商品房认购书的效力

商品房认购书的效能
一、认购协议书包含了商品房生意的主要内容，应视为生意合同而不是预定。最高人民法院《关于审理商品房生意合同纠纷案件适用法令若干问题的解说》（以下简称《解说》）第五条规则：“商品房认购、订货、预购等协议具有《商品房出售管理方法》第十六条规则的商品房生意合同主要内容，而且出卖人现已依照约好收受购房款的，该协议应当确定为生意合同。”该规则对商品房生意合同主要内容的界定，应当理解为具有了该条所规则的商品房生意合同的标的物及价格条款即为主要内容，而不能机械地理解为有必要具有《商品房出售管理方法》第十六条规则的十三项悉数条款（当事人称号或许名字、居处，商品房根本情况，商品房出售方法，商品房价款的确认方法及总价款、付款方法、付款时刻，交给使用的条件及时刻，装修设备规范许诺，供水、供电、供热、燃气、通讯、路途、美化等配套基础设施的交给许诺和有关权益职责，公共配套修建的产权归属，面积差异的处理方法，处理产权挂号的有关事宜，处理争议的方法，违约职责，两边约好的其他事项）或许有必要到达十三项一半以上的大都条款才干到达生意合同主要内容的规范。
二、未获得商品房答应证明认购协议书为无效合同
城市房地产法第四十五条、《城市房地产开发运营管理条例》第二十五条均规则，房地产开发企业出售商品房，应当处理预售挂号，获得商品房预售答应证。《商品房出售管理方法》第二十二条规则，不符合商品房出售条件的，不得向买房人收取任何预定款性质的费用。依据合同法第五十二条规则，违背法令、法规强制性规则的合同无效。本案房地产公司在没有获得商品房预售答应证的情况下以内部认购书的方式公开向社会不特定的人员出售商品房，其行为违背了法令的强制性规则。《解说》第五条的规则正是为了保证前述法令、法规的履行，将以认购、订货、预购等合法方式掩盖不合法生意商品房意图的行为定性为商品房生意合同。并在第二条明确规则：出卖人未获得商品房答应证明与买受人缔结的商品房预售合同，应当确定无效，但在起诉前获得商品房答应证明的，能够确定有用。