权利有瑕疵的房屋买卖纠纷

无证或权力受限二手商品房“买卖”的有用救助途径
现实生活中，即便是全国性的闻名房产中介公司，关于上文所列四种状况下的二手房买卖中，仍遍及直接选用《房子买卖合同》方法签约，其无效的结果的清晰和严峻的。那么是否上文所列四种状况下的二手房，在任何条件下所签定带有转让意图的协议都是无效的?答案是否定的，即经过某种特定的方法，两边签定的合同不是无效合同。
在作业实践中，笔者选用三种方法处理这个问题：
第一种处理方法：签定附收效条件买卖合同
即约好两边签定的买卖合同在卖方的房子所有权证处理结束，并免除抵押后具有上市买卖条件时，两边的买卖合同才收效。
依据《合同法》第四十五条的规则，当事人对合同的效能能够约好附条件。附收效条件的合同，自条件成果时收效。这种处理方法实际上两边的合同并未收效，不是无效合同，待条件成果时合同收效，收效后即具有了过户条件，不违背法律法规的强制性规则，因而两边可顺畅买卖。
第二种处理方法：先签署房子买卖的预定合同，即意向协议书
阐明待房子处理结束产权证，具有过户条件后，两边再依据该预定合同的约好，签署《房子买卖合同》。
为防止日后签定正式合一起，两边对合同内容洽谈不一致，最好将正式买卖合同的首要条款全都写入预定合同中。因为两边日后还得正式签定一份合同，故本方法比第一种方法增加了一道程序，也一起增加了买卖不成的一个危险。
第三种处理方法：将原房子买卖合同中买方的权力义务转让给新买方，即改变原合同的买方主体。
卖方将其与开发商签定的《商品房买卖合同》中的权力义务一并转让给买方，卖方将转让状况告诉开发商，并处理转让的赞同、挂号手续，详细是到房子行政管理部门处理预售挂号手续，改变原合同的买方主体为新买方。
法律依据是我国《合同法》第七十九条等条款款关于债务转让的相关规则(见附一)。这样就使两边的转让行为彻底合法有用。但存在一个事实上的难题，即法律法规规则两边的转让行为需处理赞同挂号手续，这就涉及到第三方的开发商是否赞同合作处理改变挂号手续即，以及第四方的房地产管理部门是否赞同该改变?实践中，这两方很难合作或赞同，要完结改变的难度较大。还有一个问题，关于借款的卖方来说，未还清借款之前银行要赞同转让才能够，因而这种转让还或许涉及到第五方，这样转让的难度加大，事实上这种转让的操作方法彻底合法，但能改变成的十分少。
别的，为了防止不必要的胶葛，十分有必要在鉴于条款中写明房产的现状(防止一当事人以不知情为由，借以毁约)，在正文中约好房产终究确认的转让价，以及付款方法、卖方对房产权力的瘕疵担保条款、权属挂号方法、房产及材料交代和权力转让条款等内容。别的，因为需求较长时间的合作与联络，为了便当买卖和联络，还有必要处理出卖方的托付公证手续，并约好联络通迅方法。假如还有其他的问题，欢迎致电听讼网。