什么是土地使用权出让金？

土地运用权出让金是政府将土地运用权出让给土地运用者，并向受让人收取的政府抛弃若干年土地运用权的悉数钱银或其他物品及权力折组成钱银的补偿。
土地运用权出让金确实定有三个进程：第一是评价进程。在这个进程中，政府挑选有土地评价资历的中介机构对拟出让的土地进行地价评价。第二是确认出让底价进程。在这个进程中，政府依据其产业方针和其他有关方针，对土地评价成果进行修订，构成出让底价。出让底价的效果在于政府出让土地运用权时，假如有意受让人的出价低于出让贱价，政府将不予出让土地运用权。第三是同意进程。由于我国各级政府对出让土地运用权有不同的批阅权限，所以，有的出让土地的出让价是下级政府与受让方商定的，但最终确实定权在有同意权的上级政府。
关于土地运用权出让金在我国有两种不同的了解。
从广义上讲，土地运用权出让金是指政府作为乡镇土地的所有者将土地运用权在必定年限内让与土地运用者时所收取的费用。即土地的批租价格。一般来说，土地价格应包含土地资源(物质)价格和土地本钱(财物)价格两部分。
土地价格=(地租÷银行利息率)＋土地出本钱钱＋土地出资应得赢利
从狭义上讲，土地运用权出让金是指政府作为乡镇土地的所有者将土地运用权在必定年限内让与土地运用者时收取的地租本钱化的费用。即土地资源价格。
土地运用权出让金的广义与狭义之分实际上是“租金”与“地租”的差异。
在我国的土地运用权出让的实践中，这两种意义上的土地出让金都在运用，由于其外延不同，往往会形成误解。如《中华人民共和国乡镇国有土地运用权出让和转让暂行法令》指出：“土地运用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地运用权在必定年限内让与土地运用者，并由土地运用者向国家付出运用权出让金的行为。”“土地运用权出让能够采纳以下方法：协议、投标、拍卖。”“土地运用者在付出悉数土地运用权出让金后，应当依照规则处理挂号，收取土地运用证，获得土地运用权。”“依照本法令收取的土地运用权出让金列入财政预算，作为专项基金处理，首要用于城市建造和土地开发。”在这里土地运用权出让金实际上指的是广义的。由于土地运用权的出让方法有协议、投标和拍卖3种方法，与这3种方法相适的土地(“生地”在外)价格就应包含土地资源价格和土地财物价格。并且付出了悉数土地运用权出让金后就能够收取土地运用权证，这也阐明土地出让金是土地价格的悉数，而不是其间的一部分。别的从土地出让金的运用方向上看，它首要用于城市的建造和土地开发，是城市土地“再生产”资金的来历。
如北京市在施行方法中就指出：出让土地运用权的基准地价“由出让金、基础设备配套建造费用及土地开发的其他费用等要素构成。”
深圳经济特区土地运用权出让方法中触及土地运用权出让问题时，指出：土地运用权出让是指“深圳市规划国土局将深圳经济特区范围内的国有土地，以指定的地块、年限、用处和其他条件，经过法定的出让方法，供土地运用者开发、运用、运营，由土地运用者向规划国土局付出地价款的行为。”地价款包含“土地运用权出让金、市政配套设备费用土地开发费。”
北京和深圳对土地运用权出让金都是从狭义上了解的。而厦门市国有土地运用权有偿出让、转让方法则指出：“土地运用权有偿出让是指厦门市人民政府将指定用处、年限即附有其他条件的土地提供给法人或自然人运用或运营，土地运用人向政府交给土地出让金(即地价款)。”海南经济特区土地运用权有偿出让转让规则：“国有土地运用权有偿出让是指政府将国有土地运用权在必定期限内出让，受让人按规则付出地价款、处理挂号手续而获得土地运用权的法律行为。”可见，厦门和海南对土地运用权出让金了解是与《中华人民共和国乡镇国有土地运用权出让和暂行法令》相一致的，便是从广义上把土地运用权出让金与地价款视为同一概念。
依照《中华人民共和国土地处理法》和国务院公布的施行法令、《中华人民共和国城市房地产处理法》等规则，存量房子转让后改动用处为商业、旅行、文娱、金额、服务业等用地的，受让方须向土地处理部门补办土地运用权出让手续，交纳土地运用权出让金。
补缴土地运用权出让金的标准是依照土地等级、土地用处、修建容积率来确认的，它相当于外商出资企业5年的土地运用费，其详细核算公式为：土地运用权出让金=土地面积x5年土地运用费X容积率系数。
其间，容积率系数在1.8以内（包含1.8）的，按100％核算；超越l.8的部分，按50％核算。
土地运用权出让金=土地面积（20）X5年土地运用费（二级土地住所为每年100元/平方米）X容积率系数该房子的容积率=修建面积/占地面积=120/20=6
土地运用权出让金=20x5x100[1 (6-1.8)/2]=31000(元)
假如原出让土地并不改动用处的，则毋须交纳土地运用权出让金。