出让土地使用权底价确定方式有哪些

跟着新的土地商场的“阳光”买卖越来越多，投标、拍卖、挂牌土地中出让底价怎么确认，将成为一个新的值得人们研讨的问题。怎么科学合理地评价与确认国有土地运用权出让底价，是国有土地运用权投标、拍卖、挂牌办法出让作业中一个不可或缺的重要环节，评价与确认的底价过高，会导致应价难以达到保存价而流拍;过低则又会形成国有土地财物丢失。
一、土地运用权投标、拍卖、挂牌办法中底价的特色
土地运用权投标、拍卖、挂牌底价的本质是土地出让底价，即土地投标、拍卖时政府确认的投标、拍卖土地的最低操控价格，亦称标底或底标价格。是拟出让土地政府所能承受的最低操控价格;首要依据土地出让年限、用处、地产商场行情、政府产业方针、开发商竞投心态等确认的待出让宗地的地价;它是政府投标、拍卖土地运用权时最重要的参考价格。土地运用权投标、拍卖底价是由政府内部把握，严厉保密的。土地运用权投标、拍卖底价的确认是否恰当，直接关系到土地投标、拍卖能否顺利进行。政府拟定投标、拍卖底价时，应充沛考虑开发商利益和政府的产业方针。在我国，土地运用权投标、拍卖底价具有以下特色：
1、土地运用权投标、拍卖底价是政府出让具体地块的最低操控价格，是政府出让土地运用权商洽时最重要的参考价格。
由于政府垄断了土地供应量，土地供应量巨细和供应价格凹凸是作为政府调理商场的一种手法，为了进行有用的调控，底价有必要由政府确认。
2、土地运用权投标、拍卖的底价应依据评价地价确认。
国有土地运用权投标、拍卖的标的价款巨大，由于土地商场的特殊性，土地价格一般人难以判别，为避免政府收益受损，了解土地正常价格，有必要由专门的评价师进行土地评价。
3、土地运用权投标、拍卖由政府确认。
投标拍卖底价与一般评价地价既有联络又有差异，评价地价是由评价人员依据对土地商场的判别，出具的待估宗地或许的揭露商场价格，投标、拍卖、挂牌底价则是由政府依据土地评价成果，充沛考虑政府产业方针和地价方针等要素归纳确认。
二、土地运用权投标、拍卖、挂牌办法中出让底价的评价准则和评价办法
针对评价土地运用权底价的特色，宜遵从最有用运用准则、代替准则、预期收益准则、需求与供应准则等。土地评价的首要办法有假定开发法、商场比较法、收益还原法、基准地价系数修订法和本钱迫临法等多种办法，依照评价准则与评价办法相一致的要求，评价土地运用权底价，首先应要点选用商场比较法和假定开发法两种评价办法。由于商场比较法较充沛考虑了在评价基准日的近期商场上相似房地产的买卖行情、商场承受能力，其测算的价格具有现势性，简单为买卖双方认同和承受。假定开发规律充沛地考虑了规划条件下宗地本身最有用运用办法以及当时房地产商场现状和未来或许带来的收益等。当然，运用上述两种评价办法，也需求必定前提条件。在房地产商场不发达、缺少买卖事例，或无城市规划主管部门审定的具体规划规划方案的情况下，就只能选取基准地价系数修正法和本钱迫临法等办法来进行评价。
三、投标、拍卖、挂牌出让国有土地运用权中底价的确认办法
国有土地运用权投标、拍卖、挂牌有必要先由施行投标、拍卖、挂牌活动的土地行政主管部门托付有土地评价资质的评价组织进行评价，并出具评价陈述。然后，由政府土地主管部门建立专门组织进行审理确认。审理组织应仔细审理评价单位出具的评价陈述，尤其是关于评价成果、假定条件和运用约束条件等进行仔细剖析，了解评价师的客观定见，一起归纳考虑施行投标、拍卖、挂牌时的商场情况，拟出让地块的条件，潜在投资者的需求，充沛考虑政府产业方针和地价方针等要素，归纳确认国有土地运用权投标、拍卖底价。
在确认国有土地运用权投标、拍卖、挂牌底价时，政府专门组织应从实践动身，科学论证，拟定投标、拍卖底价。假如盲目决议计划，底价定禁绝，过低了或许导致我国国有财物丢失，土地财物价值难以实现;过高了则使竞价可选择域值规模太小，拍卖、投标难以掀起你追我赶的竞赛高潮，或许影响竞标、拍卖作用。
一起，政府应依据规划规划要求、房地产商场行情、宗地的地理位置等归纳要素科学合理地测算出土地的最高出让价，避免竞拍者感情用事，开出天价。外表看，那样局面美观、热烈，有颤动作用，但从久远来看，或许导致两个结果：一是竞得者毁约，宁可负违约责任，而不肯承当更大的丢失，因此有损政府在人民群众心目中的形象;二是假如竞得土地用于房地产开发，则房子购买人的切身利益将遭到危害，竞得者为了补偿在购买土地时过重的土地本钱担负，有或许在修建时偷工减料，不按规划的美化要求、容积率要求开发建造施工，下降开发质量和本钱，侵略顾客权益，也影响了土地商场的健康、有序开展。
总归，既要确保国有土地财物不丢失，又要正确引导商场走向，还需求充沛考虑到商场的承受能力，归纳确认合理的拍卖底价。当然，我国的土地运用权投标、拍卖、挂牌作业方兴未已，在许多当地还仅仅刚刚起步，特别是关于投标、拍卖、挂牌中底价的确认，尚缺少老练的经历，这需求在实践中不断完善。