生意协议”是否有用?
关于这一问题，首要存在两种不赞同见：
榜首种定见以为，《物权法》第191条第1款规则归于法令的强制性规则，如出卖人未经典当权人赞同转让典当产业，该典当产业的转让协议无效。故本案中荆某与李某签定的“房子生意协议”宜确定无效。
第二种定见以为，仅以适用《物权法》第191条第1款的规则确定本案中荆某与李某签定的“房子生意协议”无效不妥。理由是根据《物权法》第15条建立的不动产品权变化原因与成果相区别的准则，生意合同仅仅债款行为，生意标的物一切权的搬运是物权行为，故在确定合同效能时应该适用《合同法》，供认生意标的物一切权是否搬运时应该适用《物权法》，故《物权法》第191条第1款的规则是供认生意标的物一切权是否搬运的法令根据，不该作为确定生意合同有无效能的法令根据，并且物权转让行为不能成果，并不必定导致物权转让合同无效。根据此，本案中荆某与李某签定的“房子生意协议”应确定有用。
笔者赞同第二种定见，除了第二种定见关于物权变化的无因性这一理由外，还根据以下四点考虑：
(1)从上述法令剖析来看，从《担保法司法解说》第67条第1款和《物权法》第191条第2款的条文字面了解，并不能直接得出“未经典当权人赞同转让典当产业，该典当产业的转让协议无效”这一定论。
(2)从典当权的性质来看，典当权是不搬运产业占有的物权，其核心内容在于典当权人能够直接分配典当物的交换价值，而不在于获得或许约束典当物的运用价值。故在典当权建立之后，典当期间，典当人并不损失对物的占有、运用、收益和处置的权力。必定典当物搬运准则，有利于最大极限地发挥典当物的运用价值，完成物尽其用的作用。
(3)从最高人民法院的情绪来看，对确定典当权建立后典当产业转让合同有用这一情绪也是清晰的。惩办[2011]442号《全国民事审判作业会议纪要》第二条“关于房地产纠纷案件”规则：“物权法第191条第2款并非针对典当产业转让合同的效能性强制性规则，当事人仅以转让典当房地产未经典当权人赞同为由，恳求供认转让合同无效的，不该予以支撑。”
(4)司法实践中，也以确定合同有用为准则，以进一步显示诚笃信用准则的重要性。案如重庆索特盐化股份有限公司与重庆新万基房地产开发有限公司土地运用权转让合同纠纷案，载《最高人民法院公报》2009年第4期，等等。
3.在典当权未涂消的景象下，法院对本案应怎么处理?
本案中，如前述，尽管被告荆某与原告李某签定的“房子生意协议”有用，但由于案涉房子存在第三人宋某的典当权，如径行判定被告荆某实行处理案涉房子过户手续之责任，在实行阶段必定会发生妨碍，不只会形成现实上的实行不能，也不符合审执统筹的准则，故对本案的审理，笔者以为可按如下处理：
榜首，在查明案涉房子现已典当的状况下，奉告原告李某能够行使涤除权，并给原告李某合理的期限行使涤除权。
第二，若原告李某清晰表明不乐意行使涂除权，或在法院给定的期限内未能行使涤除权的，应尽量引导原告李某改变诉讼恳求：
(1)假如被告荆某在签定“房子生意协议”前后未曾奉告原告李某案涉房子现已设定典当，可引导原告李某根据《合同法》第54条，从“诈骗或严重误解”的视点建议吊销合同和违约补偿。这在一些地方法院的司法实践是有相应参阅根据的，如沪高法民[2000]44号《上海市高级人民法院关于民事案件审理的几点具体定见》第24条规则：“咱们以为，根据合同法第54条第2款之规则，房地产开发运营企业未将系争房地产已典当别人的状况奉告当事人而再行出售该房地产的，属诈骗行为，买受人有权恳求人民法院改变或许吊销房地发生意合同，买受人自知道或许应当知道吊销事由之日起一年内没有行使吊销权的，生意合同有用。”
也能够根据惩办[2011]442号《全国民事审判作业会议纪要》第二条“关于房地产纠纷案件”关于“受让人因典当挂号未涂消无法处理物权搬运挂号而恳求免除合同的，可予以支撑;受让人要求转让人承当相应民事责任的，应考虑当事人的差错程度等要素进行处理”之规则，引导原告李某根据《合同法》第94条第(四)项，从“当事人一方拖延实行债款导致合同意图不能完成”的视点建议免除合同和违约补偿。
鉴于合同吊销之诉与合同免除之诉是两个不同诉，故在实践改变时，由原告李某在法院释明的基础上自由选择。
(2)假如原告李某事前已知案涉房子存在典当的，则应引导原告李某根据《合同法》第94条第(四)项，从“当事人一方拖延实行债款导致合同意图不能完成”的视点建议免除合同和违约补偿。
第三，如经重复释明和奉告，原告李某既不乐意或许无法行使涤除权，也不乐意改变诉讼恳求的，法院则能够根据《物权法》第191条第2款，直接驳回原告李某的诉讼恳求。
2013年5月，荆某因生意周转，向宋某告贷50万元，借期2年，利息15%，并以其一切的、坐落新疆某县的商品房(以下简称案涉房子)典当给宋某并处理了典当挂号。2013年12月，荆某未经典当权人宋某赞同，也未将案涉房子的典当状况奉告李某，又与李某签定“房子生意协议”，将案涉房子转让给李某;协议约好：在签定协议时李某交给定金**元，交钥匙时再付出**元，待处理完过户手续再付出尾款**元;按约好李某向荆某付出了定金款和交钥匙需付出的房款后，荆某将案涉房子交给给了李某。李某占有案涉房子后，屡次敦促荆某处理过户手续，但荆某均以各种理由搪塞推托。无法之下，2014年3月，李某以荆某为被告诉至法院，恳求判令荆某实行处理案涉房子过户手续之责任。庭审中，荆某以其与李某签定的“房子生意协议”未征得典当权人宋某赞同等为由，恳求供认该“房子生意协议”无效。
首要问题
本案触及的首要问题有：
1.本案中荆某与李某签定“房子生意协议”是否有用?
2.在典当权未涂消的景象下，法院对本案应怎么处理?
三、剖析
1.法令剖析
在对上述问题直接回应前，首要有必要对典当物搬运准则相关的法令条文作一底子剖析。
在典当物搬运准则问题上，我国立法从《民法通则》到《担保法》及其司法解说，再到《物权法》，阅历了一个从严厉约束到逐步宽松的演化进程。
在《担保法》施行之前，《最高人民法院关于贯彻实行<中华人民共和国民法通则>若干问题的定见(试行)》(以下简称《民通定见》)第115条(已废止)经过约束典当物的转让来保证典当权人的利益，该条规则：“典当物如由典当人自己占有并担任保管，在典当期间，非经债款人赞同，典当人将同一典当物转让别人，或许就典当物价值已设置典当部分再作典当的，其行为无效。”
《担保法》对此作了必定的改动，其第49条规则：“典当期间，典当人转让已处理挂号的典当物的，应当告诉典当权人并奉告受让人转让物现已典当的状况;典当人未告诉典当权人或许未奉告受让人的，转让行为无效。”“转让典当物的价款显着低于其价值的，典当权人能够要求典当人供给相应的担保;典当人不供给的，不得转让典当物。”“典当人转让典当物所得的价款，应当向典当权人提早清偿所担保的债款或许向与典当权人约好的第三人提存。超越债款数额的部分，归典当人一切，缺乏部分由债款人清偿。”从条文文义来看，《担保法》第49条尽管对典当人行使处置权有必定的约束，但从底子上说，是答应典当人在典当设定今后，将典当物一切权让与第三人的。在该条规则中，对典当人行使处置权的约束首要有三：一是有将典当物转让的状况奉告典当权人的责任;二是有将转让物上存在典当担负的现实奉告受让人的责任;三是典当人转让典当物所得的价款，应当向典当权人提早清偿所担保的债款或许向与典当权人约好的第三人提存。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解说》(以下简称《担保法司法解说》)对此又有所突破，其第67条第1款规则：“典当权存续期间，典当人转让典当物未告诉典当权人或许未奉告受让人的，假如典当物现已挂号的，典当权人仍能够行使典当权;获得典当物一切权的受让人，能够替代债款人清偿其悉数债款，使典当权消除。受让人清偿债款后能够向典当人追偿。”也就是说，《担保法司法解说》第67条第1款既供认典当权具有追及效能，一起规则受让人享有涤除权，能够替代债款人清偿其悉数债款，使典当权消除。
《物权法》第191条第2款规则：“典当期间，典当人未经典当权人赞同，不得转让典当产业，但受让人代为清偿债款消除典当权的在外。”总的看来，《物权法》第191条第2款实践上采取了与《担保法司法解说》第67条第1款相一致的情绪，选用典当权追及效能主义和涤除权准则，以此完成典当权人与典当物买受人之间的利益平衡。但结合《物权法》第191条第1款关于“典当期间，典当人经典当权人赞同转让典当产业的，应当将转让所得的价款向典当权人提早清偿债款或许提存。转让的价款超越债款数额的部分归典当人一切，缺乏部分由债款人清偿”之规则仔细剖析，《物权法》第191条第2款与《担保法司法解说》第67条第1款又存在两个严重差异：一是典当期间，典当人转让典当产业的，不只仅是转让前后典当人实行告诉典当权人并奉告受让人的责任，而是应当经典当权人赞同;一起，要将转让所得的价款向典当权人提早清偿债款或许提存;二是典当期间，未经典当权人赞同，不得转让典当产业。除非受让人替典当人向典当权人归还了债款消除了典当权。依照《物权法》第191条第2款的准则规划，转让典当产业，有必要消除该产业上的典当权。已然买受人获得的是没有物上担负的产业，当然也就不再有物上追及的问题。
2.本案中荆某与李某签定“房子生意协议”是否有用?
关于这一问题，首要存在两种不赞同见：
榜首种定见以为，《物权法》第191条第1款规则归于法令的强制性规则，如出卖人未经典当权人赞同转让典当产业，该典当产业的转让协议无效。故本案中荆某与李某签定的“房子生意协议”宜确定无效。
第二种定见以为，仅以适用《物权法》第191条第1款的规则确定本案中荆某与李某签定的“房子生意协议”无效不妥。理由是根据《物权法》第15条建立的不动产品权变化原因与成果相区别的准则，生意合同仅仅债款行为，生意标的物一切权的搬运是物权行为，故在确定合同效能时应该适用《合同法》，供认生意标的物一切权是否搬运时应该适用《物权法》，故《物权法》第191条第1款的规则是供认生意标的物一切权是否搬运的法令根据，不该作为确定生意合同有无效能的法令根据，并且物权转让行为不能成果，并不必定导致物权转让合同无效。根据此，本案中荆某与李某签定的“房子生意协议”应确定有用。
笔者赞同第二种定见，除了第二种定见关于物权变化的无因性这一理由外，还根据以下四点考虑：
(1)从上述法令剖析来看，从《担保法司法解说》第67条第1款和《物权法》第191条第2款的条文字面了解，并不能直接得出“未经典当权人赞同转让典当产业，该典当产业的转让协议无效”这一定论。
(2)从典当权的性质来看，典当权是不搬运产业占有的物权，其核心内容在于典当权人能够直接分配典当物的交换价值，而不在于获得或许约束典当物的运用价值。故在典当权建立之后，典当期间，典当人并不损失对物的占有、运用、收益和处置的权力。必定典当物搬运准则，有利于最大极限地发挥典当物的运用价值，完成物尽其用的作用。
(3)从最高人民法院的情绪来看，对确定典当权建立后典当产业转让合同有用这一情绪也是清晰的。惩办[2011]442号《全国民事审判作业会议纪要》第二条“关于房地产纠纷案件”规则：“物权法第191条第2款并非针对典当产业转让合同的效能性强制性规则，当事人仅以转让典当房地产未经典当权人赞同为由，恳求供认转让合同无效的，不该予以支撑。”
(4)司法实践中，也以确定合同有用为准则，以进一步显示诚笃信用准则的重要性。案如重庆索特盐化股份有限公司与重庆新万基房地产开发有限公司土地运用权转让合同纠纷案，载《最高人民法院公报》2009年第4期，等等。
3.在典当权未涂消的景象下，法院对本案应怎么处理?
本案中，如前述，尽管被告荆某与原告李某签定的“房子生意协议”有用，但由于案涉房子存在第三人宋某的典当权，如径行判定被告荆某实行处理案涉房子过户手续之责任，在实行阶段必定会发生妨碍，不只会形成现实上的实行不能，也不符合审执统筹的准则，故对本案的审理，笔者以为可按如下处理：
榜首，在查明案涉房子现已典当的状况下，奉告原告李某能够行使涤除权，并给原告李某合理的期限行使涤除权。
第二，若原告李某清晰表明不乐意行使涂除权，或在法院给定的期限内未能行使涤除权的，应尽量引导原告李某改变诉讼恳求：
(1)假如被告荆某在签定“房子生意协议”前后未曾奉告原告李某案涉房子现已设定典当，可引导原告李某根据《合同法》第54条，从“诈骗或严重误解”的视点建议吊销合同和违约补偿。这在一些地方法院的司法实践是有相应参阅根据的，如沪高法民[2000]44号《上海市高级人民法院关于民事案件审理的几点具体定见》第24条规则：“咱们以为，根据合同法第54条第2款之规则，房地产开发运营企业未将系争房地产已典当别人的状况奉告当事人而再行出售该房地产的，属诈骗行为，买受人有权恳求人民法院改变或许吊销房地发生意合同，买受人自知道或许应当知道吊销事由之日起一年内没有行使吊销权的，生意合同有用。”
也能够根据惩办[2011]442号《全国民事审判作业会议纪要》第二条“关于房地产纠纷案件”关于“受让人因典当挂号未涂消无法处理物权搬运挂号而恳求免除合同的，可予以支撑;受让人要求转让人承当相应民事责任的，应考虑当事人的差错程度等要素进行处理”之规则，引导原告李某根据《合同法》第94条第(四)项，从“当事人一方拖延实行债款导致合同意图不能完成”的视点建议免除合同和违约补偿。
鉴于合同吊销之诉与合同免除之诉是两个不同诉，故在实践改变时，由原告李某在法院释明的基础上自由选择。
(2)假如原告李某事前已知案涉房子存在典当的，则应引导原告李某根据《合同法》第94条第(四)项，从“当事人一方拖延实行债款导致合同意图不能完成”的视点建议免除合同和违约补偿。
第三，如经重复释明和奉告，原告李某既不乐意或许无法行使涤除权，也不乐意改变诉讼恳求的，法院则能够根据《物权法》第191条第2款，直接驳回原告李某的诉讼恳求。