以租代征的定义、发展现状、案例及法律分析
来源：听讼网整理 2018-08-01 00:18
一、以租代征的界说
“以租代征”是指私行将农用地转为建造用地。所谓“以租代征”，即经过租借农人团体土地进行非农业建造，私行扩展建造用地规划。其实质是躲避法定的农用地转用和土地征收批阅，在规划方案之外扩展建造用地规划，一起逃避了交纳有关税费、实施犁地占补平衡法界说务。
以租代征违规用地的热潮不曾减退，自1999年1月1日新《土地管理法》施行以来，就在不少当地开端繁殖，后来在整理整理土地市场秩序的过程中又进一步延伸晋级。政府违规建造的动机在于加速“开展”速度和城市化进程，近年来触及征收拆迁的很多行政违规行为，就生动地刻画出一些官员求开展的急迫心思和对政绩的片面知道。当违规征地成为众矢之的、中心千叮万嘱严厉标准之后，一些当地开端谋求新的圈当地式，由当地政府和村委会签定租地协议的所谓“行政租地”现象应运而生。企业租地则意在赢利，不少违规用地的企业还置国家产业政策于不管，公开上马一些因过度出资而被明令束缚的项目。
三、以租代征的事例
1、湖南省长沙市雨花区黎托乡违法用地案
2006年4月，长沙市疆土资源局在查看中发现，雨花区黎托乡存在很多违法用地，共76宗，触及土地409.73亩，其间基本农田354.8亩，一般犁地47.1亩。违法占地修建合计14.4万平方米。湖南省疆土资源厅提出以下处理意见：依法撤除不合法占地修建，复耕土地;将5名责任人员移交司法机关处理。湖南省纪委、监察厅对有关责任人提出了相应的党纪政纪处理意见。
2、天津市西青区王稳庄镇所属村组不合法租借土地案
2004年3月至2006年11月，王稳庄镇所属8个行政村未经赞同，不合法租借团体土地给30家企业用于非农建造。不合法租借土地合计904.5亩，其间犁地344.2亩;30家企业中，已有22家占地建造并已竣工。
天津市疆土资源和房子管理局提出以下处理意见：没收8个村委会不合法租借土地所得，并处以违法所得5%的罚款。对已不合法占地建造并已竣工的22家企业，责令其间违背土地运用总体规划占地的10家企业期限撤除新建修建物和其他设备，康复土地原状;没收其他12家企业在不合法占用土地上新建的修建物和其他设备。天津市纪委、监察局对有关责任人提出了相应的党纪政纪处理意见。
四、法令剖析
我疆土地管理法规则，国家实施土地用处管理制度。国家编制土地运用总体规划，规则土地用处，严厉束缚农用地转为建造用地，操控建造用地总量。现在，只要省级以上政府才有征地和农用地转用的批阅权，其间征收触及基本农田或基本农田以外的犁地逾越35公顷的，及其他土地逾越70公顷的，都有必要由国务院赞同。
正是为了脱节这些束缚，一些当地政府玩起了“以租代征”的花招，妄图经过一纸租约瞒天过海，使市、县乃至城镇一级政府在实际上具有“征地权”。而农人与当地政府在这一问题上利益的高度一致，加上一些用地单位也期望经过“以租代征”愈加方便地占用土地，使得“以租代征”的风潮愈演愈烈，在必定程度大将土地用处管理制度“架空”。
形成这种现象的首要经济原因有：
(一)因为“以租代征”能够打破建造用地目标的束缚，有条件推广“造城运动”，变相建立和扩展开发区，革除当地经济开展的土地瓶颈限制，“以租代征”也就成为一些当地应对疆土资源管理高压态势的权宜之计。尽管这些官员理解“以租代征”是一种显着的违法用地行为，但仍是对这种行为默许、怂恿，乃至是直接参与。而在一些当地，“以租代征”是在政府直接参与主导下完结的，即“以租代征”不是发作在企业与农人之间，而是发作在当地政府与农人之间。原因首要有二：一是政府是当地园区建造的主体，出于下降土地获得本钱考虑，政府采纳了“以租代征”;二是农人出于危险考虑，不愿意与用地企业签定“以租代征”的“租借合同”，而要求政府代企业出头签定，政府出于对GDP、税收等考虑，也就赞同了。
(二)租地的企业则以为，“以租代征”能够躲避土地批阅杂乱的程序，加速项目发展的速度，一起能够绕过法定的土地税费，如犁地开垦费、犁地占用税、土地管理费等，更能够革除占用犁地而有必要实施的占补平衡责任，下降土地费用门槛。
(三)对农人团体来讲，“以租代征”比起土地一次性被征收来说，既不失地，又不必种田，每年还能领国家的粮食直补”，能够得到长时间安稳的租金报答，可谓源源不断，更能处理后顾之虑。假如征地办厂，即便一亩给上几万元补偿，不到10年就用完了。不管出于何种经济原因，这种政府主导下的“以租代征”的用当地式，其实质是这届政府“吃”了下届政府的短期行为。土地是这届用的，“租借费”却是下届付的。政绩是这届发明的，价值却是下届承当的。所以这也是“以租代征”之所以会在一些当地成为用地潜规则的一大原因。
五、以租代征的相关法令规则
《中华人民共和疆土地管理法》第三条：“非常爱惜、合理运用土地和实在维护犁地是我国的基本国策。各级人民政府应当采纳办法，全面规划，严厉管理，维护、开发土地资源，阻止不合法占用土地的行为。”
第六十三条：“农人团体所有的土地的运用权不得出让、转让或许租借借于非农业建造;可是，契合土地运用总体规划并依法获得建造用地的企业，因破产、吞并等景象致使土地运用权依法发作搬运的在外。”
第七十三条：“生意或许以其他方式不合法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得;对违背土地运用总体规划私行将农用地改为建造用地的，期限撤除在不合法转让的土地上新建的修建物和其他设备，康复土地原状，对契合土地运用总体规划的，没收在不合法转让的土地上新建的修建物和其他设备;能够并处罚款;对直接担任的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。”
第七十八条：“无权赞同征收、运用土地的单位或许个人不合法赞同占用土地的，逾越赞同权限不合法赞同占用土地的，不依照土地运用总体规划确认的用处赞同用地的，或许违背法令规则的程序赞同占用、征收土地的，其赞同文件无效，对不合法赞同征收、运用土地的直接担任的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。不合法赞同、运用的土地应当回收，有关当事人拒不偿还的，以不合法占用土地论处。”
第八十一条：“私行将农人团体所有的土地的运用权出让、转让或许租借借于非农业建造的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令期限改正，没收违法所得，并处罚款。”
“以租代征”是指私行将农用地转为建造用地。所谓“以租代征”，即经过租借农人团体土地进行非农业建造，私行扩展建造用地规划。其实质是躲避法定的农用地转用和土地征收批阅，在规划方案之外扩展建造用地规划，一起逃避了交纳有关税费、实施犁地占补平衡法界说务。
以租代征违规用地的热潮不曾减退，自1999年1月1日新《土地管理法》施行以来，就在不少当地开端繁殖，后来在整理整理土地市场秩序的过程中又进一步延伸晋级。政府违规建造的动机在于加速“开展”速度和城市化进程，近年来触及征收拆迁的很多行政违规行为，就生动地刻画出一些官员求开展的急迫心思和对政绩的片面知道。当违规征地成为众矢之的、中心千叮万嘱严厉标准之后，一些当地开端谋求新的圈当地式，由当地政府和村委会签定租地协议的所谓“行政租地”现象应运而生。企业租地则意在赢利，不少违规用地的企业还置国家产业政策于不管，公开上马一些因过度出资而被明令束缚的项目。
三、以租代征的事例
1、湖南省长沙市雨花区黎托乡违法用地案
2006年4月，长沙市疆土资源局在查看中发现，雨花区黎托乡存在很多违法用地，共76宗，触及土地409.73亩，其间基本农田354.8亩，一般犁地47.1亩。违法占地修建合计14.4万平方米。湖南省疆土资源厅提出以下处理意见：依法撤除不合法占地修建，复耕土地;将5名责任人员移交司法机关处理。湖南省纪委、监察厅对有关责任人提出了相应的党纪政纪处理意见。
2、天津市西青区王稳庄镇所属村组不合法租借土地案
2004年3月至2006年11月，王稳庄镇所属8个行政村未经赞同，不合法租借团体土地给30家企业用于非农建造。不合法租借土地合计904.5亩，其间犁地344.2亩;30家企业中，已有22家占地建造并已竣工。
天津市疆土资源和房子管理局提出以下处理意见：没收8个村委会不合法租借土地所得，并处以违法所得5%的罚款。对已不合法占地建造并已竣工的22家企业，责令其间违背土地运用总体规划占地的10家企业期限撤除新建修建物和其他设备，康复土地原状;没收其他12家企业在不合法占用土地上新建的修建物和其他设备。天津市纪委、监察局对有关责任人提出了相应的党纪政纪处理意见。
四、法令剖析
我疆土地管理法规则，国家实施土地用处管理制度。国家编制土地运用总体规划，规则土地用处，严厉束缚农用地转为建造用地，操控建造用地总量。现在，只要省级以上政府才有征地和农用地转用的批阅权，其间征收触及基本农田或基本农田以外的犁地逾越35公顷的，及其他土地逾越70公顷的，都有必要由国务院赞同。
正是为了脱节这些束缚，一些当地政府玩起了“以租代征”的花招，妄图经过一纸租约瞒天过海，使市、县乃至城镇一级政府在实际上具有“征地权”。而农人与当地政府在这一问题上利益的高度一致，加上一些用地单位也期望经过“以租代征”愈加方便地占用土地，使得“以租代征”的风潮愈演愈烈，在必定程度大将土地用处管理制度“架空”。
形成这种现象的首要经济原因有：
(一)因为“以租代征”能够打破建造用地目标的束缚，有条件推广“造城运动”，变相建立和扩展开发区，革除当地经济开展的土地瓶颈限制，“以租代征”也就成为一些当地应对疆土资源管理高压态势的权宜之计。尽管这些官员理解“以租代征”是一种显着的违法用地行为，但仍是对这种行为默许、怂恿，乃至是直接参与。而在一些当地，“以租代征”是在政府直接参与主导下完结的，即“以租代征”不是发作在企业与农人之间，而是发作在当地政府与农人之间。原因首要有二：一是政府是当地园区建造的主体，出于下降土地获得本钱考虑，政府采纳了“以租代征”;二是农人出于危险考虑，不愿意与用地企业签定“以租代征”的“租借合同”，而要求政府代企业出头签定，政府出于对GDP、税收等考虑，也就赞同了。
(二)租地的企业则以为，“以租代征”能够躲避土地批阅杂乱的程序，加速项目发展的速度，一起能够绕过法定的土地税费，如犁地开垦费、犁地占用税、土地管理费等，更能够革除占用犁地而有必要实施的占补平衡责任，下降土地费用门槛。
(三)对农人团体来讲，“以租代征”比起土地一次性被征收来说，既不失地，又不必种田，每年还能领国家的粮食直补”，能够得到长时间安稳的租金报答，可谓源源不断，更能处理后顾之虑。假如征地办厂，即便一亩给上几万元补偿，不到10年就用完了。不管出于何种经济原因，这种政府主导下的“以租代征”的用当地式，其实质是这届政府“吃”了下届政府的短期行为。土地是这届用的，“租借费”却是下届付的。政绩是这届发明的，价值却是下届承当的。所以这也是“以租代征”之所以会在一些当地成为用地潜规则的一大原因。
五、以租代征的相关法令规则
《中华人民共和疆土地管理法》第三条：“非常爱惜、合理运用土地和实在维护犁地是我国的基本国策。各级人民政府应当采纳办法，全面规划，严厉管理，维护、开发土地资源，阻止不合法占用土地的行为。”
第六十三条：“农人团体所有的土地的运用权不得出让、转让或许租借借于非农业建造;可是，契合土地运用总体规划并依法获得建造用地的企业，因破产、吞并等景象致使土地运用权依法发作搬运的在外。”
第七十三条：“生意或许以其他方式不合法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得;对违背土地运用总体规划私行将农用地改为建造用地的，期限撤除在不合法转让的土地上新建的修建物和其他设备，康复土地原状，对契合土地运用总体规划的，没收在不合法转让的土地上新建的修建物和其他设备;能够并处罚款;对直接担任的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。”
第七十八条：“无权赞同征收、运用土地的单位或许个人不合法赞同占用土地的，逾越赞同权限不合法赞同占用土地的，不依照土地运用总体规划确认的用处赞同用地的，或许违背法令规则的程序赞同占用、征收土地的，其赞同文件无效，对不合法赞同征收、运用土地的直接担任的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。不合法赞同、运用的土地应当回收，有关当事人拒不偿还的，以不合法占用土地论处。”
第八十一条：“私行将农人团体所有的土地的运用权出让、转让或许租借借于非农业建造的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令期限改正，没收违法所得，并处罚款。”