购房需要注意哪些问题
来源：听讼网整理 2018-11-09 02:13
当时商品房出售过程中，圈套多多，危险多多，令人防不胜防，许多购房者深感无法，手足无措。律师提出维护购房者权益，避开购房圈套的十大绝技。
一、 查验对方身份
签定购房合同之前，要清晰商品房真实的产权人是谁，它是购房合同的主体。法律规则不具有主体资历的人签定购房合同是无效的，所以，合同的出卖人应当是该楼盘的开发商。假如开发商托付中介机构签约，该中介机构应当具有相应资质和运营资历，并有开发商出具的授权托付书，才具有签约的资历。
二、 检查有用证书
商品房预售和出售有必要应当具有“五证”，即《国有土地运用权证》、《建造用地规划许可证》、《建造工程许可证》、《商品房预售许可证》或许《商品房出售许可证》。尤其是《商品房预售许可证》，它是购房者有必要检查的最重要的文件。短少上述文件，则该商品房不具有出售条件。
三、 保证生意安全
除了具有上述“五证”之外，法律规则，被查封、被典当和已出售而未经原买受人赞同的商品房是不能出售的，不然，买受人则面对巨大的危险，直至财房两空。所以，在购房前应当到有关部门查清所购商品房是否已被查封、被典当或许已被出售，以保证生意安全。
四、 约好定金规矩
现在商品房生意的一般做法是购房者买房时先签定认购书并且付出定金，然后才签定购房合同。因为购房者事前没看到合同，在签约与不签约之间堕入两难地步：不签吧，忧虑定金被没收;签吧，合同中圈套多多。因而，主张购房者采纳以下方法：1、在检查购房合同，承认没有问题之后才交定金。2、不签认购书，直接签定购房合同一起付出定金。3、在认购书中写明假如两边就商品房生意合同洽谈不成，出卖人有必要向买受人交还定金。
五、 完善合同条款
现在的购房合同是由疆土房管局印制的规范合同，适当一部分内容现已用铅字印制好了，另一部分留空白，由两边当事人洽谈一致后填写。主张购房者认真仔细地阅览、检查合同的每一条款，并做好以下作业：1、对规范合同印制好的内容，一般不作很大修正，但并非不能修正，只需当事人以为不合理，就有权修正。2、关于规范合同已印制好的挑选性条款，购房者能够依据自己的实际情况挑选对自己最有利的约好。3、关于空白部分，不能由出卖人预先填好内容，然后要求买受人全盘接受，因为这是十分不合理的。正确的做法应当是两边当事人就合同的每一条款洽谈一致。4、关于两边不能洽谈一致的条款，应当做好记载，由两边签字承认，这是两边不能洽谈一致的书面凭据，假如生意不成，购房者可据此索回定金和已付房款。
至于合同约好的付款方法，现在购房者一般采纳按揭、分期付款的方法来付出房款。假如采纳的是现金付出方法，主张购房者尽量削减首期房款的金额，待处理商品房存案挂号手续之后，再付出大部分房款，一起留一部分购房招待办好房产证后付出，这才干最大极限的维护本身的权益。假如采纳的是按揭付款方法，为了避免购房者办不了按揭借款而买不了房子，并且连定金和首期都退不了，主张购房者在付款方法和期限中写明：“假如未能缔结按揭借款合同的：1、合同持续实行，但买受人和出卖人两边需另行签定付款协议;2、因当事人一方原因未能缔结按揭借款合同的，另一方能够恳求解除合同和赔偿损失;3、因不行归责于当事人两边的事由，两边均能够恳求解除合同，出卖人应当将现已收受的购房款本金或许定金返还给买受人，并按银行同期借款利率付出相应的利息。”
六、 清晰交楼规范
现在我国的检验规范是归纳检验。只要经归纳检验合格并经行政主管部门存案挂号，开发商才干实行交给责任。
七、 慎签补充协议
现在开发上一般预先拟定了购房合同补充协议，让购房者签字。而这些补充协议绝大部分是霸王条款，对购房者十分严苛。因而，购房者须慎之又慎，千万不要容易在补充协议上签字。抱负的做法应当是与对方就补充协议洽谈一致以完善补充协议，或许爽性不签补充协议。
八、 另签物管协议
现在的规范购房合同中有签定购房合同的一起，一并与物业管理公司签定《物业管理服务协议》的规则。可是因为签约时购房者并不知道物业管理公司是哪一家，是否具有相应资质，物业管理费用是多少，假如购房者承认了该合同条款，就等于承认了开发商指定的物业管理公司及其拟定的《物业管理服务协议》，也承认了物业管理收费项目、金额，使购房者堕入十分被迫的地步。主张签约时清晰物业管理公司并要求写明物业管理公司的资质，物业管理的收费，并就《物业管理服务协议》内容进行洽谈一致。
九、 拒交不合理收费
现在商品房生意中，购房者应当交纳契税、印花税等，购房者应当按法律规则交纳。而公证费、律师费等则不是购房者有必要交纳的费用，假如开发商强制收取，则属乱收费，购房者有权回绝。
十、 把好收楼关
1、 检查“三书一证一表”：收楼时开发商有必要向购房者出示《住所质量保证书》、《住所运用说明书》、《建造工程质量认证书》、《房地产开发建造项目竣工归纳检验合格证》、《竣工检验存案表》，简称“三书一证一表”。假如开发商不能供给，购房者有权回绝收楼。
2、 看楼验楼。购房者依照购房合同约好的收楼规范到现场看楼检验，假如发现问题或有不满足的当地，可在《楼宇检验记载表》中填写相关定见。如对高楼根本满足，则在《收楼表》中签字承认。
一、 查验对方身份
签定购房合同之前，要清晰商品房真实的产权人是谁，它是购房合同的主体。法律规则不具有主体资历的人签定购房合同是无效的，所以，合同的出卖人应当是该楼盘的开发商。假如开发商托付中介机构签约，该中介机构应当具有相应资质和运营资历，并有开发商出具的授权托付书，才具有签约的资历。
二、 检查有用证书
商品房预售和出售有必要应当具有“五证”，即《国有土地运用权证》、《建造用地规划许可证》、《建造工程许可证》、《商品房预售许可证》或许《商品房出售许可证》。尤其是《商品房预售许可证》，它是购房者有必要检查的最重要的文件。短少上述文件，则该商品房不具有出售条件。
三、 保证生意安全
除了具有上述“五证”之外，法律规则，被查封、被典当和已出售而未经原买受人赞同的商品房是不能出售的，不然，买受人则面对巨大的危险，直至财房两空。所以，在购房前应当到有关部门查清所购商品房是否已被查封、被典当或许已被出售，以保证生意安全。
四、 约好定金规矩
现在商品房生意的一般做法是购房者买房时先签定认购书并且付出定金，然后才签定购房合同。因为购房者事前没看到合同，在签约与不签约之间堕入两难地步：不签吧，忧虑定金被没收;签吧，合同中圈套多多。因而，主张购房者采纳以下方法：1、在检查购房合同，承认没有问题之后才交定金。2、不签认购书，直接签定购房合同一起付出定金。3、在认购书中写明假如两边就商品房生意合同洽谈不成，出卖人有必要向买受人交还定金。
五、 完善合同条款
现在的购房合同是由疆土房管局印制的规范合同，适当一部分内容现已用铅字印制好了，另一部分留空白，由两边当事人洽谈一致后填写。主张购房者认真仔细地阅览、检查合同的每一条款，并做好以下作业：1、对规范合同印制好的内容，一般不作很大修正，但并非不能修正，只需当事人以为不合理，就有权修正。2、关于规范合同已印制好的挑选性条款，购房者能够依据自己的实际情况挑选对自己最有利的约好。3、关于空白部分，不能由出卖人预先填好内容，然后要求买受人全盘接受，因为这是十分不合理的。正确的做法应当是两边当事人就合同的每一条款洽谈一致。4、关于两边不能洽谈一致的条款，应当做好记载，由两边签字承认，这是两边不能洽谈一致的书面凭据，假如生意不成，购房者可据此索回定金和已付房款。
至于合同约好的付款方法，现在购房者一般采纳按揭、分期付款的方法来付出房款。假如采纳的是现金付出方法，主张购房者尽量削减首期房款的金额，待处理商品房存案挂号手续之后，再付出大部分房款，一起留一部分购房招待办好房产证后付出，这才干最大极限的维护本身的权益。假如采纳的是按揭付款方法，为了避免购房者办不了按揭借款而买不了房子，并且连定金和首期都退不了，主张购房者在付款方法和期限中写明：“假如未能缔结按揭借款合同的：1、合同持续实行，但买受人和出卖人两边需另行签定付款协议;2、因当事人一方原因未能缔结按揭借款合同的，另一方能够恳求解除合同和赔偿损失;3、因不行归责于当事人两边的事由，两边均能够恳求解除合同，出卖人应当将现已收受的购房款本金或许定金返还给买受人，并按银行同期借款利率付出相应的利息。”
六、 清晰交楼规范
现在我国的检验规范是归纳检验。只要经归纳检验合格并经行政主管部门存案挂号，开发商才干实行交给责任。
七、 慎签补充协议
现在开发上一般预先拟定了购房合同补充协议，让购房者签字。而这些补充协议绝大部分是霸王条款，对购房者十分严苛。因而，购房者须慎之又慎，千万不要容易在补充协议上签字。抱负的做法应当是与对方就补充协议洽谈一致以完善补充协议，或许爽性不签补充协议。
八、 另签物管协议
现在的规范购房合同中有签定购房合同的一起，一并与物业管理公司签定《物业管理服务协议》的规则。可是因为签约时购房者并不知道物业管理公司是哪一家，是否具有相应资质，物业管理费用是多少，假如购房者承认了该合同条款，就等于承认了开发商指定的物业管理公司及其拟定的《物业管理服务协议》，也承认了物业管理收费项目、金额，使购房者堕入十分被迫的地步。主张签约时清晰物业管理公司并要求写明物业管理公司的资质，物业管理的收费，并就《物业管理服务协议》内容进行洽谈一致。
九、 拒交不合理收费
现在商品房生意中，购房者应当交纳契税、印花税等，购房者应当按法律规则交纳。而公证费、律师费等则不是购房者有必要交纳的费用，假如开发商强制收取，则属乱收费，购房者有权回绝。
十、 把好收楼关
1、 检查“三书一证一表”：收楼时开发商有必要向购房者出示《住所质量保证书》、《住所运用说明书》、《建造工程质量认证书》、《房地产开发建造项目竣工归纳检验合格证》、《竣工检验存案表》，简称“三书一证一表”。假如开发商不能供给，购房者有权回绝收楼。
2、 看楼验楼。购房者依照购房合同约好的收楼规范到现场看楼检验，假如发现问题或有不满足的当地，可在《楼宇检验记载表》中填写相关定见。如对高楼根本满足，则在《收楼表》中签字承认。