房地产公司应缴未缴税款的税务稽查案件解析

案子导读：
该涉案企业A在竣工年度未依照国税发〔2009〕31号文的规则进行企业所得税竣工清算，查看组以此为突破口，深化调查，详尽核算，终究该企业共补缴税款约八千万元，此案子为稽察一局建立以来运用31号文查补税款最大的案子。此案子的查处为我局房地产企业企业所得税的查看供给了很好的经历范本。
一、案子根本状况
某房地产A公司自2001年建立，开发坐落某区的商品房住所项目。该公司开发的楼盘2004年开端出售，可售物业类型包含住所和商业。因项目于2001年开工，其时没有关于本钱目标在企业开工前进行存案的规则，该企业在开工前未做相关存案。公司2001年建立建账，2004年开端获得出售收入。截止2012年末，项目出售90%以上。
2013年4月17日查看组进驻。该公司2004年获得出售收入，根本按工程标段的完结时刻来做工程竣工检验存案，竣工存案的时刻从2005年5月到2012年4月。2010年公司依照《国家税务总局关于房地产开发事务征收企业所得税问题的告诉》(国税发〔2006〕31号)和《房地产开发运营事务企业所得税处理方法》(国税发〔2009〕31号)的规则对其2004年至2008年企业所得税进行了实践毛利额与估计毛利额的调整，但未对2009年之后的企业所得税进行实践毛利额与估计毛利额的调整。
二、查看进程及发现问题
(一)查看预案
查看组在了解企业根本状况及交税状况的基础上，经过实地勘查、讨取相关资料及向财务人员问询等方法逐渐深化查看。经过实地勘测发现，该公司建立时刻较早，业主已入住多年，契合竣工条件，将企业所得税是否作实践毛利额与估计毛利额调整作为查看要点。查看组拟定相关预案，包含登陆住建委网站对项目竣工存案状况进行查询，编写问询交税人事项清单，运用归纳查询体系查询企业各年交税尤其是企业所得税交税状况。
(二)查看方法及发现问题
查看组充沛运用《房地产开发运营事务企业所得税处理方法》(国税发〔2009〕31号)的相关条文对企业的交税行为是否违背税法相关规则进行细心鉴别，承认企业存在契合竣工条件但未调整企业所得税实践毛利额与估计毛利额的税收违法行为。
该公司开发的小区项目于2009年-2012年各年均有部分工程标段的竣工存案，该公司在2009年-2012年企业所得税汇算清缴时未依照国税发〔2009〕31文件的规则，结算计税本钱并核算此前出售收入的实践毛利额，一起将其实践毛利额与其对应的估计毛利额之间的差额计入当年度应交税所得额。2009年-2012年少缴企业所得税6600多万元。
三、违法现实及处理结果
(一)违法现实及核算方法
经过查看，该企业未按规则调整企业所得税实践毛利额与估计毛利额的税收违法现实清晰，查看组以局内开发的《房地产查看草稿》中的《竣工产品状况表》为东西，仔细剖析并承认账簿、出售台账等资猜中数据的真实性、可用性，经过《竣工产品状况表》填列，不光整理出了数据之间的勾稽联系，一起核算出终究的实践毛利额与估计毛利额的差额。
(二)处理结果及依据
1、企业所得税
依据国税发〔2009〕31号文国家税务总局关于印发《房地产开发运营事务企业所得税处理方法》的告诉第三条：企业房地产开发运营事务包含土地的开发、缔造、出售住所、商业用房及其他建筑物、附着物、配套设备等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品契合下列条件之一的，应视为现已竣工：(一)开发产品竣工证明资料已报房地产管理部门存案。第九条：企业出售未竣工开发产品获得的收入，应先按估计计税毛利率分季(或月)核算出估计毛利额，计入当期应交税所得额。开发产品竣工后，企业应及时结转其计税本钱并核算此前出售收入的实践毛利额，一起将其实践毛利额与其对应的估计毛利额之间的差额，计入当年度企业的应交税所得额。第十二条：企业发作的期间费用、已销开发产品计税本钱、经营税金及附加、土地增值税准予其时按规则扣除。第十四条：已销开发产品的计税本钱，按当期已完结出售的可售面积和可售面积单位工程本钱承认。可售面积单位工程本钱和已销开发产品的计税本钱按下列公式核算承认：可售面积单位计税本钱=本钱目标总本钱/本钱目标总可售面积，已销开发产品的计税本钱=已完结出售的可售面积*可售面积单位工程本钱，依照《中华人民共和国企业所得税法》第八条：企业实践发作的与获得收入有关的、合理的开销，包含本钱、费用、税金、损失和其他开销，准予在核算企业所得税前扣除，《中华人民共和国企业所得税法施行法令》第三十一条：企业所得税法第八条所称的税金是指企业发作的除企业所得税和答应抵扣的增值税以外的各项税金及其附加，《中华人民共和国企业所得税法施行法令》第九条：企业应交税所得额的核算，以权责发作制为准则的规则，承认2009-2012年应补企业所得税6600多万元。
2、滞纳金
财依据《税收征管法》及其施行细则的有关规则，从限制的缴交税款期限届满的次日起，加收滞纳金。《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条的规则，对该公司未按规则申报交纳的税款按日加收万分之五的滞纳金，企业所得税滞纳金1104万元
查补企业所得税税款滞纳金算计7700多万元。
四、事例点评剖析
1、对国税发〔2009〕31文的深化了解和斗胆运用
在2010年前后，查看组地点查看科在日常的房地产业的查看中即开端有意识地对企业关于该文件的履行状况进行了解和调研，从中发现企业存在的问题和在履行该文件做遇到的困难，对部分企业的相关问题作了处理，积累了必定的经历，并于2012年专门编撰调研陈述剖析了其时房地产职业税务查看中杰出存在的问题和对31号文在实操中遇到的问题和解决方法，收到杰出作用。本案的查看是在对31号文的充沛了解和市局相关处室的协助下完结的，对相似案子的处理供给了较好的学习作用。
2、充沛运用我局的房地产查看草稿的核算和汇总功用。
我局现运用的《房地产查看草稿》是2012年由我局查看主干人员自行编制，并于本年对其进行了部分修订。草稿包含针对房地产职业的要点审阅内容表、经营税金及附加、企业所得税、土地增值税、其他地方税种、以及发票运用状况等十余张表格，涵盖了房地产职业一切涉税内容。其间《要点审阅内容表》以文字方式总结了房地产职业查看进程中的常见问题，包含收入、税金、本钱费用、其他共四大类47个小项。在案子的查看中，该草稿无论是从协助查看人员发现企业交税问题方面，仍是从核算核对税款方面，都起了重要的作用。
3、加强与企业的交流，获得较好作用
在案子查处进程中，查看组加强与企业的交流，做到案子查看作用的早了解、早剖析、早预估，将稽察四环节作为有机全体，统筹安排，使审理和履行环节提早介入，将上述两个环节的作业要素恰当的与查看环节作业挂钩，从而在进步查看功率的一起也提升了全体办案作用。