拆迁中的土地违法行为
来源：听讼网整理 2019-04-11 05:15
(一)土地违法概述
拆迁人获得土地运用权是项目开发的根底，没有土地谈不上缔造，获得土地运用权是项目开发的最要害环节之一。依据承办案子的经历，拆迁中最大的违法行为便是土地违法，而且国家对土地违法行为冲击的力度是最大的。全国性、大规模的土地市场整理整理作业进行了屡次，特别是近几年年开端，以吊销运营性土地的协议出让、强化土地出让方法的投标、拍卖、挂牌等市场化运作方法，阻止不合法征地、圈占土地等为规范的最新一轮土地市场的整理整理方法严峻、大张旗鼓。通过整理整理作业，全国各地查处了许多土地违法案子，应该说，接连几年的整理整理作业是富有成效的。
可是，在如此严峻的整理方法之下，土地违法的数量及违法用地面积并没有显着的削减、有些当地乃至呈几何上升趋势。就其深层次的原因，无外乎是“利益”两个字。项目缔造获得土地的方法首要有两种——划拨和出让，拆迁人获得的国有土地运用文件也有两种——土地批复文件及国有土地转让合同或许是土地运用证。而且，上述文件是处理拆迁许可证的文件之一。假如拆迁人未获得合法的上述文件，那就意味着其无权运用拆迁土地，更谈不上拆迁土地规模内的房子了。咱们之所以能够住在咱们的房子内，是由于咱们对房子及土地具有运用权。拆迁其实便是由于项目缔造方通过国家的批阅获得了规模内的土地运用权，预备用钱购买或许其他方位的土地运用权置换土地运用权算了。
别的一点，依据土地办理法的规则，县级以上政府才有权利批阅国有土地运用权。依据相关法令规则，对县级以上政府的具体行政行为提起诉讼由中级公民法院受理，提起复议由上一级政府受理，这样能够在必定程度上削减当地行政权利对司法公正的干涉，也能够有用避免当地维护主义。
(二)土地违法的品种
海霞律师简略的给咱们讲一下土地违法的品种，咱们能够对号入座，看看你所面对的拆迁项目存在不存在违规运用土地的状况。
1、未批先用、越权批地、私行下放土地批阅权
先行99年的《土地办理法》与86年的《土地办理法》比较，最杰出的改动之一便是上收了土地征收的批阅权，吊销省级以下(不含省级)公民政府的土地征收批阅权。现行《土地办理法》的45条规则，对根本农田、根本农田以外的犁地超越35公顷，其他土地超越70公顷的土地进行征收的，由国务院同意，征收其他土地的，由省、自治区、直辖市公民政府同意，并报国务院存案。但许多当地政府常常对犁地化整为零、未批先用、边报边用、越权批地以及出台当地法规违背土地办理法的规则下放土地批阅权等。海霞律师承办的滦县司家营铁矿征地拆迁案子，工程拆迁触及5个村，合计3969户乡民，占地1039.6129公顷，其间触及农用地836.39公顷(含根本农田455.4663公顷，但没有通过国务院批阅。该项意图被拆迁人现已就缔造方的违法用地问题向国土资源局进行了告发。
2、躲避批阅权，以租代征
以租代征也是当地政府想出的绕开征地批阅和方案操控妨碍的“高着儿”。所谓的“以租代征”便是当地政府直接或许默许企业和村团体安排签定土地租赁合同，以租赁的方法占用、运用团体土地。这种租赁合同的特色便是租赁期限往往约定为“永久运用”“永久租赁”等，且租赁费用一次性交给。被租赁的土地往往被用来作为缔造用地运用，缔造商品房、工业园区、工厂等等。表面上看，租赁仅仅土地运用权的暂时流通，不发作土地运用权的转让，所以无需处理土地征收批阅手续，但由于租赁合同是长时刻的，所以本质便是一种征收行为，是以合法手法掩盖不合法意图的典型违法代表。
3、土地供用方法违法
海霞律师现已讲过，缔造用地的供给方法首要有两种，划拨和出让。一般关于国家机关、公益作业、戎行用地等选用划拨方法。关于运营性用地法令规则要选用揭露的招牌挂方法出让。依据2004年国土资源部与督查部联合下发的《关于持续展开运营性土地运用权投标拍卖挂牌出让状况法令督查作业的告诉》的规则，从2004年8月31日起，运营性土地运用权制止采纳协议转让有必要选用投标拍卖挂牌出让方法。但实践中，许多当地政府持续选用协议方法出让土地或许招摇撞骗、倒签时刻等躲避这一规则。海霞律师承办的五大连池成业公司不合法拆迁案子中，成业公司便是未选用招拍挂方法而招摇撞骗得得土地运用权进行拆迁的。
4、私行改动土地用处
在项目缔造中，私行改动土地用处也是常见的违法行为。依据《土地办理法》第十二条规则，依法改动土地权属和用处的，应当处理土地改动挂号手续。但在实践案子中，私行改动土地性质现象比较常见。海霞律师署理的北京昌平区北京金隅凤山温泉休假有限公司缔造的休假村项目就存在上述状况。该宗土地原用处为工业用地，是通过国家土地办理局批阅，授权北京金隅集团有限责任公司运用运营。后，北京金隅集团有限责任公司私行转授权给北京金隅凤山温泉休假有限公司运用缔造休假村项目，改动了土地的性质，即由工业用地转为商业用地。
5、不合法圈地，违规树立各类开发区、园区、大学城等
近几年，开发区现已成为圈地运动的代名词，各地当地政府圈地缔造什么所谓的工业园、创业园、大学城，名目繁多，只叫人目不暇接。这些开发区大都是缔造在团体土地上，所以征收价格十分低。这些违法、违规树立的开发区成为当地政府招商引资、缔造政绩工程、添加财政收入乃至是权钱生意的东西。这些违规违法行为的背面便是被征地农人失掉家乡、流移失所、成为无家、无作业、无社保的“三无”人员。
6、团体土地不合法入市
依据土地办理法的规则，团体土地是不能直接进入土地生意市场的。尽管，依据《乡村土地承揽法》的规则，土地承揽运营权能够在农户之间进行流通，但这样的流通是有条件的，有必要是不改动土地用处及性质的状况下，具有乡村出产能力的农户之间流通，万万不允许将团体土地直接入市进行房地产开发的。但实践中，当地政府往往打着“旧城改造”“撤村建居”“新乡村缔造”等旗帜与房地产开发企业以联建、参建等方法变相的进行土地运用权的不合法生意。所开发的房子一小部分用于安顿乡民，绝大部分上市生意，造就了全国大规划的所谓的“小产权房”。这样的行为不只违背了土地用处控制准则，躲避了土地征用程序。
(三)土地违法的原因剖析
1、高额利益的驱动
就从规范土地市场的意图上来说，中央政府及当地政府意图是不相同。中央政府仍是期望能够树立起一个规范有序、健康安稳的土地市场，地一些方政府更多的是考虑怎么从土地市场中获得更大的利益。近几年，房价居高不下，屡次创前史新高，而中央政府出台的各种旨在平抑房价的宏观政策却屡次“失效”，难起效果。其实，房价居高不下最大的获利者只用两个：一个是政府，一个是开发商。房价升高意味着房地产开发赢利添加，而追逐赢利的赋性使得开发商需求更多的土地储备，土地需求的添加获得必定前进土地的价格。贱价征地，高价出让在加上高价售房，在开发商获得高额暴利的一起，政府也获得了高额的财政收入。所以，高额利益的驱动不只是征地规划不断扩展的主观原因，也是政府常常不吝选用违法手法去强行征地的直接原因。
当然，这个高额赢利不只仅是指“当地政府的财政收入”，更大程度上仍是指政府官员的私益。为什么一些当地政府不肯选用获得更多土地收益的招拍挂方法出让土地，而选用或许出让价格低许多的一对一的协议出让方法呢?道理其实很简略，假如开发商靠实力能够在拍卖市场上竞得土地，他们还会拿出厚厚的一打钱送给某些主管官员吗?所以，协议出让中，更能做到慷国家之慨肥自己腰包。
2、当地政府片面寻求GDP增加率，政府领导过错的政绩观
不知从何时开端，为公民服务现已不再成为查核政府领导升官的“硬目标”，招商引资、GDP增加率、形象工程等悄然成为衡量一个当地政府和领导干部政绩的规范。为了所谓的政绩，最快的方法便是征地搞开发缔造，所以不计其数的政绩及形象工程纷繁上马，不只能够敏捷扩展城市化进程和规划，要害的是能够在短时刻内获得许多财政收入。廉价征来的土地能够招商引资，这样政绩有了，还能够有高额的提成。征地开发缔造，能够拉动GDP增加幅度，而GDP增加率是经济增加的一个重要的目标，也是选拔领导干部的重要参阅依据。
寻求个人作业的前进，无可厚非。可是，假如政绩规范自身呈现过错，乃至把一些不合理的规范与官员的个人宦途联系起来便是很可怕的。政绩越大给老百姓带来越大的风险，领导的升官假如是以社会资源过度耗费、老百姓沦为失地失家失作业的凄惨地步换得，这样的政绩及升官仍是越少越好。
3、土地立法存在缝隙
《土地办理法》正如它的姓名相同，是一部侧重于行政办理的法令，它首要杰出了政府对土地的办理功用，土地运用权者乃至是所有者的权利触及很少。《土地办理法》第2条规则，国有土地所有权由国务院代表国家行使，但实践中，真实行使土地所有权和处分权是各级当地公民政府。所以，立法就呈现了天大的缝隙——形成了政府自己管自己的地步，由于当地各级公民政府既是土地产权的代表，也是行政办理功用的主体。尽管《土地办理法》规则，征收土地批阅权上收到国务院和省级公民政府。但无论谁批阅，具体的征收行为终究仍是由当地政府完结，更何况当地政府还选用不合法手法躲避批阅权的区分规则，立法和实践严峻脱节。国务院作为国有土地所有权的合法代表，并不直接行使土地处分权，而批阅权又十分简单被躲避和违背，土地真实的合法代表者在决议土地命运的过程中并无终究决议权。法令过于强化当地政府额办理功用，而真实的土地权利人又缺少有用的维护和救助方法。有时，还怠于行使监管功用。海霞律师从前就滦县司家营铁矿不合法占用团体土地的行为向国土资源部投诉，国土资源部收到投诉函现已半年了，至今未有任何答复。作为土地办理者的当地政府常常直接参与土地违法行为，这种状况下，土地权利人的合法权利底子无法保证，莫非你还会期望着政府自己管自己吗!
4、行政权利缺少制衡机制
立法的缝隙造就了政府自己管自己的境况。海霞律师上星期在广州肇庆市端州区公民法院刚开过一个行政诉讼庭，肇庆市公民政府办公室对涉案的拆迁项目作出了一个复函，拆迁人竟然将该复函作为立项同意文件运用。在庭审中，市府办公室在庭审中口口宣称自己有立项批阅权。咱们的政府有时真是无所不能，无所不论，庭审中的海霞只能表现出很无法，一个区法院的行政庭这有胆量吊销市政府的行为吗?。但更可悲和可怕的是这种权利得不到有用的监督限制。其实，我国不乏对行政权利的监督机制，什么人大监督、上级监督、安排监督、司法监督等等，但这些监督方法在行政权利面前太瘦骨嶙峋了。海霞律师署理的桂林秀峰区潭琴岩村12户乡民不服拆迁行政判决案子，秀峰区公民法院竟然拿着政府的尚方宝剑，做出行政判决书不归于公民法院受理规模不予受理乡民诉讼的行政裁定书。这种状况下司法监督还有什么含义，能够发挥多大的效果呢?相同是这个案子，在上述12户的强拆听证会上，所谓的人大代表如雕像一般，一言不发。假如一个政府在行使权利的时分肆无忌惮、毫无顾忌，又没有任何力气能够有用的限制，权利的天平必定发作歪斜。多年来，政府土地违法现象愈演愈烈，与权利失掉监督及限制的状况有很大的联系。
(四)土地违法的刑事责任
1、不合法转让、倒卖土地运用权罪
《中华公民共和国刑法》第二百二十八条规则了本罪罪名。“以牟利为意图，违背土地办理法规，不合法转让、倒卖土地运用权，情节严峻的，处三年以下有期徒刑或许拘役，并处或许单处不合法转让、倒卖土地运用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金;情节特别严峻的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处不合法转让、倒卖土地运用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金”。任何单位和个人不得侵吞、生意或许以其他方法不合法转让土地，国有土地和团体所有的土地的运用权有必要依法转让。所谓的倒卖土地运用权是指将土地运用权不合法出卖给别人，或许为了出卖而向别人收购、租赁土地运用权等，能够是明码标价予以出卖;能够是以某种方法掩盖其土地的生意，如明里购买别人的厂房，暗里则是购买厂房所占地的土地运用权或许借买别人住所之名行占别人住所基地运用权之实等。但凡到达刑事责任年纪，具有刑事责任能力的自然人均可成为本罪的违法主体。别的，依据《中华公民共和国刑法》第231条规则，单位亦能构本钱罪。单位犯不合法转让、倒卖土地运用权罪的、对单位判处罚金，对其直接担任的主管人员和其他直接责任人员依本条追查刑事责任。
最高公民法院《关于审理损坏上地资源刑事案子具体运用法令若干问题的解说》(2000.6.19法释〔2000〕14号)对本罪量刑进行了具体的解说。“(一)不合法转让、倒卖根本农田五亩以上的;(二)不合法转让、倒卖根本农田以外的犁地十亩以上的;(三)不合法转让、倒卖其他土地二十亩以上的;(四)不合法获利五十万元以上的;(五)不合法转让、倒卖上地挨近上述数量规范并具有其他恶劣情节的，如曾因不合法转让、倒卖土地运用权受过行政处罚或许形成严峻后果等”，上述五种状况归于“情节严峻”;“(一)不合法转让、倒卖根本农田十亩以上的;(二)不合法转让、倒卖根本农田以外的犁地二十亩以上的;(三)不合法转让、倒卖其他土地四十亩以上的;(四)不合法获利一百万元以上的;(五)不合法转让、倒卖土地挨近上述数量规范并具有其他恶劣情节，如形成严峻后果等”上述五种状况归于“情节特别严峻”。
2、不合法占用犁地罪
我国《刑法》第342条规则了本罪——违背土地办理法规，不合法占用犁地改作他用，数量较大，形成犁地许多损坏的，处五年以下有期徒刑或许拘役，并处或许单处罚金。所谓的“不合法占用犁地”首要是指未通过法定批阅、挂号、核发证书、承认土地运用权，而占用犁地的行为。不合法占有犁地行为在实践中一般表现为：其一，未经同意占用犁地，即未经国家土地办理机关审理，并报经公民政府同意，私行占用犁地的;其二，少批多占犁地的，即部分犁地的占用是通过合法同意的，但超越同意的数量且多占犁地的数量较大的;其三，骗得同意而占用犁地的，首要是以供给虚伪文件、谎称用处或借用、盗用别人的名义申请等诈骗手法获得同意手续而占用犁地，且数量较大的;“改作他用”是指改动犁地的栽培用处而作其他方面运用，比如开办企业、缔造住所、修路、采石、采矿、采土、采河，倾倒废物等;而“形成犁地许多损坏”是指不合法占用犁地导致犁地栽培功用根本损失，如形成土地板结、沙化、盐渍化、水土严峻丢失、土壤肥力消失等。但凡到达刑事责任年纪，具有刑事责任能力的自然人均可成为本罪的违法主体。别的，依据《刑法》第346条规则，单位亦能构本钱罪。单位犯本罪的，对单位判处罚金，对其直接担任的主管人员和其他直接责任人员依本条追查刑事责任。
最高公民法院《关于审理损坏上地资源刑事案子具体运用法令若干问题的解说》相同对本罪量刑进行了具体的解说。(一)不合法占用犁地“数量较大”，是指不合法占用根本农田五亩以上或许不合法占用根本农田以外的犁地十亩以上; (二)不合法占用犁地“形成犁地许多损坏”，是指行为人不合法占用犁地建窑、建坟、建房、挖沙、采石、采矿、取土、堆积固体废弃物或许进行其他非农业缔造，形成根本农田五亩以上或许根本农田以外的犁地十亩以上栽培条件严峻损坏或许严峻污染。
3、不合法同意征用、占用土地罪和不合法贱价出让国有土地运用权罪
《刑法》第四百一十条规则，国家机关作业人员徇私舞弊，违背土地办理法规，滥用职权，不合法同意征用、占用土地，或许不合法贱价出让国有土地运用权，情节严峻的，处三年以下有期徒刑或许拘役;致使国家或许团体利益遭受特别重大损失的，处三年以上七年以下有期徒刑。有此可见，该规则包含了标题所述的两个罪名。依据上述规则，上述两宗罪的违法主体只能是国家机关作业人员。国家作业人员徇私舞弊一般表现为招摇撞骗、欺上瞒下。掩盖事实真相等等;“违背土地办理法规，滥用职权”首要是指违背《土地办理法》等法令、法规关于同意征用、占用土地以及出让国有土地运用权的规则，不正确的、不合法的行使同意权，如越权批阅出让或许出让给不符合条件的单位与个人;贱价出让是指以低于国有土地运用权最贱价的价格出让国有土地运用权。原国家土地办理局早在1995年就在《协议出让国有土地运用权最贱价确认方法》中对协议出让的最贱价规范作出了规则。协议出让最贱价由省、自治区、直辖市公民政府土地办理部分会同有关部分拟定，报同级公民政府同意后下达市、县公民政府土地办理部分履行。
最高公民检察院还对上述罪名作出了立案规范。1999年9月16日最高公民检察院发布实施的《关于公民检察院直接受理立案侦查案子立案规范的规则》(试行)的规则，涉嫌下列景象之一的，应予立案：
(1)不合法贱价(包含无偿)出让国有土地运用权2公顷(30亩)以上，而且价格低于规则的最贱价格的60%的;
(2)不合法贱价出让国有土地运用权的数量虽未到达上述规范，但形成国有土地财物丢失价值20万元以上或许植被遭到严峻损坏的;
(3)不合法贱价出让国有土地运用权，影响大众出产、日子，引起纠纷，形成恶劣影响或许其他严峻后果的。
拆迁人获得土地运用权是项目开发的根底，没有土地谈不上缔造，获得土地运用权是项目开发的最要害环节之一。依据承办案子的经历，拆迁中最大的违法行为便是土地违法，而且国家对土地违法行为冲击的力度是最大的。全国性、大规模的土地市场整理整理作业进行了屡次，特别是近几年年开端，以吊销运营性土地的协议出让、强化土地出让方法的投标、拍卖、挂牌等市场化运作方法，阻止不合法征地、圈占土地等为规范的最新一轮土地市场的整理整理方法严峻、大张旗鼓。通过整理整理作业，全国各地查处了许多土地违法案子，应该说，接连几年的整理整理作业是富有成效的。
可是，在如此严峻的整理方法之下，土地违法的数量及违法用地面积并没有显着的削减、有些当地乃至呈几何上升趋势。就其深层次的原因，无外乎是“利益”两个字。项目缔造获得土地的方法首要有两种——划拨和出让，拆迁人获得的国有土地运用文件也有两种——土地批复文件及国有土地转让合同或许是土地运用证。而且，上述文件是处理拆迁许可证的文件之一。假如拆迁人未获得合法的上述文件，那就意味着其无权运用拆迁土地，更谈不上拆迁土地规模内的房子了。咱们之所以能够住在咱们的房子内，是由于咱们对房子及土地具有运用权。拆迁其实便是由于项目缔造方通过国家的批阅获得了规模内的土地运用权，预备用钱购买或许其他方位的土地运用权置换土地运用权算了。
别的一点，依据土地办理法的规则，县级以上政府才有权利批阅国有土地运用权。依据相关法令规则，对县级以上政府的具体行政行为提起诉讼由中级公民法院受理，提起复议由上一级政府受理，这样能够在必定程度上削减当地行政权利对司法公正的干涉，也能够有用避免当地维护主义。
(二)土地违法的品种
海霞律师简略的给咱们讲一下土地违法的品种，咱们能够对号入座，看看你所面对的拆迁项目存在不存在违规运用土地的状况。
1、未批先用、越权批地、私行下放土地批阅权
先行99年的《土地办理法》与86年的《土地办理法》比较，最杰出的改动之一便是上收了土地征收的批阅权，吊销省级以下(不含省级)公民政府的土地征收批阅权。现行《土地办理法》的45条规则，对根本农田、根本农田以外的犁地超越35公顷，其他土地超越70公顷的土地进行征收的，由国务院同意，征收其他土地的，由省、自治区、直辖市公民政府同意，并报国务院存案。但许多当地政府常常对犁地化整为零、未批先用、边报边用、越权批地以及出台当地法规违背土地办理法的规则下放土地批阅权等。海霞律师承办的滦县司家营铁矿征地拆迁案子，工程拆迁触及5个村，合计3969户乡民，占地1039.6129公顷，其间触及农用地836.39公顷(含根本农田455.4663公顷，但没有通过国务院批阅。该项意图被拆迁人现已就缔造方的违法用地问题向国土资源局进行了告发。
2、躲避批阅权，以租代征
以租代征也是当地政府想出的绕开征地批阅和方案操控妨碍的“高着儿”。所谓的“以租代征”便是当地政府直接或许默许企业和村团体安排签定土地租赁合同，以租赁的方法占用、运用团体土地。这种租赁合同的特色便是租赁期限往往约定为“永久运用”“永久租赁”等，且租赁费用一次性交给。被租赁的土地往往被用来作为缔造用地运用，缔造商品房、工业园区、工厂等等。表面上看，租赁仅仅土地运用权的暂时流通，不发作土地运用权的转让，所以无需处理土地征收批阅手续，但由于租赁合同是长时刻的，所以本质便是一种征收行为，是以合法手法掩盖不合法意图的典型违法代表。
3、土地供用方法违法
海霞律师现已讲过，缔造用地的供给方法首要有两种，划拨和出让。一般关于国家机关、公益作业、戎行用地等选用划拨方法。关于运营性用地法令规则要选用揭露的招牌挂方法出让。依据2004年国土资源部与督查部联合下发的《关于持续展开运营性土地运用权投标拍卖挂牌出让状况法令督查作业的告诉》的规则，从2004年8月31日起，运营性土地运用权制止采纳协议转让有必要选用投标拍卖挂牌出让方法。但实践中，许多当地政府持续选用协议方法出让土地或许招摇撞骗、倒签时刻等躲避这一规则。海霞律师承办的五大连池成业公司不合法拆迁案子中，成业公司便是未选用招拍挂方法而招摇撞骗得得土地运用权进行拆迁的。
4、私行改动土地用处
在项目缔造中，私行改动土地用处也是常见的违法行为。依据《土地办理法》第十二条规则，依法改动土地权属和用处的，应当处理土地改动挂号手续。但在实践案子中，私行改动土地性质现象比较常见。海霞律师署理的北京昌平区北京金隅凤山温泉休假有限公司缔造的休假村项目就存在上述状况。该宗土地原用处为工业用地，是通过国家土地办理局批阅，授权北京金隅集团有限责任公司运用运营。后，北京金隅集团有限责任公司私行转授权给北京金隅凤山温泉休假有限公司运用缔造休假村项目，改动了土地的性质，即由工业用地转为商业用地。
5、不合法圈地，违规树立各类开发区、园区、大学城等
近几年，开发区现已成为圈地运动的代名词，各地当地政府圈地缔造什么所谓的工业园、创业园、大学城，名目繁多，只叫人目不暇接。这些开发区大都是缔造在团体土地上，所以征收价格十分低。这些违法、违规树立的开发区成为当地政府招商引资、缔造政绩工程、添加财政收入乃至是权钱生意的东西。这些违规违法行为的背面便是被征地农人失掉家乡、流移失所、成为无家、无作业、无社保的“三无”人员。
6、团体土地不合法入市
依据土地办理法的规则，团体土地是不能直接进入土地生意市场的。尽管，依据《乡村土地承揽法》的规则，土地承揽运营权能够在农户之间进行流通，但这样的流通是有条件的，有必要是不改动土地用处及性质的状况下，具有乡村出产能力的农户之间流通，万万不允许将团体土地直接入市进行房地产开发的。但实践中，当地政府往往打着“旧城改造”“撤村建居”“新乡村缔造”等旗帜与房地产开发企业以联建、参建等方法变相的进行土地运用权的不合法生意。所开发的房子一小部分用于安顿乡民，绝大部分上市生意，造就了全国大规划的所谓的“小产权房”。这样的行为不只违背了土地用处控制准则，躲避了土地征用程序。
(三)土地违法的原因剖析
1、高额利益的驱动
就从规范土地市场的意图上来说，中央政府及当地政府意图是不相同。中央政府仍是期望能够树立起一个规范有序、健康安稳的土地市场，地一些方政府更多的是考虑怎么从土地市场中获得更大的利益。近几年，房价居高不下，屡次创前史新高，而中央政府出台的各种旨在平抑房价的宏观政策却屡次“失效”，难起效果。其实，房价居高不下最大的获利者只用两个：一个是政府，一个是开发商。房价升高意味着房地产开发赢利添加，而追逐赢利的赋性使得开发商需求更多的土地储备，土地需求的添加获得必定前进土地的价格。贱价征地，高价出让在加上高价售房，在开发商获得高额暴利的一起，政府也获得了高额的财政收入。所以，高额利益的驱动不只是征地规划不断扩展的主观原因，也是政府常常不吝选用违法手法去强行征地的直接原因。
当然，这个高额赢利不只仅是指“当地政府的财政收入”，更大程度上仍是指政府官员的私益。为什么一些当地政府不肯选用获得更多土地收益的招拍挂方法出让土地，而选用或许出让价格低许多的一对一的协议出让方法呢?道理其实很简略，假如开发商靠实力能够在拍卖市场上竞得土地，他们还会拿出厚厚的一打钱送给某些主管官员吗?所以，协议出让中，更能做到慷国家之慨肥自己腰包。
2、当地政府片面寻求GDP增加率，政府领导过错的政绩观
不知从何时开端，为公民服务现已不再成为查核政府领导升官的“硬目标”，招商引资、GDP增加率、形象工程等悄然成为衡量一个当地政府和领导干部政绩的规范。为了所谓的政绩，最快的方法便是征地搞开发缔造，所以不计其数的政绩及形象工程纷繁上马，不只能够敏捷扩展城市化进程和规划，要害的是能够在短时刻内获得许多财政收入。廉价征来的土地能够招商引资，这样政绩有了，还能够有高额的提成。征地开发缔造，能够拉动GDP增加幅度，而GDP增加率是经济增加的一个重要的目标，也是选拔领导干部的重要参阅依据。
寻求个人作业的前进，无可厚非。可是，假如政绩规范自身呈现过错，乃至把一些不合理的规范与官员的个人宦途联系起来便是很可怕的。政绩越大给老百姓带来越大的风险，领导的升官假如是以社会资源过度耗费、老百姓沦为失地失家失作业的凄惨地步换得，这样的政绩及升官仍是越少越好。
3、土地立法存在缝隙
《土地办理法》正如它的姓名相同，是一部侧重于行政办理的法令，它首要杰出了政府对土地的办理功用，土地运用权者乃至是所有者的权利触及很少。《土地办理法》第2条规则，国有土地所有权由国务院代表国家行使，但实践中，真实行使土地所有权和处分权是各级当地公民政府。所以，立法就呈现了天大的缝隙——形成了政府自己管自己的地步，由于当地各级公民政府既是土地产权的代表，也是行政办理功用的主体。尽管《土地办理法》规则，征收土地批阅权上收到国务院和省级公民政府。但无论谁批阅，具体的征收行为终究仍是由当地政府完结，更何况当地政府还选用不合法手法躲避批阅权的区分规则，立法和实践严峻脱节。国务院作为国有土地所有权的合法代表，并不直接行使土地处分权，而批阅权又十分简单被躲避和违背，土地真实的合法代表者在决议土地命运的过程中并无终究决议权。法令过于强化当地政府额办理功用，而真实的土地权利人又缺少有用的维护和救助方法。有时，还怠于行使监管功用。海霞律师从前就滦县司家营铁矿不合法占用团体土地的行为向国土资源部投诉，国土资源部收到投诉函现已半年了，至今未有任何答复。作为土地办理者的当地政府常常直接参与土地违法行为，这种状况下，土地权利人的合法权利底子无法保证，莫非你还会期望着政府自己管自己吗!
4、行政权利缺少制衡机制
立法的缝隙造就了政府自己管自己的境况。海霞律师上星期在广州肇庆市端州区公民法院刚开过一个行政诉讼庭，肇庆市公民政府办公室对涉案的拆迁项目作出了一个复函，拆迁人竟然将该复函作为立项同意文件运用。在庭审中，市府办公室在庭审中口口宣称自己有立项批阅权。咱们的政府有时真是无所不能，无所不论，庭审中的海霞只能表现出很无法，一个区法院的行政庭这有胆量吊销市政府的行为吗?。但更可悲和可怕的是这种权利得不到有用的监督限制。其实，我国不乏对行政权利的监督机制，什么人大监督、上级监督、安排监督、司法监督等等，但这些监督方法在行政权利面前太瘦骨嶙峋了。海霞律师署理的桂林秀峰区潭琴岩村12户乡民不服拆迁行政判决案子，秀峰区公民法院竟然拿着政府的尚方宝剑，做出行政判决书不归于公民法院受理规模不予受理乡民诉讼的行政裁定书。这种状况下司法监督还有什么含义，能够发挥多大的效果呢?相同是这个案子，在上述12户的强拆听证会上，所谓的人大代表如雕像一般，一言不发。假如一个政府在行使权利的时分肆无忌惮、毫无顾忌，又没有任何力气能够有用的限制，权利的天平必定发作歪斜。多年来，政府土地违法现象愈演愈烈，与权利失掉监督及限制的状况有很大的联系。
(四)土地违法的刑事责任
1、不合法转让、倒卖土地运用权罪
《中华公民共和国刑法》第二百二十八条规则了本罪罪名。“以牟利为意图，违背土地办理法规，不合法转让、倒卖土地运用权，情节严峻的，处三年以下有期徒刑或许拘役，并处或许单处不合法转让、倒卖土地运用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金;情节特别严峻的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处不合法转让、倒卖土地运用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金”。任何单位和个人不得侵吞、生意或许以其他方法不合法转让土地，国有土地和团体所有的土地的运用权有必要依法转让。所谓的倒卖土地运用权是指将土地运用权不合法出卖给别人，或许为了出卖而向别人收购、租赁土地运用权等，能够是明码标价予以出卖;能够是以某种方法掩盖其土地的生意，如明里购买别人的厂房，暗里则是购买厂房所占地的土地运用权或许借买别人住所之名行占别人住所基地运用权之实等。但凡到达刑事责任年纪，具有刑事责任能力的自然人均可成为本罪的违法主体。别的，依据《中华公民共和国刑法》第231条规则，单位亦能构本钱罪。单位犯不合法转让、倒卖土地运用权罪的、对单位判处罚金，对其直接担任的主管人员和其他直接责任人员依本条追查刑事责任。
最高公民法院《关于审理损坏上地资源刑事案子具体运用法令若干问题的解说》(2000.6.19法释〔2000〕14号)对本罪量刑进行了具体的解说。“(一)不合法转让、倒卖根本农田五亩以上的;(二)不合法转让、倒卖根本农田以外的犁地十亩以上的;(三)不合法转让、倒卖其他土地二十亩以上的;(四)不合法获利五十万元以上的;(五)不合法转让、倒卖上地挨近上述数量规范并具有其他恶劣情节的，如曾因不合法转让、倒卖土地运用权受过行政处罚或许形成严峻后果等”，上述五种状况归于“情节严峻”;“(一)不合法转让、倒卖根本农田十亩以上的;(二)不合法转让、倒卖根本农田以外的犁地二十亩以上的;(三)不合法转让、倒卖其他土地四十亩以上的;(四)不合法获利一百万元以上的;(五)不合法转让、倒卖土地挨近上述数量规范并具有其他恶劣情节，如形成严峻后果等”上述五种状况归于“情节特别严峻”。
2、不合法占用犁地罪
我国《刑法》第342条规则了本罪——违背土地办理法规，不合法占用犁地改作他用，数量较大，形成犁地许多损坏的，处五年以下有期徒刑或许拘役，并处或许单处罚金。所谓的“不合法占用犁地”首要是指未通过法定批阅、挂号、核发证书、承认土地运用权，而占用犁地的行为。不合法占有犁地行为在实践中一般表现为：其一，未经同意占用犁地，即未经国家土地办理机关审理，并报经公民政府同意，私行占用犁地的;其二，少批多占犁地的，即部分犁地的占用是通过合法同意的，但超越同意的数量且多占犁地的数量较大的;其三，骗得同意而占用犁地的，首要是以供给虚伪文件、谎称用处或借用、盗用别人的名义申请等诈骗手法获得同意手续而占用犁地，且数量较大的;“改作他用”是指改动犁地的栽培用处而作其他方面运用，比如开办企业、缔造住所、修路、采石、采矿、采土、采河，倾倒废物等;而“形成犁地许多损坏”是指不合法占用犁地导致犁地栽培功用根本损失，如形成土地板结、沙化、盐渍化、水土严峻丢失、土壤肥力消失等。但凡到达刑事责任年纪，具有刑事责任能力的自然人均可成为本罪的违法主体。别的，依据《刑法》第346条规则，单位亦能构本钱罪。单位犯本罪的，对单位判处罚金，对其直接担任的主管人员和其他直接责任人员依本条追查刑事责任。
最高公民法院《关于审理损坏上地资源刑事案子具体运用法令若干问题的解说》相同对本罪量刑进行了具体的解说。(一)不合法占用犁地“数量较大”，是指不合法占用根本农田五亩以上或许不合法占用根本农田以外的犁地十亩以上; (二)不合法占用犁地“形成犁地许多损坏”，是指行为人不合法占用犁地建窑、建坟、建房、挖沙、采石、采矿、取土、堆积固体废弃物或许进行其他非农业缔造，形成根本农田五亩以上或许根本农田以外的犁地十亩以上栽培条件严峻损坏或许严峻污染。
3、不合法同意征用、占用土地罪和不合法贱价出让国有土地运用权罪
《刑法》第四百一十条规则，国家机关作业人员徇私舞弊，违背土地办理法规，滥用职权，不合法同意征用、占用土地，或许不合法贱价出让国有土地运用权，情节严峻的，处三年以下有期徒刑或许拘役;致使国家或许团体利益遭受特别重大损失的，处三年以上七年以下有期徒刑。有此可见，该规则包含了标题所述的两个罪名。依据上述规则，上述两宗罪的违法主体只能是国家机关作业人员。国家作业人员徇私舞弊一般表现为招摇撞骗、欺上瞒下。掩盖事实真相等等;“违背土地办理法规，滥用职权”首要是指违背《土地办理法》等法令、法规关于同意征用、占用土地以及出让国有土地运用权的规则，不正确的、不合法的行使同意权，如越权批阅出让或许出让给不符合条件的单位与个人;贱价出让是指以低于国有土地运用权最贱价的价格出让国有土地运用权。原国家土地办理局早在1995年就在《协议出让国有土地运用权最贱价确认方法》中对协议出让的最贱价规范作出了规则。协议出让最贱价由省、自治区、直辖市公民政府土地办理部分会同有关部分拟定，报同级公民政府同意后下达市、县公民政府土地办理部分履行。
最高公民检察院还对上述罪名作出了立案规范。1999年9月16日最高公民检察院发布实施的《关于公民检察院直接受理立案侦查案子立案规范的规则》(试行)的规则，涉嫌下列景象之一的，应予立案：
(1)不合法贱价(包含无偿)出让国有土地运用权2公顷(30亩)以上，而且价格低于规则的最贱价格的60%的;
(2)不合法贱价出让国有土地运用权的数量虽未到达上述规范，但形成国有土地财物丢失价值20万元以上或许植被遭到严峻损坏的;
(3)不合法贱价出让国有土地运用权，影响大众出产、日子，引起纠纷，形成恶劣影响或许其他严峻后果的。