房地产企业开办费的定义与开支范围是什么

在我国关于开办费的管帐与税务处理，一向不很标准、也不完善。开办费的界说至今没有威望解说，而筹建期间的说法更是形形色色。管帐制度、管帐原则对开办费的管帐处理也只是停留在帐务处理层面;关于触及开办费的筹建期间，国家税务总局也曾多次发文明晰，但也是前后矛盾，让人莫衷一是。本文拟依据新管帐原则系统、新所得税法及施行法令，结合房地产开发企业的实践状况，对开办费的管帐核算与税务处理进行如下讨论。
一、 开办费的界说与开支规模
(一)开办费的界说
开办费是指企业在筹建期间实践发作的费用，包含筹办人员的员工薪酬、办公费、训练费、差旅费、印刷费、注册挂号费以及不计入固定财物价值的告贷费用等。
至于什么是筹建期间，有以下两种不同的观念具有必定的代表性。
其一，筹建期间是指从企业被同意筹建之日起至开端出产、运营(包含试出产、试营业之日)的期间。依据是：《外商出资企业外国企业所得税法施行细则》第四十九条。
其二，筹建期间是指从企业被同意筹建之日起至开业之日，即企业获得营业执照上标明的建立日期。依据是： 2003年11月18日国家税务总局《关于新办企业所得税优惠履行口径的批复》(“国税函[2003]1239号”)的相关规则。
笔者愈加附和关于“筹建期间”的第二种观念。这是因为：
(1)第一种观念，关于不同的职业、不同的企业均有不同的解说，很难有一个共同的标准，无法精确界定筹建期间，为正确进行财税处理设置了妨碍。
(2)第二种观念，很明晰地界定了筹建期间，即从企业被同意筹建之日起至获得营业执照上标明的建立日期停止。适用于各类企业，一起也没有任何歧义。
(二)开办费的开支规模
依据相关规则，笔者将开办费的开支规模进行了概括，一般说来分为答应计入开办费的开销和不能计入开办费的开销。
一)答应计入开办费的开销
1、筹建人员开支的费用
(1)筹建人员的员工薪酬：详细包含筹办人员的薪酬薪水、福利费、以及应交纳的各种社会保险、住宅公积金等。
(2)差旅费：包含市内交通费和外埠差旅费。
(3)董事会费和联合委员会费 .
2、企业挂号、公证的费用：首要包含企业的工商挂号费、验资费、评估费、税务挂号费、公证费等。
3、筹集本钱的费用：首要是指筹资付出的手续费以及不计入固定财物和无形财物的汇兑损益和利息等。
4、人员训练费：首要有以下二种状况
(1)引进设备和技能需求消化吸收，遴派一些员工在筹建期间外出进修学习的费用。
(2)延聘专家进行技能指导和训练的劳务费及相关费用。
5、企业财物的摊销、作废和毁损。
6、其他费用
(1)筹建期间发作的办公费、广告费、事务招待费等。
(2)印花税、车船税等。
(3)经出资人承认由企业担负的进行可行性研究所发作的费用 .
(4)其他与筹建有关的费用，例如资讯查询费、诉讼费、文件印刷费、通讯费以及庆典礼品费等开销。
二)不能计入开办费的开销
1、获得各项财物所发作的费用。包含购建固定财物和无形财物所付出的运输费、安装费、保险费和购建时发作的员工薪酬。
2、规则应由出资各方担负的费用。如出资各方为筹建企业进行了查询、洽谈发作的差旅费、咨询费、招待费等开销。
3、为训练员工而购建的固定财物、无形财物等开销。
4、出资方因投入本钱自行筹集金钱所付出的利息，不计入开办费，应由出资方自行担负。
5、以外币现金存入银行而付出的手续费，该费用应由出资者担负。
二、房地产开发企业开办费的财税处理现状
筹建房地产开发企业期间所发作的各项费用应该是开办费。怎么界定房地产企业的筹建期间，正确核算其开办费，关于房地产开发企业开办费的税务处理显得至关重要。
在实践工作中，对新建立房地产开发企业开办费的管帐与税务处理的现在存在两种不同的处理方式：
1、将房地产开发企业在筹建过程中(筹建期间指同意筹建之日起至企业获得营业执照上标明的建立日期停止)所发作的费用，一方面依照《企业管帐制度》规则计入“长时间待摊费用――开办费”核算，并在公司筹建期完毕后将筹建期间的开办费全额直接转入其时损益。另一方面依据《企业所得税暂行法令施行细则》规则，开办费不得直接在税前扣除，而是在不少于5年的期限内摊销。
2、将房地产开发企业从筹建开端至获得第一笔商品房销售收入停止的相关费用(含管理费用、财务费用、销售费用)，在管帐核算上悉数计入“长时间待摊费用――开办费”科目核算，而税务处理则是从获得商品房销售收入后在不少于5年的期限内摊销其开办费。
笔者以为，第一种处理方式不只契合《企业管帐制度》规则，并且与其时税收规则(《企业所得税暂行法令施行细则》)共同。而第二种处理方式则存在以下坏处：
(1)对开办费的管帐处理既不契合职业管帐制度的规则，也与《企业管帐制度》相悖。把开办费与期间费用的管帐处理相提并论，影响了管帐信息发表的精确性。
(2)对开办费的税务处理与《企业所得税暂行法令施行细则》的规则并不共同，扩展了开办费的摊销额。
(3)影响了房地产开发企业的税收利益。在开发过程中未获得商品房销售收入曾经，把本应该计入当期损益的期间费用计入了“长时间待摊费用”，减少了企业的亏本金额，从而构成房地产企业预先多交了部分企业所得税，加重了房地产企业的资金紧张，增加了利息担负，严重影响了房地产开发企业的税收利益。
三、 新原则下开办费的管帐处理
从2007年1月1日开端，新管帐原则系统(以下简称新原则)在我国的上市公司履行，许多企业(证券公司、保险公司、中心国营企业、深圳市的企业等)也履行了新原则。新原则对开办费的管帐处理相关于职业管帐制度、企业管帐制度而言，发作了必定的改变。
从《企业管帐原则――使用攻略》附录――“管帐科目与首要帐务处理”(“财会〔2006〕18号”)中关于“管理费用”管帐科目的核算内容与首要帐务处理能够看出，开办费的管帐处理有以下特色：
1、改变了曩昔将开办费作为财物处理的作法。开办费不再是“长时间待摊费用”或“递延财物”，而是直接将费用化。
2、新的财物负债表没有反映“开办费”的项目，也就是说不再发表开办费信息。
3、明晰规则，开办费在“管理费用”管帐科目核算。
4、共同了开办费的核算规模，即开办费包含筹办人员员工薪酬、办公费、训练费、差旅费、印刷费、注册挂号费以及不计入固定财物本钱的告贷费用等。
5、标准了开办费的帐务处理程序，即开办费首先在“管理费用”科目核算，然后计入当期损益，不再依照摊销处理。
施行新原则后，新建立的房地产开发企业应该严厉依照新原则的规则进行开办费的帐务处理。这样不只简化了管帐核算，更精确反映了管帐信息。对筹建期间的界定，房地产企业应该以从被同意筹建之日起至获得营业执照上标明的建立日期停止较为稳当。
四、 新税法下开办费的税务处理
《中华人民共和国企业所得税法》及其《施行法令》(以下简称新税法)从2008年1月1日开端在我国施行。新税法不只共同了内外资均适用的所得税法、降低了所得税税率，并且在财物处理、税前扣除等与管帐核算密切相关的诸多方面有了严重改变与打破。
原《企业所得税暂行法令施行细则》第三十四条规则，企业在筹建期发作的开办费，应当从开端出产、运营月份的次月起，在不短于5年的期限内分期扣除。
而新税法彻底没有关于开办费税前扣除的表述，是否标明对开办费没有税前扣除约束?
《企业所得税法》第十三条规则： 在核算应交税所得额时，企业发作的下列开销作为长时间待摊费用，依照规则摊销的(《企业所得税法施行法令》第七十条明晰规则，摊销期限不少于三年)，准予扣除：
(一)已足额提取折旧的固定财物的改建开销;
(二)租入固定财物的改建开销;
(三)固定财物的大修理开销;
(四)其他应当作为长时间待摊费用的开销。
从上述能够看出，在“长时间待摊费用”中并没有包含开办费。
而《企业所得税法施行法令》第六十八条是对《企业所得税法》第十三条的解说与阐明的，从中也没有看出关于开办费税前扣除的任何表述。由此可见，新税法对开办费的税前扣除没有约束了。
2008年4月25日国家税务总局在其网站上，威望答复了网友提出的新所得税法施行过程中的相关问题。所得税司副司长缪慧频在答复网友关于“开办费税前扣除”问题时，这样答复：“新税法不再将开办费列举为长时间摊费用，与管帐原则及管帐制度的处理共同，即企业能够从出产运营当期一次性扣除。”
新建立的房地产开发企业，关于开办费的税务处理应该依照新税法精力，即计入当期损益，并不再作交税调整。至于将未获得商品房销售收入曾经发作的费用(管理费用、销售费用、财务费用)，计入“长时间待摊费用”分五年税前扣除的作法，从2008年1月1日开端有必要摒弃，以保证房地产企业的正当权益。
综上所述，新原则下开办费是在“管理费用”科目核算，且直接计入当期损益的;而新税法下关于开办费的税务处理与新管帐原则共同，即企业当期一次性税前扣除开办费。因而，在“开办费”的管帐处理与税务处理不再别离，二者协调共同了。今后在开办费方面不存在管帐与税务的差异，当然更不存在交税调整了。