《物权法》阐释的不动产物权法律规范

《物权法》依据不同物权的特色，将物权分为不动产和动产，而在第二章的第一部分对不动产的挂号进行了详细的法令规则。
一、不动产的规模
《物权法》没有对不动产进行详细的解说，但在详细规则中清晰了不动产主要是三大类，即房地产品权、土地物权、其他自然资源物权。这三大类不动产品权都涉及到所有权和使用权，所有权与使用权有时是同一的，有时是分隔的。如房子所有权和承租权、土地所有权和使用权、自然资源的所有权和挖掘权往往是分隔的。
二、不动产品权经依法挂号发作效能
《物权法》第九条规则“不动产品权的树立、改变、转让和消除，经依法挂号，发作效能;未经挂号，不发作效能，但法令还有规则的在外。依法归于国家所有的自然资源，所有权能够不挂号。”第十四条规则“不动产品权的树立、改变、转让和消除，依照法令规则应当挂号的，自记载于不动产挂号簿时发作效能。”
这两条规则非常重要，曩昔规则答应不挂号也能够承认的不动产品权，从本法施行后，只要一个准则，即“挂号收效，未挂号则无效，法令还有规则的在外。”这一规则不只适用房地产品权，也适用土地物权和国家赞同企业、团体经济组织和私家挖掘的矿藏品权等。《物权法》只规则了一种不动产品权能够不须挂号，即依法归于国家所有的自然资源物权。
但第十五条规则简单引起歧义：“当事人之间缔结有关树立、改变、转让和消除不动产品权的合同，除法令还有规则或许合同还有约好外，自合同成立时收效;未处理物权挂号的，不影响合同效能。”这一规则强调了合同两边对不动产品权的树立、改变、转让和消除，以签定合同为收效条件和收效时刻，并特别规则“未处理物权挂号不影响合同的效能。”从字面来看，这一规则与前面的“挂号收效”相规则抵触，但实践上二者并不抵触。由于这一条规则只承认物权树立、改变、转让和消除的合同有用，并未承认物权有用。也便是说，当事人能够依据两边的合同约好，要求对方实施有关物权合同约好的树立、改变、转让和消除等职责，而不能在合同有用期间行使不动产品权的权力。由于物权依法挂号是个根本性准则，“未挂号不动产品权则无效，法令还有规则在外。”
假设，甲买了乙的住所一处，两边签定了合同，并交付了房款，但没有向房产行政机关处理产权挂号。从《合同法》讲，两边的物权生意行为合法应该遭到法令的保护。但由于没有处理房产产权挂号，从物权法令规则来看，房产所有权人仍然是乙。甲并没有获得乙住所的物权，假设在此期间，乙方欠有丙的外债发作诉讼胶葛，丙依法恳求法院查封了乙的住所，则甲方对丙的恳求法院查封行为就没有对立权力。
又如，在甲乙两边房子生意成交今后，丁要求租借甲所买受的房产。依照常规应该由甲与丁签定租借合同，但《物权法》的规则，甲没有租借权力，即便甲与丁签定了租借合同也归于无效合同。
由此可见，《物权法》公布今后，不动产所有权权力的改变，依法挂号是十分重要的。
三、不动产品权的挂号机关
《物权法》对不动产品权挂号机关实施法定准则，即第十条“不动产挂号，由不动产所在地的挂号组织处理。国家对不动产实施共同挂号准则。共同挂号的规模、挂号组织和挂号方法，由法令、行政法规规则。”这一规则非常重要，即由“不动产所在地的挂号机关处理”。《物权法》之所以采纳这一规则，是充分考虑了不动产的专属地域性特色。对不同品种的不动产的挂号由哪一个行政机关主管，怎么挂号由“法令、行政法规规则。”由于国家别离立有《房地产法》、《土地法》、《矿藏资源法》等不同专门法令，国家树立的相应主管行政机关也别离拟定了详细的权属挂号法规，当地立法组织和政府也别离拟定了详细的行政法规，这些法令和行政法规对不动物权怎么挂号都有详细的程序性规则，所以《物权法》对不动产的物权挂号组织只能作出准则性规则，详细的不动产挂号机关由其他法令法规承认。
(一)不动产品权挂号机关的职责
第十二条规则的挂号组织应当实施的职责有：1、查验恳求人供给的权属证明和其他必要资料;2、就有关挂号事项问询恳求人;3、照实、及时挂号有关事项;4、法令、行政法规规则的其他职责。5、对不动产有关状况需求进一步证明的，挂号机关能够要求恳求人弥补资料，必要时能够实地检查。
挂号机关的这些职责能够概括为四项，即检查权属证明和资料;这一项职责的意图是承认不动产权属获得的合法性，清晰所有权人。通过问询查询挂号事项;这项职责主要是核实挂号事项，承认挂号的现实。必要时勘查现场;这项职责的重要性是对需求挂号的不动产进行实践核对，通过勘察、勘验等技术手段承认不动产权属内容。照实挂号有关事项的职责是将有必要挂号的内容以法定方式予以树立，凡行政挂号机关现已挂号的不动产内容，将作为该不动产依法树立的主要依据而长时间发挥作用。
(二)不动产品权挂号机关的阻止行为
依据第十三条和二十二条规则，挂号机关的阻止性挂号行为有：
1、挂号组织不得要求对不动产进行评价。现在我国对不动产评价采纳的是中介组织服务性评价。即不动产所有权人只要向挂号组织供给的评价成果是合法评价组织出具的，就应该作为挂号的依据进行挂号，而不能要求当事人进行二次评价。现在有一些房地产挂号机关强制挂号恳求人进行评价的做法是行政违法行为，应该予以阻止。
2、挂号组织不得以年检等名义进行重复挂号，由于行政挂号归于收费挂号事务，而有些当地的不动产行政挂号组织为了增加收入，经常以年检名义对不动产进行重复挂号。《物权法》公布之后，假如行政组织以年检为名进行的以收费为意图的重复挂号，将是行政违法行为，当事人有权通过行政诉讼吊销行政组织的违法重复挂号。
3、挂号组织不得超出挂号职责规模的其他行为是指国家行政主管机关拟定的不动产挂号的内容和规模及相应的程序，各类不动产行政挂号组织都有必要遵从相应的行政挂号法规。假如发作超出挂号职责规模的行为，便是无效行政行为，当事人能够通过行政复议或行政诉讼要求吊销。如某地的房产行政挂号组织在房产行政挂号中向当事人收取土地收益金，该行为明显超出了房产挂号的职责规模，当事人有权回绝该行为。假如行政挂号组织坚持这一做法，当事人有权恳求行政复议或行政诉讼，要求吊销该收费行为。
4、不动产挂号费按件收取，不得依照不动产的面积、体积或许价款的份额收取。这一项规则现在在许多当地并不能得到有用恪守。如有的房产生意行政挂号组织规则：对新建的房产进行生意挂号时按件收费，对旧房二次生意按面积收费，并强制收取评价费、并在检查生意时成心按评价价款份额收取生意检查费是不答应的，相关当事人和单位能够依据《物权法》的此项规则建议权力并要求行挂号机关吊销行政规则并予以退费。
(三)不动产品权挂号机关的其他职责
1、第十六条规则，挂号机关应当树立不动产品权挂号簿，并依法处理挂号簿。这一规则的含义便是要树立健全不动产品权的挂号档案，作为不动产依法挂号的主要依据。
2、第十八条规则：权力人、好坏关系人恳求查询、仿制挂号资料，挂号组织应当供给。为当事人供给所查询的挂号资料信息，是行政挂号组织有必要实施的服务性职责，即有必要尊重不动产当事人对产权的知情权。不动产产权挂号材猜中包含了实践丈量的重要数据，所以依据国家丈量处理法规和档案处理法规的规则，使用丈量效果应该交纳查询费。所以当事人向不动产行政挂号组织查询、仿制挂号资料时，应该向不动产档案处理部分交纳相应的查询和仿制费，收费部分应该出具物价收费答应证明。
3、第十九条规则：权力人、好坏关系人以为不动产挂号簿记载的事项过错的并得以证明的，有权恳求更正挂号。挂号组织应当予以更正。更正过错挂号内容是行政挂号组织有必要实施的职责，一起也是当事人的权力。不动产挂号内容假如发作过错将导致物权人的权力不能完成或不能彻底完成，所以更正过错挂号事项，也是正确处理不动产、充分发挥不动物效的重要行政职责。假如行政挂号机关回绝当事人的更正恳求，当事人有权恳求行政复议和行政诉讼，要求行政挂号组织予以更正。
4、依据第二十一条规则：因挂号过错，给他人形成危害的，挂号组织应承当补偿职责。挂号组织补偿后，能够向形成挂号过错的人追偿。组织对过错挂号给不动产权力人或人形成丢失应该承当补偿职责，是一项行政职责。假如行政组织不赞同补偿，当事人能够通过行政诉讼建议权力。行政组织承当补偿职责后能够向形成过错挂号的当事人追偿，这种追偿能够是与不动产挂号有关的当事人和挂号机关的工作人员。
四、不动产品权权属证明
1、不动产挂号簿。第十六条规则：不动产挂号簿是物权归属和内容的依据，由挂号组织处理。依据这一条规则，不动产品权档案应该归于永久性档案，并由物权挂号机关处理。对不动产进行挂号处理的一般做法是一产一簿式处理方式。
2、不动产权属证书。第十七条规则：权属证书是权力人享有该不动产品权的证明。权属证书记载的事项，应当与挂号簿共同;记载不共同的，除有依据证明挂号簿确有过错外，以不动产挂号簿为准。这一条规则非常重要，即不动产挂号簿挂号事项效能高于不动产权属证书，假如权力人因权属证书记载的事项与挂号簿记载不共同而提起行政诉讼，权力人假如没有确凿的依据，其诉讼成果只能以不动产挂号簿为准。
五、不动产品权当事人的权力职责
1.恳求挂号人，即向挂号组织恳求挂号不动产品权的当事人。第十一条规则：当事人恳求挂号，应当依据不同挂号事项供给权属证明和不动产界址、面积等必要资料。恳求挂号的不动产权属证书有必要是依法领获得，不动产界址四至边界有必要清楚，面积有必要精确。
依据这一条规则，假如是恳求人供给的上述资料记载的数据不精确，一旦发作争议，将由恳求人承当职责，行政挂号组织不对该挂号事项承当职责。
2、权力人、好坏关系人。第十八条规则权力人、好坏关系人能够恳求查询、仿制挂号资料，挂号组织应当供给。
权力人是依法享有物权所有权的人;好坏关系人是与物权权力具有好坏关系的人。权力人、好坏关系人能够是物权的实践所有人、名义所有人、共有人、抵押权人、占有人等等。
假如行政挂号组织没有正当理由回绝权力人、好坏关系人的查询、仿制，权力人、好坏关系人能够通过行政复议或行政诉讼保护自己的恳求查询和恳求仿制挂号资料的权力。
3、贰言权。权力人、好坏关系人能够依据第十九条规则，在以为不动产挂号簿记载事项过错时，恳求更正挂号。不动产挂号簿记载的权力人书面赞同更正或许有依据证明挂号确有过错的，挂号组织应当予以更正。权力人不赞同更正的，好坏关系人能够恳求贰言挂号。挂号组织予以贰言挂号的，恳求人在贰言挂号之日起十五日内不申述，贰言挂号失效。贰言挂号不妥，形成权力人危害的，权力人能够向恳求人恳求危害补偿。
权力人、好坏关系人建议贰言权时，假如行政挂号组织回绝，能够通过行政复议和行政诉讼保护自己的贰言权。
4、预告挂号权。第二十条规则：当事人签定生意房子或许其他不动产品权的协议，为保证将来完成物权，依照约好能够向挂号组织恳求预告挂号。
“预告挂号后，未经预告挂号的权力人赞同，处置该不动产的，不发作物权效能。”也便是说，物权通过预告挂号后，原权力人不行随意或单方面处置预告挂号的物权，只要通过预告挂号权力人赞同后的处置才能够收效。
经“预告挂号后，债务消除或许自能够进行不动产挂号之日起三个月内未恳求挂号的，预告挂号失效。”这个规则对经预告挂号的后的物权保护期限是三个月。假如预告挂号期满，预告挂号人没有向挂号机关处理挂号，预告挂号内容则不发作立法令效能，假如呈现产权改变状况，预告挂号权力人则失掉对立权。
预告挂号权是行政挂号组织有必要为恳求人供给的一种行政预挂号服务，假如行政组织没有正当理由回绝当事人的恳求，当事人能够行政复议和行政诉讼保护自己的预告挂号权。
5、恳求补偿权。第二十一条规则：当事人供给虚伪资料恳求挂号，给他人形成危害的，应当承当补偿职责。权力人的恳求补偿权只能向形成危害的当事人建议，假如是行政机关导致的危害补偿，也能够向行政机关建议。