农村房屋买卖合同效力认定和处理原则

近年来，城市近郊农人要求回收原已出卖的房子引发的乡村房子生意胶葛案子增多。由于现在相关法令、法规不行清晰，审判实践中对乡村房子生意合同效能知道存在差异，然后导致不同的裁判成果。本文就乡村房子生意合同的效能确定和处理准则进行探析。
乡村房子生意合同胶葛案子的特色
1.从生意两边身份来看，出卖人为乡村乡民，买受人主要为城市居民或外村乡民，也有是同村乡民的状况。
2.从生意发作的时刻看，多发作在申述前两年以上。
3.合同大都已实行（出卖人交付了房子，买受人给付了房款并入住），但多未处理房子或宅基地使用权改变挂号。
4.从诉因看，多源于土地增值以及土地征用、房子拆迁等要素，房子现值或拆迁补偿价格远远高于原房子生意价格，出卖人受利益驱动而申述。
5.从标的物现状看，有的房子已通过装饰、翻建、改建等添附行为。这是现在法院处理此类案子的难点，触及到对房子增值部分的处理问题。
乡村房子是否答应生意
乡村房子能否生意，对此问题存在两种定见；
一种定见以为乡村房子生意事关乡村宅基地使用权的转让，而我国法令制止转让乡村宅基地使用权，因而，乡村房子不能生意。
另一种定见以为，法无制止即可行”，我国法令没有制止乡村房子生意的明文规则，只需两边洽谈赞同，乡村房子就能够生意。从我国土地法第六十二条关于乡村乡民出卖、租借住宅后，再请求宅基地的，不予同意”的规则能够看出，国家仍是必定乡村房子是能够出售的，没有要制止和干与乡村居民行使房子一切权的立法目的。并且，依据我国物权法第六十四条私家对其合法的收入、房子、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有一切权”的规则，已然乡村房子是乡村居民合法的私有财产，那么作为乡村房子一切权人的乡村居民，彻底可依法对其房子行使包含处分权在内的一切权。因而乡村房子是能够生意的。
对乡村房子生意胶葛合同效能的确定
由上述剖析可见，乡村房子能够生意。可是，不是一切的乡村房子生意合同都是合法有用的。由于，依据我国合同法的规则，一个合同有用，不只合同主体要适格，并且内容要合法。笔者以为，在乡村房子生意合同效能确定上，除依法适用我国合同法关于合同有用、无效规则的一般准则外，还应当遵循国家方针的相关规则。
依据乡村房子生意合同主体的差异，能够将乡村房子生意合同胶葛分为三类：一是乡村本团体经济组织成员之间的胶葛；二是乡村本团体经济组织成员与外团体经济组织成员之间的胶葛；三是乡村本团体经济组织成员与城镇居民之间的胶葛。由于合同主体的不同，所触及的相关法令、法规、方针也大有不同。因而，在适用法令确定乡村房子生意合同效能时也会得出不同的定论。
１.对乡村本团体经济组织成员之间乡村房子生意合同应确定有用。
因购买者具有房子所在地团体经济组织成员身份，这便排除了宅基地不能进行流通的妨碍。因而，对本团体经济组织成员之间乡村房子生意，只需生意两边所缔结的生意合同契合合同法关于有用合同要件，就应当确定生意合同有用。
２.慎重对待本团体经济组织成员与外团体经济组织成员之间的房子生意合同效能的确定。
我国相关法令、法规尽管制止将乡村宅基地使用权向本团体经济组织成员以外的人转让，但如前文所述，法令、法规对乡村居民转让房子一切权并无制止性规则，而国家相关方针也无制止向本团体经济组织外的乡村居民出售房子的规则。因而，法官就不该、也无权在法令未制止房子转让的状况下，凭片面知道去用制止乡村宅基地使用权转让的规则来否定乡村房子生意合同的效能和波折乡村乡民对自己房子一切权的行使。因而，笔者建议对这类乡村房子生意合同，只需其契合合同法关于有用合同其他要件，应依法确定为有用合同。