农村房屋买卖纠纷合同效力认定问题的调查分析

乡村、农人、农业问题是触及我国经济全面稳定发展的重大问题，维护农人的合法权益，既是各级政府机关的重要工作，也是司法机关的神圣职责。农人利益体现为方方面面，其间一个重要的方面是农人产业权利的维护。而在许多产业类型中，房子是农人的安居乐业之本。可是，我国法令现在关于乡村房子的标准尚比较凌乱，尤其是触及乡村房子生意合同效能的标准政出多门，导致在司法实践中关于这一法令问题了解各异，判定千差万别。笔者经过对2003年北京市某基层人民法院审理的触及乡村房子生意合同效能的案子的查询，企图阐明乡村房子生意合同案子的审理现状以及笔者关于法令适用的一些观念。
根本问题
2003年，该院共审结触及乡村房子生意合同效能的案子16件，其间：判定11件，调停4件，撤诉1件。判定的11件案子中，有4件判定房子生意合同有用，7件判定房子生意合同无效。上述案子共触及三种情况下房子生意合同的效能问题：一是无权处置房子的人签定的房子生意合同;二是房子没有处理过户挂号;三是乡村房子出卖给市民的房子生意合同。针对以上问题，不同的法官就同一现实做出的判定却截然不同：
 1、无权处置房子的人签定的生意合同。一年内，该院共审结触及无权处置房子的人签定的生意合同案子2件，其间判定1件，调停1件。对这一问题的知道根本不存在差异。两案均以为无权处置人签定的房子生意合同，房子所有权人不予追认的，房子生意合同无效，两边当事人返还房子和价款。
2、房子没有处理过户挂号是否影响房子生意合同的效能。关于这一问题，判定中存在两种观念：一种观念是房子生意应以改变挂号过户为收效要件，房子没有处理过户挂号，房子生意合同无效。其法令依据是土地管理法第12条的规则：“……依法转让地上建筑物、构筑物等附着物等致土地使用权搬运的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政管理部门提出土地改变挂号请求，由原土地挂号机关依法进行土地所有权使用权改变挂号。土地所有权使用权改变自改变挂号之日起收效。”和《中华人民共和国土地管理法施行法令》第6条的规则：“……依法转让地上建筑物、构筑物等附着物等致土地使用权搬运的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政管理部门提出土地改变挂号请求，由原土地挂号机关依法进行土地所有权使用权改变挂号。土地所有权使用权改变自改变挂号之日起收效。”另一种观念以为，房子是否过户不影响房子生意合同的效能，理由是：依法建立的合同，自建立时收效。自愿缔结生意房子协议，协议的有关内容不违背法令、行政法规的强制性规则，故该合同有用。手续的处理与否不影响生意房子协议的效能。
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