土地增值税上调对开发商的影响

土地增值税预征率上调一个百分点，在广东的开发商们看来，其方针信号含义远大于其实践效果。
日前，广州地税局发布的《关于调整我市土地增值税预征率的布告》中对广州市土地增值税预征率作出调整，其间一般类住所的预征率从1%上调至2%。
此次预征率调整是为了履行国家税务总局本年5月发布的《关于加强土地增值税征管作业的告诉》(以下简称《告诉》)中，“除保证性住所外，东部区域省份预征率不得低于2%，中部和东北部区域省份不得低于1.5%、西部区域省份不得低于1%”的调整要求。
国税局《告诉》发布后，山东、浙江、江苏、福建等省内部分城市已于6月上调了各自的土地增值税预征率。而广东省广州、深圳等五市也于8月下旬开端了预征率上调作业。到现在，上海市还未有动作。
“咱们更乐意将其理解为政府冲击房地产商场的一种方针信号。”华夏地产项目部总经理黄韬对本报记者表明，“土地增值税本来的预征规划就不算大，此次上调1个百分点，关于房地产商场的实践影响有限。”
而中山国城地产总经理曾文雄则毫不讳言，土地增值税率上调有或许直接推高房价已简直成为当地开发商的一致，“土地增值税预征率上调添加了敞开商的本钱，未来本钱的添加一定会反映在房价中”。
本次土地增值税预征率上调中，深圳、东莞、中山、广州、珠海各市先后上调一般类住所的预征率0.5到1个百分点，统一到2%。
“广东区域土地增值税预征率的上调并未超出我们的预期。”黄韬对本报记者表明，“方针的意图一方面是赶紧房地产商场调控，收紧开发商现金流;二是加速敞开商对搁置项意图开发，添加商场供应。”
“新政对开发商的现金流影响取决于公司规划。”我国房地产学会副会长陈国强对本报记者表明，“一般来说大型公司受影响程度比较大，大型开发商手中项目较多，调高预征率将拉高公司的规划化本钱，但全体来说影响不会很大。”
曾文雄也表明，现在广东二三线城市如中山等地融资途径相对比较丰富，在银行等渠道的融资本钱上升状况下，开发商仍有其他多种挑选。
而关于调高土地增值税预征率在促进搁置项意图开发方面的效果，曾文雄则不甚达观，他表明，“当下当地土地项目增长速度远大于土地增值税的增幅，现在能拿下项意图也多是有资金有布景的开发商，项目开发的进展根本不会遭到预征率上调的影响。”
陈国强表明，土地增值税的预征率即便再调高几个百分点影响也有限：“真实对开发商丧命的是土地增值税的清算。”
依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，现在土地增值税实施四级超量累进税率制，其税率取决于增值额和扣除项目金额的相对份额，从低到高分为30%、40%、50%，最高可到达增值额的60%。
“现在土地增值税的最大问题仍是在清算环节。”陈国强说。2006年国家税务总局发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算办理有关问题的告诉》中规则了七种有必要以及能够要求进行土地增值税清算的状况，包含开发商全体转让项目，直接转让土地使用权，项目出售率已达85%，项目三年未出售结束等等。
据了解，部分开发商为了逃避土地增值税清算，存在成心操控项目出售率不超越85%等现象。但据陈国强介绍，即便已满意清算条件的项目，其土地增值税清算大部分也都没有得到履行。“主要是履行难度太大，一方面旧账太多难以清算，另一方面土地增值税清算关于相关作业人员的要求也较高，现在当地政府展开这方面作业的条件还不老练。”