房地产法律常识(三)
来源：听讼网整理 2019-01-17 21:57
十一、修建区划内的路途、绿洲、其它公共场所、公用设施和物业服务用房，归于开发商仍是业主?
根椐《物权法》的规则，除了乡镇公共路途、乡镇公共绿洲或许明示归于个人的绿洲三种例外状况外，修建区划内的路途、绿洲、其它公共场所、公用设施和物业服务用房归于整体业主共有。
整体业主共有不是民法上单一的一切权方法，而是一种特别的一切权，即修建物差异一切权，因而，业主不能独自对这些共有部分进行占有、运用、收益与处置，业主不能随意改动区划内的路途、绿洲，不能在上面私搭乱盖其它修建，如现在小区内普遍存在的盖斗室、毁绿洲改花园等等。
现实日子中开发商将修建区划内路途、绿洲、其它公共场所、公用设施、物业服务用房视为已有，私自处置牟取利益，如在规划时本来为绿洲的当地新建商品房，这也法令所制止的。
关于除绿洲、路途、物业服务用房之外的其它缔造费用已分摊进入住所出售价格的除专有部分以外的其它公共场所和公用设施，例如：整个小区的排水系统、配电房、天然气管道、小区出入口、路灯、水沟、围墙等，应结合物权法及相关的行政法规，确定为业主共有。
物业服务用房指专门用于物业服务企业进行物业服务活动运用的修建，一般由物业服务企业进行占有、运用。现实日子中，当业主委员会建立，新的物业公司提出接收时，开发商或原物业公司对这部分房产建议一切权，因而发作胶葛，关于争议房产的权属承认，应差异不同状况处理：作为经营性房产移送，且以此性质实际运用的，不能确以为物业服务用房;作为物业服务用房移送或许虽未清晰但一直是作为物业服务用房在运用的，应确以为物业服务用房，即便该用房未计入购房本钱也应为业主共有。此种状况下，可参照缔造部规章的相应界定规范，根椐实际状况考虑对开发商予以补偿。
十二、小区内的车位、车库归属是怎么规则的?
小区内的车位、车库状况不一致，有的是修建规划内的，有的是占用搁置土地的，有的是占用路途的，别的还有不归于整个小区的地下停车场、地上有偿车位及违背规划要求所建的车位。关于以上状况应差异处理。《物权法》施行后，有些业主以为，小区内的车库、车位的一切权当然归于业主一切，这种观念是不全面的。
1、《物权法》第七十四条规则，修建区划内，规划用于停放轿车的车位、车库由当事人经过出售、附赠或许租借等方法约好。
2、占有业主共有的路途或许其它场所用于停放轿车的车位，归于业主共有，由于修建规划内的路途、其它公共场所归于业主共有。
3、值得注意的是假如开发商及购房人对车位、车库的归属没有约好或许约好不明怎么处理，《物权法》没有规则，需出台相关的司法解释予以清晰。
4、关于占用搁置土地、违背规划缔造的停车位、车库不受《物权法》维护，假如违背法令、行政法规的强制规则，则导致合同无效，过错方承当职责。
5、不归于整个小区的地下停车场、地上有偿车位，按《合同法》相关规则处理。
十三、城市居民能在乡村农人的宅基地上盖房?乡镇居民能购买农人宅基地上的房子吗?
城市居民不能购买乡村宅基地房子，这是由我国现行法令规则决议的。《中华人民共和国土地处理法》第六十三条规则：“农人集体一切的土地的运用权不得出让、转让或许租借用于非农业缔造。”《国务院办公厅关于加强土地转让处理禁止炒卖土地的告诉》第二条也进一步指出：“农人的住所不得向城市居民出售，也不得同意城市居民占用农人集体土地建住所，有关部分不得为违法缔造和购买的住所发放土地运用证和房产证。”由此可见，城市居民在乡村购买房子，必定要查清是不是民宅，假如是，千万不要购买，避免承当房子买合同无效的法令结果。
十四、外国人能在大连购买房子吗?需求什么手续?
1、外国籍人员能够在我国境内购买房子，需具有下列条件： 在境内作业、学习时刻超越一年的境外个人，或许港澳台居民和华裔因日子需求，可在境内购买必定面积的自住商品房。购买境内商品房时，需将外汇先结成人民币，然后付出购房款;如直接以人民币付出购房款，需提交人民币合法来历证明。
2、详细处理结汇时，应持以下文件向外汇指定银行请求：A、商品房出售合同或预售合同。B、有用护照等身份证明;C、在所在城市购房的商品房预售合同挂号存案等相关证明;D、一年期以上的有用劳作雇佣合同或学籍证明。外汇指定银行进行真实性审阅承认后，将购房外汇资金结汇后划入房地产开发企业的人民币账户。
港澳台居民和华裔处理结汇手续时，持有的证明资料包含：A、商品房出售合同或预售合同;B、《港澳居民交游内地通行证》、《台湾居民交游大陆通行证》或由担任侨务作业部分出具的华裔身份确定等身份证明;C、在所在城市购房的商品房预售合同挂号存案等相关证明。外汇指定银行进行真实性审阅承认后，将购房外汇资金结汇后划入房地产开发企业的人民币账户。
3、外国籍人员能够处理房子一切权证，处理过户手续时，需提交买卖合同、购房发票、搬运挂号请求表、护照、国家安全局证明等资料。
根椐《物权法》的规则，除了乡镇公共路途、乡镇公共绿洲或许明示归于个人的绿洲三种例外状况外，修建区划内的路途、绿洲、其它公共场所、公用设施和物业服务用房归于整体业主共有。
整体业主共有不是民法上单一的一切权方法，而是一种特别的一切权，即修建物差异一切权，因而，业主不能独自对这些共有部分进行占有、运用、收益与处置，业主不能随意改动区划内的路途、绿洲，不能在上面私搭乱盖其它修建，如现在小区内普遍存在的盖斗室、毁绿洲改花园等等。
现实日子中开发商将修建区划内路途、绿洲、其它公共场所、公用设施、物业服务用房视为已有，私自处置牟取利益，如在规划时本来为绿洲的当地新建商品房，这也法令所制止的。
关于除绿洲、路途、物业服务用房之外的其它缔造费用已分摊进入住所出售价格的除专有部分以外的其它公共场所和公用设施，例如：整个小区的排水系统、配电房、天然气管道、小区出入口、路灯、水沟、围墙等，应结合物权法及相关的行政法规，确定为业主共有。
物业服务用房指专门用于物业服务企业进行物业服务活动运用的修建，一般由物业服务企业进行占有、运用。现实日子中，当业主委员会建立，新的物业公司提出接收时，开发商或原物业公司对这部分房产建议一切权，因而发作胶葛，关于争议房产的权属承认，应差异不同状况处理：作为经营性房产移送，且以此性质实际运用的，不能确以为物业服务用房;作为物业服务用房移送或许虽未清晰但一直是作为物业服务用房在运用的，应确以为物业服务用房，即便该用房未计入购房本钱也应为业主共有。此种状况下，可参照缔造部规章的相应界定规范，根椐实际状况考虑对开发商予以补偿。
十二、小区内的车位、车库归属是怎么规则的?
小区内的车位、车库状况不一致，有的是修建规划内的，有的是占用搁置土地的，有的是占用路途的，别的还有不归于整个小区的地下停车场、地上有偿车位及违背规划要求所建的车位。关于以上状况应差异处理。《物权法》施行后，有些业主以为，小区内的车库、车位的一切权当然归于业主一切，这种观念是不全面的。
1、《物权法》第七十四条规则，修建区划内，规划用于停放轿车的车位、车库由当事人经过出售、附赠或许租借等方法约好。
2、占有业主共有的路途或许其它场所用于停放轿车的车位，归于业主共有，由于修建规划内的路途、其它公共场所归于业主共有。
3、值得注意的是假如开发商及购房人对车位、车库的归属没有约好或许约好不明怎么处理，《物权法》没有规则，需出台相关的司法解释予以清晰。
4、关于占用搁置土地、违背规划缔造的停车位、车库不受《物权法》维护，假如违背法令、行政法规的强制规则，则导致合同无效，过错方承当职责。
5、不归于整个小区的地下停车场、地上有偿车位，按《合同法》相关规则处理。
十三、城市居民能在乡村农人的宅基地上盖房?乡镇居民能购买农人宅基地上的房子吗?
城市居民不能购买乡村宅基地房子，这是由我国现行法令规则决议的。《中华人民共和国土地处理法》第六十三条规则：“农人集体一切的土地的运用权不得出让、转让或许租借用于非农业缔造。”《国务院办公厅关于加强土地转让处理禁止炒卖土地的告诉》第二条也进一步指出：“农人的住所不得向城市居民出售，也不得同意城市居民占用农人集体土地建住所，有关部分不得为违法缔造和购买的住所发放土地运用证和房产证。”由此可见，城市居民在乡村购买房子，必定要查清是不是民宅，假如是，千万不要购买，避免承当房子买合同无效的法令结果。
十四、外国人能在大连购买房子吗?需求什么手续?
1、外国籍人员能够在我国境内购买房子，需具有下列条件： 在境内作业、学习时刻超越一年的境外个人，或许港澳台居民和华裔因日子需求，可在境内购买必定面积的自住商品房。购买境内商品房时，需将外汇先结成人民币，然后付出购房款;如直接以人民币付出购房款，需提交人民币合法来历证明。
2、详细处理结汇时，应持以下文件向外汇指定银行请求：A、商品房出售合同或预售合同。B、有用护照等身份证明;C、在所在城市购房的商品房预售合同挂号存案等相关证明;D、一年期以上的有用劳作雇佣合同或学籍证明。外汇指定银行进行真实性审阅承认后，将购房外汇资金结汇后划入房地产开发企业的人民币账户。
港澳台居民和华裔处理结汇手续时，持有的证明资料包含：A、商品房出售合同或预售合同;B、《港澳居民交游内地通行证》、《台湾居民交游大陆通行证》或由担任侨务作业部分出具的华裔身份确定等身份证明;C、在所在城市购房的商品房预售合同挂号存案等相关证明。外汇指定银行进行真实性审阅承认后，将购房外汇资金结汇后划入房地产开发企业的人民币账户。
3、外国籍人员能够处理房子一切权证，处理过户手续时，需提交买卖合同、购房发票、搬运挂号请求表、护照、国家安全局证明等资料。